智通財經APP獲悉，克而瑞發文稱，2024年1-4月，中國房地產市場繼續保持低位運行。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水平。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個百分點。
2024年4月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。
01合約銷售
百強房企4月業績同比降低44.9%
核心觀點：
1、2024年1-4月，中國房地產市場繼續保持低位運行。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水平。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個百分點。
2、2024年4月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。
3、從企業表現來看，2024年4月單月業績環比增長的百強房企不足四成，單月和累計業績同比降低的房企也佔到近九成。單月業績同比降幅大於50%的企業數量達到45家，業績同比整體呈普降態勢。1-4月，百強房企累計操盤金額超百億的房企只有21家，而2023年和2022年同期分別有45家和47家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有25家。
02企業拿地
延續小幅回暖趨勢 投資聚焦核心地段
核心觀點：
1、4月典型房企投資延續自2月以來回暖趨勢。CRIC重點監測30家房企投資金額439億元，環比增14%，但由於去年基數較高，同比仍下跌61%，拿地建面爲217萬平方米，環比增38%，同比跌66%。具體來看，建發、濱江(002244.SZ)、龍湖(00960)拿地金額分別達到163億元、74億元、64億元，位列前三位，其中建發在廈門、上海、武漢、杭州等核心城市均有斬獲，濱江則持續重倉杭州。由此可見，核心城市優質地塊仍是房企首選。
2、建發、綠城拿地銷售比高於行業平均。前四月仍有近七成百強房企未拿地，整體百強房企拿地銷售比僅爲0.16。聚焦到銷售TOP10企業來看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額佔百強比重爲57%，投資高度集中在頭部企業;第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高於行業平均，其中建發、綠城拿地銷售比超過0.5;第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。
3、“金三銀四”缺席疊加供應放緩，企業投資持續保持審慎。目前，從供求規模的角度來看，土地供應節奏與去年同期相當、成交規模也同比基本持平，行業的供求平衡仍在調整中，一季度以來上海、杭州、合肥等熱點城市均明顯放緩了供地節奏，典型如合肥近兩次預供地公告均僅放出4宗宅地。
在供求關係和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段時間，供應的減少一定程度影響了企業投資的選擇和判斷。
企業端來看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預期仍是導致企業持續審慎投資的最重要因素。月末中央經濟局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，以及各大重點城市均或多或少放鬆了限購政策，預計接下來市場將迎來更多政策細則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著築底、呈現回暖勢態前，房企都將保持審慎、觀望態度，土地市場的動態將集中於國央企、優質核心地塊上。
03企業融資
規模繼續處在低位 僅TOP10梯隊融資量同比上漲
核心觀點：
1、融資總量：2024年4月65家典型房企的融資總量爲280.07億元，環比減少29.5%，同比減少56.5%。從全年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量爲1325.79億元，同比減少44.84%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資276.57億元，環比減少26.6%，同比減少48.1%;沒有企業進行境外融資;資產證券化融資爲3.5億元，環比減少75.9%，同比減少95.6%。
2、融資成本：2024年1-4月65家典型房企新增債券類融資成本3.14%，較2023年全年下降0.46個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.12%，較2023年全年降低0.36個百分點。單月來看，4月房企融資成本爲3.06%，環比降低了0.04pct，同比降低0.42ct。本月沒有房企進行境外融資，而由於境內發債的企業仍然主要是華潤置地、中海地產、首開股份等國企央企，因此境內融資成本3.06%，仍然保持在較低的水平。
3、企業表現：本月融資總量最大的企業是榮盛發展，企業通過銀行貸款以及與AMC的合作獲得了41.5億元的融資。從企業梯隊來看，2024年1-4月TOP10房企的平均融資額爲35.23億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規模同比增加了31.25%，是唯一一個出現增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，爲2.75%，較2023年全年融資成本降低了0.27pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.8pct;TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.19pct，降幅最大。
