智通財經APP獲悉，長江證券發佈研報稱，4月30日，政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，“優化增量住房”相對清晰，可能意味着控制供給和彈性供地，也可能包括引導產品結構，而“消化存量房產”是否涉及新房庫存尚未明確，但地方層面的“以舊換新”已經陸續有試點。具備核心資產的供給側優化標的估值有望修復政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，政策預期進一步打開，儘管政策框架和客觀環境約束下，政策最終量級還需進一步觀察，但至少風險偏好可以階段性修復。
長江證券認爲，交易週期反轉可能爲時尚早，交易政策放鬆可能仍是估值修復級別，但優質房企終局價值大概率還是可預期的，行業中長期支柱地位和雙軌制不會改變，新房市場大幾萬億至十萬億的規模還在，供給側出清後龍頭競爭優勢強化，穩態下類製造的個位數淨利率總歸是有的，那當前市值就有中長期支撐，剩下的就是時間問題。建議關注具備核心資產的供給側優化標的，以及具備穩定現金流特徵的國央企物業龍頭和優質代建龍頭，港股彈性可能大於A股。
消化存量的路徑和進展如何？
長江證券表示，消化存量暫未有官方定義，但可能包括兩條路徑，一是消化新房庫存，二是消化二手掛牌，促進以舊換新，最終仍能部分消化新房庫存。此前的1000億租賃住房支持計劃即是試點城市用於收購存量住房，但結果主要用於收購新房庫存，央行結構性貨幣政策工具顯示，截至今年3月底，已實際投放20億，核心約束還是淨租售比和融資成本的倒掛。
根據中指院監測，2023年以來已有超過30個城市表態支持住房“以舊換新”，主要分爲兩種：1)收儲模式，一般由國資平臺或開發商主導，購房者確定購買的新房項目並認購房源後，專業評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，在買賣雙方就價格達成一致後，國資平臺或開發商主導收購舊房，而出售舊房的價款用於購買指定新房項目；2)幫賣模式，一般由房企和經紀機構主導，房企提供新房房源鎖定服務，而經紀機構對舊房優先推售、加速銷售，若一定期限內舊房售出，則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。
從已推出住房“以舊換新”政策的城市來看，整體以三四線城市爲主，深圳、上海、鄭州、南京、武漢、濟南等一二線城市也明確支持，多數城市當前住宅庫存去化週期偏高。從政府收儲規模來看，南京“以舊換新”政府收儲套數僅佔2023年住宅銷售套數的2%，鄭州佔11%但首批試點僅涉及其中10%，整體收儲體量相對偏小。
消化存量的政策效果預期如何？
長江證券指出，政府收儲政策級別很高，本質是公共部門注入需求，但住宅庫存並未完成實質去化，只是從居民部門階段性轉移至政府部門，進而加大公共住房的供給，而歷史上的去庫存，最終是依靠政府部門和居民部門加槓桿得以實現，今時可能不同於往日。
但至少在收儲過程中可起到類似平準和邊際託底作用，實際效果一方面仍受制於收儲的經濟性，即融資成本和淨租售比的差距，另一方面也取決於資金來源和總量、以及如何平衡其他更高優先級如保交樓的資金需求。而提供便利模式是在市場原則下降低交易成本，邊際作用相對有限。
在供求關係發生根本性變化和政府及居民部門難以加槓桿的背景下，從供給端入手是應有之義，但行業過往累積的量價矛盾仍需時間進一步消化，政策效果大概率仍是平滑斜率而非趨勢逆轉。參照全球經驗，可能逆轉週期下行趨勢的政策包括深度降息、定向量寬和公共部門進場，當前政策尚未達到類似級別。
風險提示：1、需求端量價持續低於預期；2、政策進度和效果低於預期。