智通財經APP獲悉，5月6日，中指研究院發文稱，4.30中央政治局會議釋放了更加積極的信號，針對房地產提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，提振了市場預期。同時4月底以來，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地圍繞優化限購政策、鼓勵以舊換新等，接連釋放政策利好，促進潛在購房需求釋放。
近兩年，每逢小長假，房地產市場在居民出遊熱情較高及行業調整壓力下，整體表現均較爲平淡。從今年五一假期樓市表現來看，供應方面，節前房企取證節奏略有加快，假期期間，部分城市房企把握政策優化窗口期推出新盤，並加大促銷力度。
成交方面，五一假期期間，部分城市在政策優化及項目促銷帶動下，新房項目到訪量較之前有所增加。根據中指數據，今年五一假期期間22個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成，恢復至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年五一假期包含4月最後兩天（4.29-4.30），月末項目網籤量較高，若剔除這一因素，以今年22個代表城市新房“五一”日均成交（5.1-5.5）與去年“五一”後三天日均成交（5.1-5.3）對比，日均銷售面積小幅下降6%。
圖：2019-2024年五一假期22個代表城市新房日均成交面積
表：2024年五一假期（5.1~5.5）代表城市新建商品住宅成交情況（萬㎡）
注：茂名暫無2024年5月2日數據；舟山、淄博暫無2024年5月5日數據；唐山暫無2024年5月2日、5日數據。
數據來源：中指數據CREIS
從重點城市來看，今年五一假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優質項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中北京、濟南2024年五一假期日均成交面積較去年假期均表現增長，且均高於2019年假期水平；而多數三四線城市樓市表現一般，市場成交與近幾年五一假期數據相比普遍表現下降。
北京：
4月30日，北京時隔13年優化了限購政策，主要是在現有限購政策基礎上，對五環外增加1套購房指標，根據中指數據，北京近幾年五環外新房成交套數佔全市比例均在八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。此次限購政策調整適逢五一假期，從市場反饋來看，五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。從區域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更爲明顯。
營銷方面，五一假期，房企一方面積極緊抓營銷節點，推出一系列促銷活動，以來訪有禮、成交有禮、特價房、折扣優惠等促銷活動爲主。另一方面，在產品力內卷的市場下，多個房企在假期開放示範區、實景園林等，以提升項目的吸引力，邀約客戶到訪參與，促進房源去化。整體來看，預計節後政策效果將進一步顯現，帶動北京樓市成交好轉。
上海：
節前上海新房多個項目開盤，其中核心區豪宅項目香港置地啓元實現日光，4月二手房成交亦突破1.5萬套“陽春線”，樓市整體熱度較3月雖有下滑但仍處於較高水平。五一假期期間，上海市房協及房地產經紀協會聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動，但受出遊及供應端影響，市場熱度不高，假期期間僅2個新房項目處於認購期，多數五批次項目尚未開啓認購，部分熱點項目假期內有一定到訪量。
廣州：
五一期間約有20個樓盤新開盤及加推，加推爲主，新開盤集中在五一前搶跑。市場分化明顯，其中中心區域改善項目來訪及去化相對較好，部分項目五一前開盤熱銷並在五一期間加推，均取得不錯的上訪量及成交量，現場人氣較好。但中心區個別項目及外圍區域樓盤略顯平淡，尤其是近兩年供地大幅減少的外圍區域，五一期間加推及新開盤項目明顯減少，多以順銷爲主，外圍區域以剛需爲主的市場需求亦略顯不足。
深圳：
今年五一期間，深圳各大房企加大促銷力度，除了到訪禮、復訪禮、“一口價”特惠房源、送裝修及家電等活動外，部分樓盤推出贈送物業費、返現、買房送黃金等。不少購房者利用假期看房，多個樓盤售樓處坐滿了看房者。二手房市場則延續一季度的“以價換量”特徵，不少二手房業主的掛牌價出現了明顯下調。
據中指研究院數據，2024年5月1-5日，深圳共成交新房188套/1.92萬㎡，二手房44套/0.39萬㎡。雖然第一批參與深圳“以舊換新”活動的項目已經公佈，但“以舊換新”活動的具體執行細則還未公佈，對市場的帶動尚不明顯。另外，部分居民安排假期外出活動，購房需求或推遲至節後，並對出臺優化政策保持期待。
杭州：
五一期間，房企促銷積極性提升，不少樓盤推出了買房送車位、家裝包好禮、砸金蛋、房價直降、工抵房等活動。從市場情況來看，房企開盤積極性有所提高，新開盤項目共計有10個，房源規模近1500套。但從搖號熱度來看，樓盤分化顯著，僅2盤需搖號，且中籤率均在15%以上；有8成樓盤流搖直接選房，去化情況一般。
蘇州：
4月蘇州新房供求兩端同環比均呈收縮態勢，五一假期期間，購房者觀望情緒依舊較濃，房企放緩推盤節奏，許多板塊可售項目庫存較多。整體來看，新房市場多數項目面臨一定去化壓力，二手房在以價換量下，核心區小區保持一定活躍度。
南京：
假期期間，看房人氣明顯升溫，節前南京發佈多條利好政策，如發放購房補貼、以舊換新、購房落戶等，五一期間發佈了南京都市圈9個城市公積金貸款互認。與此同時，多個項目推出認購大禮包、到訪有禮、認購贏家電、送產權車位等活動，多項利好吸引了大量購房者前往售樓處看房，項目來訪量增加明顯，但購房者觀望情緒仍在，價格預期尚需修復。
成都：
4月28日，成都出臺新政，全市範圍內住房交易不再審覈購房資格、不再實施公證搖號選房，與去年9·26新政相比，此次放開“5+2”區域“144㎡及以下”限購，意味着成都長達7年半的限購政策全面取消。新政對供應端刺激明顯，新政周（4.22-4.28）共有31個樓盤取證，4月最後一天，成都共有12個住宅項目集中取證，5月成都有推售計劃的樓盤近30個。
假期期間，多數項目推出促銷活動，本市看房客羣增加，同時吸引川內其他地級市及省外客羣旅遊期間看房買房。“5+2”區域部分改善項目售樓部到訪量增加30%-40%，銷售表現較好；近遠郊區域多數項目來訪量增加，外地客羣借旅遊間隙看房情況普遍，但整體成交仍較少，觀望情緒較重。二手房市場帶看量及成交量增加明顯，尤其是“5+2”區域，出現大量川內地市、新疆、西藏客羣諮詢及帶看，預計“5+2”區域同總價或低總價二手房會對近遠郊新房項目造成一定影響。
西安：
假期期間，西安樓市成交仍然呈現分化態勢，高新港務是成交熱點區域，主城區純新項目集中供應入市，供應量較大，且優惠力度較大，如推出一口價房源、限時限量特價房、成交送普吉島7天5晚或三亞6天5晚雙飛遊等，但僅個別樓盤表現較好。
天津：
假期期間，多數項目加大優惠力度，尤其是部分老盤受到新產品擠壓加速以價換量。節前最後一天天津發布新政，取消市內六區120平米以上新房限購，放寬京冀人羣購房門檻，假期天津樓市成交峯值出現在放假第一天，之後受旅遊出行分流影響，成交量有所下降。受政策實施時間較短、五一人羣外出等因素影響，政策效果不明顯。隨着新政的大力宣傳、充分落地，潛在購房需求有望逐漸入市，政策效果預計將逐漸顯現。
青島：
五一起，青島近期發佈的八項新政開始施行，促進市場需求釋放。五一期間多區域樓盤提前降價、推出特價房，黃島等部分區域降價幅度較大，售樓處關注度和訪問流量較節前有明顯提高，市場熱度略有回暖。
鄭州：
五一期間，各項目主推限時特價優惠疊加低首付政策，部分項目結合鄭州“以舊換新”政策推出購房補貼。案場表現上看，假期市場延續冷熱不均的分化局面，客戶關注度仍然集中在覈心區熱門樓盤，前期熱點項目保持高到訪量，個別項目反饋日均成交保持10套以上，而郊區項目熱度仍偏低。
圖：重點30城商品住宅周度銷售面積走勢
數據來源：中指數據CREIS
從當前市場整體情況來看，4月，重點城市新建商品住宅周度銷售面積緩慢上升，同比降幅有所收窄，但絕對規模仍處於近幾年周度較低水平。二手房方面，4月最後一週，重點城市二手房成交套數環比增長13.1%，同比增長11.0%，重點城市二手房整體成交表現仍好於新房。
展望未來，政策層面，4.30中央政治局會議定調樓市，房地產供需兩端政策有望持續優化。近期多個城市優化樓市政策，進一步釋放利好，預計後續更多核心城市將優化限制性政策，一線城市或針對不同人羣、不同區域、不同面積段優化限購政策，二線城市或全面取消限購政策；除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面亦有較大空間。供給端來看，“保交房”力度有望延續，以保障購房人合法權益，緩解居民對於期房交付的擔憂，穩定市場預期。另外，統籌消化存量房產和優化增量住房的具體政策有望逐步落實，包括政府平臺回購二手房作爲保租房、回購房企未售新房作爲保障房等都可能是重要方向。同時在控制增量方面，暫停或減少商品住宅去化週期長的城市新增住宅用地供應，並將增量土地供應與存量土地盤活掛鉤等政策也將逐步落實，真正落實“人房地錢”要素聯動。
市場方面，當前新房市場調整壓力仍在，但隨着宏觀政策繼續協同發力、房地產政策不斷落實，年中新房市場有望迎來邊際改善。二手房市場短期預計在“以價換量”下，將維持一定活躍度，而當前多個城市開展“以舊換新”活動，有利於進一步打通一二手鍊條，也有望對新房市場產生積極影響。