智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研報稱，24Q1銷售市場延續着去年以來的弱復甦行情，但在部分城市，二手房的影響力正逐漸增強，二手房短期對新房仍存在一定的替代作用。後續可重點跟蹤以深圳爲代表的核心城市二手房成交量釋放的程度和持續性，以及是否能夠推動房價進一步企穩。
華泰證券指出，24Q1，一二手房銷售同比均有所下降，主要在於市場景氣依然較爲低迷，同時去年一季度基數較高所致。結構上，二手房由於降價後性價比凸顯，成交跌幅小於新房，佔總成交面積的比重較2023年進一步提升。產品端，一二手房市場對於改善型產品的需求持續提升。價格端，新房價格同環比均有所調整，但部分城市的新房價格在政策放鬆以及改善項目入市的帶動下迎來上漲，而二手房則“以價換量”跡象普遍，價格表現總體弱於新房。
華泰證券主要觀點如下：
銷售：整體需求有所下降, 二手房逐漸佔據主導地位
24Q1，全國商品房銷售金額/銷售面積分別累計同比-27.6%/-19.4%，降幅較23年分別走闊21.1/10.9個百分點;60城新房成交面積同比-45.92%，60城中新房成交面積同比爲正的城市有2個，較2023全年減少23個。二手房方面，24Q1，21城二手房成交面積同比-15%，跌幅小於新房，雖成交面積因高基數效應同比有所下降，但其絕對值僅次於21年和23年同期水平。此外，樣本19城(可同時跟蹤一二手房成交數據的城市)的二手房成交面積佔總成交面積的比重達61%，較2023全年提升9pct。我們認爲，二手房的“以價換量”可能是導致其成交佔比提升的關鍵。
庫存：新房去化週期拉長，二手房庫存增速放緩
截至24年3月末，克而瑞80城新房庫存面積4.88億平米，較2023年末下降0.9%，略有下滑;平均去化週期24.4個月，較2023年末延長3.2個月。分城市能級看，一線/二線/三線城市截至24年3月末的庫存較2023年末分別-0.72%/-1.05%/-0.74%;去化週期爲18.5/21.8/31.1個月，較2023年末分別+1.5/+2.8/+4.8個月。二手房庫存方面，樣本18城截至24年3月末的二手房庫存量較2023年末上升1.97%，略微上升。18城中，除重慶、成都、天津、武漢外，其餘14個城市截至24年3月末的二手房掛牌量均較2023年末有所下降，顯示大部分城市的二手房庫存壓力有所減輕。
房價：整體處於築底階段，二手房表現弱於新房
2024年3月，70城新建/二手商品住宅價格同比-2.7%/-5.9%，降幅均較2023年12月走闊1.8pct，同比已連續24/26個月下降，新房和二手房價格目前均處於築底階段，而二手房價格跌幅大於新房。新房方面，能夠看到邊際改善的一面：根據中指院的統計，受改善型樓盤入市的影響，部分城市2024Q1房價逆勢增長，帶動中指院百城新建住宅價格迎來結構性上漲，環比累計上漲0.56%。二手房價格則整體仍未企穩，3月的貝殼50城二手房價格指數爲87.5，同比-15.3%，降幅較2023年12月同比走闊4.5pct，顯示目前“以價換量”的情況較爲普遍。
風險提示：行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。