智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，2024Q1房企融資現金流和開發投資的增速差有所收窄，一定程度上受益於房地產融資協調機制和經營性物業貸款等融資支持政策。此外，城中村改造專項借款也在逐步落地。儘管國際信用評級機構繼續調低部分房企評級，但邊際影響趨弱。1月以來，監管層明確的“穩地產”訴求在實操層面持續落地，有望推動房地產市場信心修復並儘快築底，爲板塊提供估值修復空間。看好核心城市儲備充沛以及運營穩健的優質房企。
房企融資現金流與開發投資的增速差有所改善
2024Q1房企融資現金流同比依然下滑，但在融資政策支持下，與開發投資的增速差有所收窄。根據國家統計局的數據，2024Q1房企融資現金流同比-13%，較2023全年收窄5.4pct，融資現金流和開發投資增速差較2023全年收窄3.3pct。分渠道來看：開發貸和經營性物業貸款在房地產融資協調機制和經營性物業貸款政策支持下有所釋放；境內債國央企繼續實現淨融資，但廣義民企仍在淨償還；境外債在剔除展期性質的交換要約後，融資渠道仍近於凍結；股權融資落地規模有限。
融資支持仍需觀察落地進展
其一，房地產融資協調機制方面，2024年以來推進速度快、執行力度堅決，我們認爲主要在於政策定位高，且高度重視落地效果的“閉環監測”；但受房地產市場調整等因素影響，政策落地率仍有待提升。其二，經營性物業貸款方面，持有優質物業的房企率先受益於貸款用途和抵押率的調整。其三，城中村改造專項借款方面，截至3月上旬，國開行和農發行合計發放城中村改造專項借款超1100億元；具體到省市級別的數據，截至4月初授信金額已破萬億。
部分頭部房企信用風險仍在發酵，國際信用評級下調影響趨弱
2024Q1新增1家出險房企。儘管公開市場債券到期壓力逐季遞減，但仍需關注部分頭部房企的流動性風險。2024年以來，國際三大信用評級機構穆迪、惠譽和標普繼續調降了部分房企的主體信用評級和展望。歷史來看，境外融資渠道的開闢催生了房企對於國際信用評級的需求；但2021下半年以來，受外部環境影響，國際信用評級機構密集下調房企評級，造成了一系列負面影響，包括觸發提前還款和交叉違約，以及導致融資和經營性現金流承壓。但隨着境外融資佔比下滑和評級對於具體房企財務狀況的預警意義大幅降低，評級下調的影響在逐步弱化，越來越多房企主動撤銷評級。