2023年房地產行業風險尚未出清，關聯度較高的物業管理行業也還在調整期，但在政策及市場推動下，物業服務企業正加速進入“換擋提質”通道。
根據克而瑞物管數據，以實現社會化的管理規模進行測算，物業管理行業總市場達到3.8萬億元。其中，基礎服務營收達到2.19萬億元，預計2026年將達到2.45萬億元，增值服務營收達到1.65萬億元，預計2026年將達到1.89萬億元。物業管理行業空間依然十分廣闊。
在穩健發展的背景下，西安經發物業股份有限公司(簡稱：經發物業)於3月26日再度向港交所主板遞交上市申請，光銀國際爲其獨家保薦人。據悉，該公司曾於2023年9月20日向港交所遞交過上市申請。
陝西物業龍頭難掩毛利率逐年下滑
招股書顯示，經發物業爲一家紮根於陝西省且業務佈局中國西北部的綜合城市服務及物業管理服務提供商。根據中指院的資料，按截至2022年12月31日的陝西省在管建築面積計，公司在2022年度物業服務百強企業中排名第一，佔市場份額約1.7%，且按截至2022年12月31日的陝西省在管建築面積計，在2022年於陝西省運營的物業管理服務提供商中排名第二。
過往業績期間，經發物業的主要業務分別爲城市服務、住宅物業管理服務和商業物業管理服務。截至2023年9月11日，公司的業務覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。
截至2023年12月31日，經發物業已訂約向中國149個項目提供公共物業管理服務、基礎住宅物業管理服務及基礎商業物業管理服務，總簽約建築面積爲1500萬平方米及在管總建築面積爲1460萬平方米。
於往績記錄期間，經發物業的業務規模及財務表現均實現穩定增長。
2021年至2023年（以下簡稱：報告期內），公司在管建築面積分別爲1080萬平方米、1320萬平方米及1460萬平方米，複合年增長率爲16.0%。
業績表現來看，報告期內，公司的收入分別爲5.94億元（單位：人民幣，下同）、7.07億元及8.62億元，年複合增長率爲20.52%；毛利分別約爲0.86億元、1.01億元、1.18億元，年複合增長率爲17.00%；淨利潤分別約爲人民幣0.31億元、0.37億元、0.51億元，年複合增長率爲27.97%。
值得關注的是，經發物業毛利率逐年下降，2021年至2023年，公司的毛利率分別約爲14.52%、14.29%、13.69%。公司整體毛利率受城市服務、住宅物業管理服務及商業物業管理服務三條業務線的綜合影響。報告期內，整體毛利率下降主要是由於住宅物業管理服務毛利率由2022年的16.8%下降至2023年的14.7%，及商業物業管理服務毛利率由2022年的25.3%下降至2023年的21.8%。
分業務來看，報告期內，城市服務收入分別爲3.42億元、4.10億元及5.25億元，佔總收入分別爲57.6%、58%及60.9%；同期住宅物業管理服務收入分別爲1.42億元、1.86億元及2.95億元，佔總營收比例分別爲26.8%、25%及21.3%；商業物業管理服務的收入分別爲9199.5萬元、1.19億元及1.50億元，佔總收入比例分別爲15.5%、16.9%及17.9%。
簡言之，城市服務作爲經發物業的第一大業務，營收規模與貢獻營收比例實現雙增，住宅及商業物管業務亦持續增長，尤其是商業物業管理服務增長迅速，使得公司收入結構持續優化。
不過需要注意的是，迅速成長的住宅及商業物管業務，是經發物業犧牲毛利率換來的。
客戶依賴後遺症難解
受益於陝西省物管行業增長
招股書顯示，經發物業的客戶主要包括政府機構、公共機關、物業開發商、業主、住戶及租戶。
報告期內，公司們向五大客戶提供服務產生收入分別爲2.91億元、3.28億元及3.55億元，分別佔總收益的49.0%、46.4%及41.1%。於往績記錄期間各年，公司向單一最大客戶（西安經開區管委會）提供服務產生的收益分別爲2.02億元、2.25億元及2.33億元，分別佔總收益的33.9%、31.8%及27.1%。
同期，公司向母公司經發控股集團開發的物業提供住宅及商業物業管理服務產生的收益分別爲1.86億元、2.01億元及2.08億元，分別佔同期住宅及商業物業管理服務所產生總收益的74.1%、67.8%及62.4%。截至2023年12月31日，公司30項建築面積佔地550萬平方米的在管物業由經發控股集團開發，佔其總在管建築面積的38.1%。對母公司的依賴，可見一斑。
對少數客戶依賴的後遺症，就是公司應收款項持續增長。期內，公司貿易及其他應收款項分別爲1.39億元、2.43億元及2.62億元。同期公司貿易應收款項平均週轉天數分別爲57天、83天及86天。
收款不及時，對公司資金狀況產生考驗。值得關注的是，2022年經發物業錄得經營活動產生負現金流量淨額(-2476.3萬元)，因此可能面臨流動資金風險。報告期內，公司年末現金及現金等價物變動分別爲1978.5萬元、-4570.8萬元及5455.3萬元，起伏較大。
令人欣慰的是，經發物業作爲陝西省物業龍頭，將享受本地物管行業增長紅利。
就陝西省而言，截至2022年，陝西省物業管理公司的在管總建築面積由2017年的約5.02億平方米增加至2022年的約7.67億平方米，複合年增長率爲8.9%。根據中指院的預測，陝西省物業管理公司的預期在管總建築面積將由2023年的約8.26億平方米增加至2027年的10.26億平方米，複合年增長率爲5.6%。
根據中指院的資料，陝西省物業管理公司的總收入由2017年的121億元增加至2022年的191億元，複合年增長率爲9.5%。預期陝西省物業管理公司的總收入將由2023年的201億元增加至2027年的238億元，複合年增長率爲4.3%。在可預見的未來，陝西省物業管理行業保持穩定成長，爲經發物業提供了良好的發展土壤。
綜上所述，紮根陝西，經發物業作爲本地龍頭，無論是業務規模還是營收均取得良好的增長勢頭。但爲了換取住宅及商業物管規模的增長，公司亦犧牲了一定的盈利質量。長期來看，陝西物業管理行業穩定增長，保障經發物業增長基本盤。但若業務質量或者對外擴張腳步放慢，公司或缺乏增長動力。