經歷了三年的低迷，房地產行業似乎沒有企穩跡象，根據統計局數據，2023年商品房銷售面積創下2012年以來新低，銷售額創下2016年以來新低，而2024年前兩個月銷售面積及銷售額繼續下降幅度均超過20%，行業寒冬看不到曙光。
而寒冬之下，考驗的是房企的韌性及生命力，洗牌之後，部分頭部房企暴雷出局，市場逐步出清，行業集中度明顯提升，高質量發展的房企不僅實現了收入增長，同時也實現了盈利提升，且大幅優化財務結構。2023年，港股內房股均已公佈年度業績（恆大延遲發報），整體表現尚可，部分房企盈利亮眼。
智通財經APP觀察到，港股統計的16家房企合共營業額2.13萬億元，同比還增長5.13%，增長標的有11家，佔比68.8%，合共淨利潤254.14億元，處於盈利的有9家，佔比56.3%。不過如若算上未發財報的房企，如恆大，上半年虧損額就超過了300億元，則行業整體仍處於虧損狀態。
相比於A股，港股內房股整體規模顯然要偏大，業績表現也超過行業水平，得益於大部分房企的防守性經營以及精細化管理，實現財務的穩健以及經營效率提升。比如華潤置地（01109），2023年收入2511.37億元，同比增長21.3%，規模穩居前三，股東淨利潤313.65億元，同比增長11.65%，爲行業最高水平，且一直保持盈利。
恆大是第一個倒下的行業龍頭，但龍頭洗牌絕不止於恆大。萬科作爲行業龍頭，在2023年業績表現並不佳，實現收入4657.4億元，同比下降7.56%，股東淨利潤121.63億元，同比下降達46.4%。近期該公司還爆出債務違約，今年3月，穆迪宣佈撤銷萬科Baa3發行人評級，授予公司家族評級Ba1，並將萬科所有評級列入評級下調觀察名單，市場擔憂該公司存在暴雷可能性。
實際上，內房股防守性經營策略主要有兩點：一是降低負債水平，調整負債結構，並謹慎拿地擴張；二是提升去化率，以及存貨週轉速度，留有大量充裕現金流，以備銀行及供應商催債，滿足短期的負債支出。其實房企一直都在做降槓桿，行業整體的負債水平已降至80%以下，但仍有部分房企深陷債務風波。
2023年，板塊統計的標的整體負債率爲73.9%，低於行業水平的有四家，分別爲萬科、華潤置地、龍湖集團及中國海外發展，其中中國海外發展負債率僅爲57.4%，最高的爲融創，爲91%。在有息債上（銀行借款），整體有息債率降至18%，萬科、華潤置地及中國海外三大龍頭分別爲14.9%、13.1%及17.9%。
“賬上有糧”纔有保障，2023年經統計的內房股中，華潤置地現金等價物最多，爲1126.75億元，其次後四名分別爲中國海外發展、萬科、綠城及龍湖，現金等價物分別爲1056.29億元、969.43億元、697.58億元及592.24億元。值得注意的是，融創中國及富力地產現金分別爲70.56億元及17.27億元，另外恆大於上半年現金有40.47億元，均低於百億元，抗負債風險能力較弱。
不過“賬上有糧”並不能坐枕無憂，如上文所言降低負債水平，這實則更多的是償還有息債，將有息債降至現金能力可承受的水平。2023年，僅考慮銀行借款，融創中國的有息債（短長期銀行借款）最高，爲2778.34億元，其中短期債高達1812億元，是現金的25.7倍，參照恆大，該公司經營處境岌岌可危。
萬科在2018年就提出了“活下去”的口號，然行業風險以及難有消化的債務正吞噬財務穩健性。2023年該公司有息債達2235.37億元，僅次於融創，其中短期債435.73億元。以淨現金來說，該公司與融創淨現金分別爲-1265.9億元及-2707.8億元，均低於行業整體水平，這也佐證了機構下調萬科的評級。
統計的內房板塊（不包括恆大及碧桂園）平均現金等價物481.6億元，淨現金-713.7億元，這兩個指標均優於行業水平的標的包括華潤置地、綠城中國、建發國際以及中國海外發展。其中建發國際淨現金是板塊唯一爲正的標的，爲220.85億元，其財務非常健康，短期負債僅有59.22億元，爲現金的10.93%。
當然，部分龍頭房企擁有大量應收款及存貨，比如萬科，2023年存貨有7070億元，應收款有3297.8億元，分別佔比總資產高達47.13%及21.98%。這兩個指標未來均可帶來現金，但一方面存在存貨跌價及應收款的減值損失，這對公司業績帶來顯著不利影響，另一方面考慮到行業風險，存貨週轉週期長，對短期債務無異於望梅止渴。
2024年行業依舊“相當嚴峻”，根據克爾瑞的數據，2024年一季度，中國房地產銷售持續承壓，百強房銷售額近腰斬。實際上，政府在供應端及需求端都有出臺相應的刺激政策，比如需求端地方解除限購等，但對購房刺激微乎其微。第二季度預計也不容樂觀，同時，海外房地產也面臨着同樣的窘境，這也進一步加大悲觀預期。房子難賣回款週期長，中短期內，盈利改善及降低債務仍是房企活下去的兩大戰略。
最後來到二級市場，行業寒冬豈有完卵，2023年內房板塊跌幅高達34%，連續四年下跌，累計跌幅超過70%，個股方面，大部分房企四年下跌幅度超過80%，其中龍頭萬科於2023年市值縮水了52%，四年縮水75%。不過仍有部分房企相對抗跌，比如上文談到的華潤置地、綠城中國、建發國際以及中國海外發展四家，2023年受行業不可抗因素下跌，但四年韌性明顯，其中華潤置地僅下跌12.5%。
在估值上，目前板塊PB值平均爲0.44倍，負債較高以及處於爆雷邊緣的房企估值縮水嚴重，比如融創，市值僅有79.8億港元，PB爲0.1倍。華潤置地及中國海外發展PB分別爲0.42倍及0.33倍，隨着行業集中度提升，高質量發展的優質龍頭房企將獲得更大的市場份額，估值也將迎來修復。