智通財經APP獲悉，4月8日，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱：中金印力消費REIT(180602))開啓申購，認購價格爲3.26元/份，擬募集10億份，基金管理人爲中金基金，基金託管人爲招商銀行。
據悉，中金印力消費REIT爲首批獲批的消費基礎設施REITs之一，首次發行擬投資的基礎設施資產爲杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心杭州西溪印象城，截至2023年9月30日，目標基礎設施資產出租率爲99.6%，估值39.59億元。中金印力消費REIT發行成功後，預計可爲印力集團控股有限公司(公司聯營公司)盤活存量資產、進一步提升資產管理能力提供有力支持。
我國消費基礎設施相關行業整體已進入高品質發展的新階段，未來居民消費能力的提高，城鎮化的發展，以及住宿餐飲、文旅服務等集聚型相關消費零售行業的持續發展，將驅動消費基礎設施相關行業整體需求的進一步增長。
總體來看，消費基礎設施項目通過優質的市場化運營管理機構進行管理，可以獲得穩定、多元化的現金流，具備較強的週期抗性和一定成長性，是公募基礎設施證券投資基金理想的投資標的。
財務方面，杭州西溪印象城自2013年開業以來，營業額呈上升趨勢，2022年項目總營業額超過35億元；2023年1-9月，九個月營業額突破32億元，再創歷史新高。
值得注意的是，需要關注租金收入受營業額影響的風險。基礎設施資產的租金收入主要包括固定租金收入和提成租金收入兩部分。2023年1-9月，固定租金收入佔租金收入比例爲87.8%，提成租金佔租金收入比例爲12.2%。其中，提成租金收入與相關租戶營業額及各租戶扣點52比例呈現較高相關性，若基礎設施資產當地消費市場衰退或低迷，或者項目租戶的總體經營情況產生結構性變化，提成租金收入可能面臨較大幅度波動，進而對基礎設施資產的總體收入造成不利影響。
此外，截至2023年9月30日，目標基礎設施資產將在2023年末及2024年末前到期的租約面積佔已出租面積的比例分別爲6.7%和19.2%，到期的固定租金收入佔全部固定租金收入的比例分別爲9.6%和40.7%。上述租約到期後若未能及時找到可替代承租人，基礎設施資產可能產生空置面積和一定空置期，項目空置率提高將對基金收益產生不利影響。未來替換租戶或存續租戶續租的租金水平可能低於原有租約的租金價格，進一步對基金收益造成不利影響。