智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，深圳市規劃和自然資源局發佈關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》的通知，此舉表明深圳將取消延續18年的“70/90政策”。而在此前上海掛出的第二輪土拍6宗地塊的中小套型比例也有所下調。短期來看，取消70/90政策一方面能滿足購房者對於大面積段住房的需求，另一方面，有望提振房企參與土地市場的積極性。長期來看，對於行業來說，“市場+保障”的供應體系將逐步清晰。企業端，未來更加具備開發改善型產品能力、具備綜合開發能力的房企將會更加受到市場的認可。
華泰證券觀點如下：
供給側政策發力，有望激發潛在需求與主體活力
3月26日，深圳市規劃和自然資源局發佈關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》的通知，此舉表明深圳將取消延續18年的“70/90政策”。而在此前3月15日，上海掛出的第二輪土拍6宗地塊的中小套型比例也有所下調。一線城市鬆綁70/90政策，是對國常會所指出的“加大高品質住房供給”的有效落實，也是從供給端促進房地產市場平穩健康發展的有力舉措。1月以來，監管層對房地產支持力度不斷強化，期待政策能夠推動行業信心修復，爲板塊提供估值修復空間。看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩健的優質房企。
什麼是“70/90政策”?
2006年，爲解決“少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出”等問題，建設部等九部委聯合出臺“國六條”，其中第一條“切實調整住房供應結構”提出，“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”該條政策後被稱爲70/90政策。在此前週期，部分省市已鬆綁或取消該政策，如2014年10月，天津取消70/90政策；2016年廣東發佈《廣東省供給側結構性改革總體方案》，提到要取消7090政策等等。但深圳、上海則在近期新政宣佈前一直在較嚴格的執行70/90政策。
爲什麼要取消“70/90政策”?
該行認爲鬆綁70/90政策是兼顧頂層設計與現實意義的考慮。從頂層設計來看，我國已經告別住房短缺時代，但改善性需求依然具備潛力，據七普數據，目前我國還有49%的家庭人均居住面積在40平以下，具備改善居住體驗的需求，而這類需求的供給則相對緊缺，近期國常會指出加大高品質住房供給，一線城市取消70/90政策正切合題意。現實意義上，主流城市實際成交也反映出購房者對大面積段產品需求提升。據中指院數據，上海90平以下戶型成交佔比由11年的42%降至22年的19%；深圳100平以下的成交佔比由10年88%降至22年60%。購房者對於小戶型的需求有所下降，供給結構調整正當其時。
取消“70/90政策”將帶來哪些影響?
短期來看，取消70/90政策一方面能滿足購房者對於大面積段住房的需求，減少過去已經供給較爲充分的中小套型產品供應，減緩其價格下跌壓力;另一方面，有望提振房企參與土地市場的積極性。長期來看，對於行業來說，“市場+保障”的供應體系將逐步清晰。商品房市場將在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住品質、居住體驗等將成爲市場的一個重要選擇標籤，大面積段的商品房佔比可能會持續提高。而剛需則可通過配售型保障房與二手房市場滿足居住需求。而對於企業來說，未來更加具備開發改善型產品能力、具備綜合開發能力的房企將會更加受到市場的認可。
行業支持指引再度升級，爲板塊提供估值修復空間
此次取消“70/90政策”既是對於國常會部署的有效落實，又是順應市場成交趨勢的調整，有望從供給端入手激發潛在需求與主體活力。3月1-23日，54城新房銷售面積同比-48%，仍待政策發力。1月以來，監管層明確的“穩地產”訴求在實操層面持續落地，有望推動市場信心修復，基本面儘快築底，爲板塊提供估值修復空間。
風險提示：行業政策風險；行業下行風險；部分房企經營風險。