智通財經APP獲悉，中銀國際發佈研究報告指出，受到當前居民收入與就業預期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔憂、房價下跌加重觀望情緒等因素的影響，房地產基本面仍然較弱。不過，近期中央的各類表態釋放了積極信號，宏觀與行業供需兩端政策也有望繼續發力，市場預期和信心或有望逐步修復，推動房地產行業供求關係達到新的平衡點，進而爲經濟平穩運行提供支撐。今年核心主線仍然聚焦在流動性風險的緩釋上。
中銀國際認爲，在行業面臨較大資金缺口壓力之下，能夠安全度過瓶頸期、以及受益於政策支持而擺脫困境的房企成爲今年重點關注標的。從長期主線來看，建議關注底部反轉的行情機會。
現階段建議關注四條主線：
1)無流動性風險且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、華髮股份(600325.SH)、綠城中國(03900)。
2)安全係數相對較高的民企：濱江集團(002244.SZ)、美的置業(03990)。
3)底部回升、彈性較大的公司：金地集團(600383.SH)、龍湖集團(00960)。
4)有城中村改造和保障房建設、或REITs相關主題機會的：中交地產(000736.SZ)、城建發展(600266.SH)、南山控股(002314.SZ)。
中銀國際主要觀點如下：
國家統計局發佈2024年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況：1-2月銷售面積1.14億平，同比增速-20.5%(前值：-12.7%)；開發投資金額1.18萬億元，同比增速-9.0%(前值：-12.5%)；新開工面積9429萬平，同比增速-29.7%(前值：-10.3%)。
統計局披露同比增速說明：投資、銷售等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數據與上年已公佈的同期數據之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。1)自2023年3月開始，統計局銷售與投資等指標口徑調整，剔除退房、非房地產開發性質的項目投資以及具有抵押性質的銷售數據。2)自2024年1-2月開始，統計局進一步明確房地產開發統計界定標準，將符合房地產開發統計標準的項目納入統計範圍，剔除單純一級土地開發等非房地產開發項目。以下報告中銷售與投資相關數值均使用本次統計局直接公佈的同比增速。
商品房銷售：銷售降幅顯著擴大至超過兩成，房價持續面臨下行壓力
1)商品房銷售降幅顯著擴大。1-2月銷售面積1.14億平，同比下降20.5%，降幅較12月擴大了7.8個百分點；銷售金額1.06萬億元，同比下降29.3%，降幅較12月擴大了12.2個百分點。其中，住宅銷售面積同比下降24.8%，住宅銷售金額同比下降32.7%。1-2月是傳統銷售淡季。
2)銷售均價明顯回落。1-2月商品房銷售均價9294元/平，較12月下降7.7%，同比下降11.1%;其中住宅銷售均價9653元/平，較12月下降8.8%，同比下降10.5%。
3)從區域來看，1-2月東、中、西部銷售面積同比增速分別爲-17.7%、-24.0%、-21.7%，同比降幅較12月分別擴大7.7、2.4、11.5個百分點;銷售金額同比增速分別爲-31.0%、-28.6%、-25.3%，同比降幅較12月分別擴大13.4、8.8、13.8個百分點；銷售均價同比降幅分別爲16.2%、6.1%、4.6%，同比增速分別下滑7.6、8.3、3.2個百分點。由於去年基數較高，3月銷售同比大概率仍然承壓，但環比會有顯著回升，但相較於往年的“小陽春”來說，預計仍然較弱。
房地產開發投資、新開工、竣工：新開工降幅達近三成，土地投資與建安施工投資持續低迷拖累地產投資
1-2月開發投資金額1.18萬億元，同比下降9.0%，降幅較12月收窄了3.5個百分點。其中住宅開發投資金額8823億元，同比下降9.7%，降幅較12月收窄了4.1個百分點。不過受投資口徑調整的影響，1-2月的同比增速與12月的同比增速存在不可比性。受到市場量價持續走弱、房企融資不斷收縮等諸多因素影響，行業供給端大幅收縮，房企拿地、新開工持續承壓，拖累房地產開發投資。1-2月新開工面積9429萬平，同比下降29.7%，降幅較12月擴大了19.4個百分點，施工面積同比降幅也高達11.0%。
從區域來看，以核心城市爲主的東部地區降幅相對最小，仍是房企投資的重點地區，東、中、西部投資額同比增速分別爲-5.6%、-10.7%、-19.0%，降幅較12月分別擴大了2.3、5.4、12.0個百分點。
竣工面積在連續12個月正增長後同比轉負。1-2月竣工面積1.04億平，同比下降20.2%，增速較12月下降了35.5個百分點，是2023年2月以來首次出現負增長。
開發商資金：房企到位資金降幅擴大，銷售回款走弱是主要原因
1-2月房企到位資金1.62萬億元，同比減少24.1%(前值：-15.8%)。1)房款6844億元，同比減少35.4%(前值：-21.2%)，受前期銷售低迷的影響。定金及預收款同比減少34.8%，降幅較12月擴大13.3個百分點，個人按揭貸款同比下降36.6%，降幅較12月擴大16.0個百分點。2月居民部門中長期貸款減少1038億元，同比少增1901億元，環比少增7310億元，一方面是受到春節錯位和假期延長的影響，另一方面也體現了地產銷售仍然低迷，居民購房需求仍然較弱。
2)非房款9349億元，同比減少13.0%(前值：-9.7%)。其中國內貸款3144億元，同比下降10.3%，降幅較12月收窄了0.6個百分點，受益於近期多地積極推進房地產融資協調機制落地工作，房地產項目層面的銀行貸款不斷落地，房企銀行貸款有所改善。自籌資金5374億元，同比下降15.2%，降幅較12月擴大了12.2個百分點。
中銀國際認爲，後續債券融資方面也應當有更加實質性的支持，一方面能維穩市場信心，另一方面，今年到期規模較大，能及時借新還舊也是防止大規模違約的方式之一。
風險提示：
房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。