智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，年初以來，地產板塊已經歷三輪小幅波動，觸發交易性機會的原因有二：一是供給端融資政策落實與少數城市二手房節後表現較好，帶動預期邊際改善;二是在低迷市場預期下板塊倉位、估值已處於歷史新低，被壓抑情緒階段性釋放。事實上，覆盤2022年以來房地產開發/物管板塊行情，發現類似上行波段並不少見，但階段性反彈行情持續時間均不長、股價很快便因實體市場基本面再次不及預期而重回長期下行通道，且隨時間推進，每輪行情呈現波段漸短、波幅漸窄的特徵。往前看，基本面未實質性好轉前，短窗口下高頻數據改善與政策發力，均有可能在市場風格切換中使資金輪動至地產板塊，並再次形成交易性機會，但參與博弈的性價比可能有限。
中金主要觀點如下：
從基本面視角來看，近期對7個重點城市進行調研顯示，收入和價格預期因素仍舊是購房羣體的核心關切，當前庫存水平或表明市場自然尋底仍需一定時間，尤其是在定價不具備充分優勢的新房市場。建議持續關注頭部城市供需關係的自發修復節奏(表現爲房價走勢趨穩)，和外生政策可能帶來的邊際加速機會(例如利率進一步顯著下調、“三大工程”建設形成實物工作量等)，如能帶動基本面有所企穩，則有望開啓板塊估值修復的長線行情。
節後二手房交易量平穩回升，新房壓力仍在;二者差異或更多源於定價，並可能導致分化進一步加深。
今年1-2月監測的70城二手房成交量指數剔除春節影響後僅較4Q23微跌8%，同比在較高基數上僅降約一成，部分中介反饋3月上旬滬深等少數城市前端簽約量進一步回升，二手房整體維持去年下半年以來的韌性表現。對比之下，新房市場交易量則邊際進一步走低，截至3月首週末(3.10)監測60城新房成交面積累計同比降逾四成。往前看，預計3月受高基數影響二手房與新房交易量同比或均有一定走闊，但二手房銷售表現仍將顯著強於新房。
而造成這一現象的原因，除供給節奏和期房交付等因素外，一二手房價格走勢差異或更爲關鍵，截至2024年2月，二手房成交價格從週期階段性高點(2021年中)已回落20%，降幅較新房高約一倍;二者差異與新房調價過程中存在的財報利潤壓力、已售房源業主和區域市場整體價格預期等掣肘有關，最終導致二手房交易量佔比自2021年的24%提升15ppt達到2023年的39%，並可能進一步提升。
樓盤調研顯示“小陽春”或存在政策性和季節性好轉，但由於收入和價格預期因素持續性有待進一步觀察，尤其是新房市場。
近期，對四個一線與三個強二線城市的19個重點房企新盤開展節後銷售調研。從城市層面看，由於節前優化限購政策，滬、深兩城樓盤到訪、去化邊際回升程度更顯著;其餘城市新盤數據的小幅改善則更多反映的是季節性趨勢，如天氣轉暖、教育置業需求釋放等。
此外，不同產品類型間亦有分化：首先，剛需盤客羣受收入預期影響更加註重產品功能與實用性，優選同片區(甚至全城範圍)高性價比項目，導致此類新盤銷售呈現出“馬太效應”;其次，改善盤客羣的購房決策更多取決於原住房能否順利在存量房市場上處置變現，以及所在片區的後市價格預期;最後，具備區位或產品優勢、面向高改及以上需求的稀缺資源春節前後均保持較高景氣，邊際變化不大。
綜合上述情況，今年房地產市場的“小陽春”以政策性與季節性因素驅動爲主，作爲絕對主體的剛需及改善羣體的購房決策仍明顯與收入和價格預期掛鉤，考慮到節後重點城市價格走勢仍向下，預計整體購房需求的延續性仍需要政策端的進一步發力，其中新房較二手房市場承壓更爲明顯。
往後市看，市場自然尋底可能仍需一定時間，供需兩端政策的協同發力有助於該進程的儘快完成。
回顧本輪週期，房地產市場在持續不斷的政策調整下呈現波動下行態勢，逐步摸索自然平衡點，政策在期間更多起到防範風險、降低波動的效果。往前看，考慮到2月二手房庫存(活躍掛牌去化週期約41個月)和新房庫存(已批准預售去化週期約25個月)仍處於不低水平，市場自然尋底可能仍需要一定時間，該過程中房價跌勢或逐步趨於收斂，但由於其仍處於下行通道，仍可能對整體經濟形成一定壓力。因此政策在供需兩端持續施力，在中期維度上加速基本面築底仍舊是必要的。
從供給側看，推動城市房地產融資協調機制充分落實，保證好企業的困難項目、困難企業的好項目恢復正常經營生產節奏，同時對優質資產提供經營性貸款支持以實現債務新融與置換，並適度優化預售資金監管力度，防範房企信用風險進一步擴散。從需求側看，通過貨幣與財政政策協同發力，推動整體經濟和居民收入預期平穩向好;
就地產而言，一方面下調房貸利率、切實降低購房成本，推動觀望需求逐步入市，另一方面推動“三大工程”建設(尤其是以貨幣/房票爲主要補償形式的城中村改造)相關支持性借款落地，並儘快形成實物工作量，推動部分拆除新置業需求入市，或將有助於在短期內穩定資產價格預期。
中長期來看，穩步推進面向新發展模式的住房市場基礎性制度建設，也須整體市場恢復平穩以做支撐。
本次政府工作報告提出，在新型城鎮化和房地產市場供求關係發生重大變化的背景下，須加快構建房地產發展新模式，兼顧商品和保障兩類市場。在商品房市場方面，核心是構建“人、房、地、錢”掛鉤的要素聯動機制，促進房地產市場供需平衡;而實現該目標的前提之一是整體市場需求重回潛在中樞，才能基於長期的人口流動規律和社會庫存水平，制定科學合理的住房發展規劃。
在保障房市場，關鍵是增強保障房供給(當前城鎮範圍內保障房佔存量房比重約7%左右)，改善剛需羣體的住房負擔能力;這需要政府和社會資本在存量房源盤活和保障房源新建上持續增加投入，但在房地產市場量、價下行的背景下，想要達成這一目的所面臨的制約因素實際更多，也需要市場重歸平穩以作支撐。
風險
供需關係改善和政策調整節奏不及預期，房企信用問題超預期惡化。