智通財經APP獲悉，銀河證券發佈研究報告稱，2024年政府工作報告首次提出“標本兼治化解房地產風險”，2024年1月建立的城市房地產融資協調機制提出確定支持項目名單，精準滿足合理融資需求，行業風險或將得到進一步化解；供需兩側或將共同發力，商品房和保障性住房雙管齊下支持房地產新模式發展。該行認爲頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步抬升，供給端政策持續放鬆或對部分房企產生較大邊際影響。
該行看好：招商蛇口(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)等；建議關注：1）優質開發：綠城中國(03900)等；2）優質物管：中海物業(02669)等；3）優質商業：恆隆地產(00101)等；4）代建龍頭：綠城管理控股(09979)；5）中介龍頭：貝殼-W(02423)。
銀河證券主要觀點如下：
事件：2024年政府工作報告提到，2023年因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作；2024年“+標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，優化房地產政策，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化”等。
再度強調風險：2024年新增強調標本兼治化解房地產風險。在“穩妥處置風險隱患”部分中，提到“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”。2023年11月1日，中央金融工作會議提到“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，此次政府工作報告表述與前期基本一致。2024年1月12日，住建部和金融監管總局發佈建立房地產融資協調機制的通知，提出確定支持項目名單，精準滿足合理融資需求；自2024年1月城市房地產融資協調機制成立以來，截至2月28日，全國31省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行審批通過貸款超2000億元。2024年供給側或將持續發力，房地產行業面臨的融資問題或有望得到改善，行業風險有望得到進一步化解。
房地產發展新模式：報告在“健全風險防控長效機制”部分提到1）“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式。”2023年7月，政治局會議首提“房地產市場供求關係發生重大變化”，2023年三季度開始，各能級城市依次加大放鬆需求側購房政策的力度，2024年春節假期前，一線城市陸續降低限購門檻。2）“加大保障性住房建設和供給”，2023年首提配售型保障性住房，2023年12月，獲得全國首筆保障性住房專項貸款的項目在福州開工，項目總投資2.54億元，國開行專項貸款授信2.02億元。3）“完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，2023年11月，國務院頒佈的14號文提到“讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求”，我們認爲商品住房和保障性住房雙管齊下有望實現新模式下的房地產發展。
投資建議
2024年政府工作報告首次提出“標本兼治化解房地產風險”，2024年1月建立的城市房地產融資協調機制提出確定支持項目名單，精準滿足合理融資需求，行業風險或將得到進一步化解；供需兩側或將共同發力，商品房和保障性住房雙管齊下支持房地產新模式發展。我們認爲頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步抬升，供給端政策持續放鬆或對部分房企產生較大邊際影響。我們看好：招商蛇口、保利發展、萬科A、濱江集團、龍湖集團、金地集團、新城控股；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：中海物業、華潤萬象生活；3）優質商業：恆隆地產、大悅城；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。
風險提示
政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。