最新一期的香港財政預算案中，最受關注的要數財政司司長全面撤銷之前的樓市「辣招」，這一利好消息在當周周末發酵。
在財政預算案發佈後的首個周末，香港一二手樓市成交全面飙升，其中一手樓市場兩日合共售出了445個單位，較上周大漲超19倍，二手樓成交額也大增數倍。
其中地產「四大家族」恒基地產（00012.HK）新推物業開售火爆，也順帶推動了其他地產股的漲勢，例如李嘉誠長子李澤炬主持的長實集團（01113.HK）於周一股價大漲3.09%。
全面「撤辣」，對於香港主要的上市地產發展商包括長實集團、恒基地產、新鴻基地產（00016.HK）、新世界發展（00017.HK）以及信和置業（00083.HK）有何啓示？
「加辣」與「撤辣」
2月28日，香港財政司司長陳茂波在發表新一期財政預算案時，表示即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，也就是說，所有住宅物業交易無需再繳交額外的印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
2010年11月，為了抑制過熱樓市，特區政府推出額外印花稅（SSD），稅額為5%至15%，以遏制樓市炒風，但收效甚微，難以遏制非本地買家的蜂擁而至。
於2012年10月，特區政府再加辣：三年内出售物業，需支付額外印花稅，同時還推出買家印花稅——所有非永久居民、公司名義在港買房需支付15%的印花稅，旨在遏制非本地買家需求。
2013年2月，又將原有的從價印花稅上調一倍，按樓價計算，稅率介於1.5%至8.5%之間。
2016年11月，特區政府再度加辣，將從價印花稅稅率統一上調至15%，至此，非永久居民在香港買房需要繳納30%的印花稅（即從價印花稅15%加上買家印花稅15%）。
自2019年以來，經歷了社會事件、疫情以及美聯儲加息，香港樓價出現回落，香港施政報告從2022年10月起開始「減辣」：外來人才在港置業可以「先徵後退」，即外來人才置業時先以30%繳納稅款，但在其成為香港永久居民後，可以按本地從價印花稅不超4.25%納稅，而退回已繳付的住宅印花稅。
2023年10月，香港又進一步將額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年，並將買家印花稅和新住宅印花稅的稅率降低一半，為外來人才置業印花稅實施「先免後徵」的安排——即非永久居民在港買房先不用繳稅，在7年後沒有成為永久居民再補繳稅費（另外有兩年的緩衝期）。
這一次全面「撤辣」，同時放寬了物業按揭貸款限制，有望釋放本地居民與外來非永久居民的需求，這也與近來特區政府大力引入人才的措施相匹配。
從這個政策率先受惠的，應是香港本地的地產股。值得留意的是，這些大型地產公司有見本地樓市前景不明，正考慮延期、度時推售新項目，在「撤辣」的好消息刺激下，或會考慮加快推出。
主要地產發展商在香港的土地儲備
香港四大家族，指郭得勝家族-新鴻基地產、李兆基家族-恒基地產、李嘉誠家族-長和系以及鄭裕彤家族-新世界系，雖然起家歷史各有不同，但地產開發都是其壯大財富版圖的秘訣。
四大家族旗下的物業發展旗艦，以及黃志祥（其父黃廷方乃新加坡最大的私營房地產企業遠東機構的創辦人）旗下的信和置業，借助香港這個國際金融中心的魅力與地位對土地施加的「魔法」，不斷累積財富，並持續拓展投資物業、基建以及公用事業，將根基與資源滲透到香港的各行各業，發揮著重要的作用。
就資產規模而言，新鴻基地產（下稱「新地」）最大，其2023年12月31日的總資產達到8161.35億港元，其中投資物業的資產總值為4088.15億港元，供出售物業達到2197.05億港元。
2023年12月末止的上半財年，新地通過地契修訂增添兩幅住宅用地，可建總樓面面積合共為100萬平方尺。位於元朗東城里的地皮將開發為大型住宅項目，提供大約75.7萬平方尺的住宅樓面，以及少量零售樓面。另一幅新增用地位於元朗，鄰近其PARK YOHO項目，處於規劃階段，預計可提供總樓面約25.1萬平方尺的優質住宅物業。
截至2023年12月31日，按所佔樓面面積計算，新地在香港的土地儲備約有5880萬平方尺，其中約3660萬平方尺為多元化的已落成物業，大部分用作出租及長線投資，餘下部分中，約1530萬平方尺可供出售的發展中住宅，預計於未來6至7年分批落成，其中約210萬平方尺已經預售。
展望未來，新地預計會於未來十個月在香港推售多個主要項目，包括元朗The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND第三期、天水圍YOHO WEST第二期、啓德天璽-天和天璽-海的第一期、何文田太子道西的合作發展項目，以及位於馬鞍山附近的西沙大型項目第一期。
值得留意的是，新地的2023年12月末止上半年業績顯示，其香港物業銷售業務收入為36.12億港元，同比增長25.20%，分部業績為12.35億港元，分部利潤率為34.19%，而内地物業銷售分部利潤率則達到50.50%。
李嘉誠家族旗下的長實集團於過去兩年在香港通過投地增加了四幅政府地皮及兩個重建項目，分别作商住發展用途，相關項目的規劃與工序已展開。
截至2023年6月末止的上半財年，其已確認的物業銷售收入為82.46億港元，主要包括香港名日-九肚山，以及内地東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽天下。2023年上半年，其香港地區的物業銷售收入按年明顯下滑66.14%，至43.16億港元，而内地物業銷售收入也按年下滑52.37%，至35.42億港元。從分部業績來看，香港物業銷售分部收益為16.66億港元，分部利潤率為38.60%，内地物業銷售分部利潤率則達到47.35%。
截至2023年6月30日，長實集團擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目的發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約7600萬平方尺，其中800萬平方尺、6400萬平方尺和400萬平方尺分别位於香港、内地及海外。
恒基地產去年下半年推出的項目均成熱銷單位，包括七月推出的Henley Park，8月推出的Baker Circle-Greenwich。於2023年上半年，該集團在香港自佔的合約銷售額約為67.25億港元，按年增長10%。2023年6月底，未入賬的自佔香港物業合約銷售額總額為148.24億港元，其中約69.91億港元預計可在物業落成並交付買家而於2023年下半年入賬。
該集團在市區舊樓重建項目方面（包括從市區重建局投得的項目）頗有收獲，已購入全部及八成以上權益的自佔樓面面積合共約340萬平方尺，另外有大約60萬平方尺的自佔樓面面積，已撥作2023年下半年開售計劃。
其計劃在2023年下半年開售的香港項目總面積約為2.6百萬平方尺，而待發展市區項目總面積或約7.2百萬平方尺，預計有2.8百萬平方尺的新收購市區舊樓重建項目大部分可於2024年-2025年開售或出租。另外，該集團在新界還有5百萬平方尺的發展中項目。
截至2023年6月30日，其在香港尚餘未售出單位的自佔實用面積約1.13百萬平方尺，尚餘住宅單位2,997個。2023年下半年發售的的住宅自佔樓面面積為1.45百萬平方尺，住宅單位6,132個；舊有市區地盤發展中項目，預計未來重建後的自佔樓面面積為91.95萬平方尺（尚未定開售日期）。
土地儲備方面：於2023年6月30日，恒基地產的待發展/發展中物業樓面面積為13.7百萬平方尺，主要已開售項目可售剩餘樓面面積為1.1百萬平方尺，合計為14.8百萬平方尺，已建成各類收租物業（連酒店）樓面為25百萬平方尺。
除此以外，該集團已購入全部或八成以上業權的市區舊樓重建項目，可在2024年或之後開售或出租，預計可提供自佔樓面面積合共340萬平方尺。另外，其在2023年上半年再購入25萬平方尺的新界土地，到期末，其於新界的土地儲備約為4520萬平方尺，是香港擁有最多新界土地的發展商。
在内地，恒基地產於2023年上半年建成的發展項目自佔樓面面積為1.94百萬平方尺。在内地的發展中或可供將來發展的土地儲備為20.66百萬平方尺，大部分位於二線城市，或新一線城市。
從土地儲備來看，恒基地產的香港土地儲備是這幾家頭部發展商中的最高，見下表。
新世界發展 (HK:0017)近來在「北部都會區」的發展也十分迅猛，截至2023年12月31日，其在香港持有的應佔總樓面面積約800萬平方尺可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約323.4萬平方尺，與此同時，其於新界持有合共約1634.2萬平方尺待更改用途的應佔農地土地面積，其中約有90%位於「北部都會區」範圍。
新世界發展在内地的土地儲備總樓面面積（不包括車庫）達到366.22萬平方米，主要位於大灣區，其中住宅總樓面面積達到173.93萬平方米。
該集團預計，香港物業發展方面在未來三至四年的一手私人住宅供應量約為11萬夥，新世界發展計劃於2024財年下半年繼續分階段推出多個住宅項目，供提供超過2500個單位，並會繼續推售甲級寫字樓項目，包括南商金融創新中心剩餘單位，以及長沙灣永康街、瓊林街等項目。
值得留意的是，新世界發展的内地物業發展收入已遠遠抛離其香港的物業發展分部，截至2023年12月31日止的上半財年，其香港物業發展分部貢獻收入12.46億港元，而内地的物業發展分部收入為54.95億港元。從其截至2023年6月末止的年度業績可以看到，香港物業發展分部的分部利潤率只有20.26%，而内地物業發展分部的利潤率則達到50.33%。
信和置業截至2023年12月31日在内地、香港、新加坡及悉尼擁有土地儲備應佔樓面面積約1950萬平方尺，其中住宅佔28.6%。發展中物業為510萬平方尺，已完成的銷售物業為130萬平方尺。
期内，該集團從特區政府購入兩幅香港地皮及獲市區重建局批出一幅用地的發展權，總應佔樓面面積為80.61萬平方尺。
「撤辣」的投資啓示
上述五家地產發展商無疑是香港樓市的巨龍，它們的供應能輕松影響到香港樓市的供求關系。從以上的土地儲備數據可以看出，五大發展商在香港都有充裕的儲備可供未來發展，而且也有大量可在今年下半年以及明年推售的項目，將可完整得益於這次「撤辣」的措施。
但值得留意的是，這五大發展商早就將目光放到内地，其内地開發項目的利潤要比香港項目高得多。
例如，長實集團截至2023年6月末止的上半財年内地物業銷售分部利潤率為47.35%，遠高於香港物業銷售分部的38.60%；新鴻基地產的2023年12月末止上半財年香港物業分部利潤率只有34.19%，而内地物業銷售分部利潤率則達到50.50%；新世界發展截至2023年6月末止財政年度業績顯示，内地物業發展分部利潤率達到50.33%，遠高於香港物業發展分部的20.26%。
此外，這些巨頭們的業務佈局早就多元化，而不僅僅局限在物業銷售，它們主要的利潤來源還包括收租物業（即投資物業）的租金、運營和分成收益，基建物流以及公用事業，這些業務都能提供穩定的現金流，尤其公用事業。
誠然，這些地產發展商將可得益於香港「撤辣」所帶來的需求增長，而且它們都有豐富的土儲（尤其新界、農地、重建項目）可供開發，更重要的是，資產負債狀況相對穩健，要好於内地的私營發展商，見下表。
其總負債佔總資產的比重均不高於50%，相對於動辄佔比在100%以上的内地民營同行，它們的財務狀況尚算可以，而且持有大量優質投資物業，一方面能產生穩定的現金流，分享經濟和消費增長的紅利，另一方面有利於用作抵押品解決債務問題（如有需要）。
鑒於它們的内地開發業務佔比更大，内地樓市的表現或是影響到這些香港大型地產發展商股價表現的一個重要因素。
從估值來看，除了財務狀況以及業務表現都較為領先的信和置業外，四大家族的地產發展旗艦今年以來的股價表現均差強人意，不過在公佈預算案後，它們的股價紛紛上揚——新世界發展除外，或與其近來出售資產的交易有關。
儘管這兩天股價有所上漲，它們的股息收益率仍頗為可觀，跟得上美聯儲的高利率。從發展前景來看，若内地物業發展業務能保持持續增長，加上香港物業發展業務的擡頭，或有望帶起其整體估值。但從目前來看，影響其估值表現的，内地樓市的因素或仍佔較大比重，此外還有港股市場的流動性，因此「撤辣」的利好措施未必能及時惠及其表現。