智通財經APP獲悉，國泰君安國際發佈研究報告稱，據中國人民銀行，商業銀行作爲調整房貸利率基準的五年期LPR於2024年2月20日由4.20%下調至3.95%，有史以來LPR的最大降幅(-25個基點)，也是自去年6月以來的首次調降。該行認爲春節過後，政府加大了刺激信貸需求的力度，釋放了積極的信號。該行認爲，2月份的LPR下調，疊加一線城市近期的政策放鬆，應有助於刺激房市。展望2024年3月的房地產銷售，該行認爲有望出現“小陽春”，或將超出市場的預期。
國泰君安國際觀點如下：
中國人民銀行下調五年期貸款市場報價利率(LPR)的幅度超預期。
據中國人民銀行，商業銀行作爲調整房貸利率基準的五年期LPR於2024年2月20日由4.20%下調至3.95%。儘管市場對此次下調LPR已有充分預期，但該行認爲此次下調幅度超出了市場預期。這是有史以來LPR的最大降幅(-25個基點)，也是自去年6月以來的首次調降。春節過後，政府加大了刺激信貸需求的力度，釋放了積極的信號。該行認爲，2月份的LPR下調，疊加一線城市近期的政策放鬆，應有助於刺激房市。展望2024年3月的房地產銷售，該行認爲有望出現“小陽春”，或將超出市場的預期。
下調也有助於穩定房價。
當前，房貸利率與租金回報率之間的較大差距，是抑制購房需求的一個重要因素，這也是導致去年“提前還貸潮”的原因之一。該行認爲，無風險利率的下調將降低對物業租金回報率的要求，從而有助於穩定房價。
該行認爲，雖然房價仍有下跌的趨勢，但在無風險利率下行、租金回報率提高的情況下，市場有望逐步達到新平衡點。在現階段，下調LPR有助於市場扭轉悲觀預期。總體而言，該行認爲今年的政策目標在於看到房市企穩，而非刺激市場在短期內出現反轉。
春節期間的房地產銷售仍不太樂觀。
正如預期的那樣，由於居民返鄉置業需求減弱，春節期間房地產銷售回暖缺乏動力。根據中指研究院的數據，在春節假期期間(2月10日至2月17日)，25個代表城市新房日均成交面積較上年春節假期下降約27%。另一方面，該行也觀察到一線城市出現了一些積極的變化。根據中指研究院的數據，上海、深圳在春節假期期間的日均成交面積分別較去年春節假期增長了126%和125%。該行預計，春節假期後一線城市的銷售勢頭將繼續改善。
該行預計，債務重組成功的浪潮或將帶來機遇。
從困境反轉的可能性出發，該行認爲旭輝控股集團(00884)和融創中國(01918)有可能是受益者。就行業基本面而言，考慮到2024年“三大工程”的加速推進，尤其是城中村改造，該行預計2024年房地產行業將繼續溫和復甦。在優質公司中，該行推薦招商蛇口(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)和萬科企業(02202)。同時，該行推薦擁有產業園業務的中新集團(601512.SH)，在有利的產業政策作用下，其增長前景較好。
風險提示：1)重新放開前融，行業槓桿上行;以及2)購房需求下行。