FX168財經報社(北美)訊 2023年年末，美國大約20多家銀行持有被聯邦監管機構認爲需更嚴格監督的商業房地產貸款，這個跡象預示可能有更多銀行面臨提高準備金的壓力。#2024宏觀展望#
三個監管部門去年公開警告銀行業謹慎評估寫字樓、零售店面和其他商業地產的大額債務風險敞口。當局表示，他們將密切關注那些商業地產貸款總值超過總資本三倍的銀行。
根據彭博社對350多家銀行控股公司聯邦數據的分析，儘管最近幾周紐約社區銀行爲應對潛在貸款損失而引發了一連串股價下跌，該行是最接近符合監管標準的最大美國銀行，但許多較小的放貸機構「越線」更厲害。
彭博社指出，這是因爲他們更快地積累了超大規模的集中貸款。小銀行貸款集中度更高，而且累加的速度更快。自1月下旬以來，這些區域性銀行和許多其他放款機構的股價連續下跌，投資者對商業地產風險敞口越來越警惕，部分原因是擔心監管機構可能會施壓一些銀行增加準備金或限制股息派發。
三家監管機構——美聯儲、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督署——表示他們將專注於商業房地產貸款組合超過其資本的三倍的銀行。在這一範圍內，檢查員將集中關注貸款組合的增長情況：在過去三年內至少增長了50%。
截至9月30日，跨越這兩個門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自從1月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價下跌，投資者對商業房地產的擔憂日益加劇，部分原因是監管機構可能要求一些銀行增加準備金或削減股息。
彭博社指出，監管機構是否會採取其他類似行動將取決於對貸款的更密切審查。
「我們現在處於警告階段，」2017年曾擔任美國國家銀行監督署代理署長的基思·諾賴卡（Keith Noreika）表示，「警告燈已經亮起，現在人們正在打開引擎蓋看：到底是真的出了問題，還是我們只是需要留意它？」
當然，監管機構不會將審查侷限於跨越這些門檻的銀行，而且那些這樣做的公司不一定會引發進一步的關注。貸款的表現可能存在差異。
「與監管機構進行良好的對話非常重要，讓他們瞭解發生了什麼。所以我們覺得我們有一個非常好的對話，也沒有太多的擔憂，」Valley National首席執行官艾拉·羅賓斯（Ira Robbins）在接受彭博電視採訪時說，「看，監管機構必須做好他們的工作，瞭解市場發生了什麼。如果針對某個特定領域存在更高的關切——審查，他們肯定會進入並花更多時間審查。但我認爲這並不比如果其他領域存在更高關切時會發生的事情不尋常。」
華盛頓聯邦儲備銀行（WaFd Bank）表示，該行有意擴大對已佔用的多戶樓房的融資。
「根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，穩定的多戶貸款是我們作爲一家銀行可以進行的風險最低的貸款，」首席執行官布倫特·比爾達爾（Brent Beardall）在一封電子郵件聲明中表示。他說，組合中的貸款有很大的股本，通常是40%，和多樣化的現金流，「人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視多戶抵押貸款強大的貸款能力。」
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆留言。
「有一些規模較小和地區性的銀行在這些領域有着集中風險，我們正在與他們合作，」美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾在本月接受《60分鐘》採訪時表示，「這似乎是一個我們將在未來幾年繼續解決的問題。」
合併數學
彭博社指出，銀行合併可能會極大地影響銀行在聯邦報告中反映的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未說明他們如何看待這種數學。例如，Umpqua Bank的反向合併進入哥倫比亞銀行系統公司，使哥倫比亞成爲母公司——基於這一點，其商業房地產組合擴大了超過500%，將其提升到上面的圖表中。如果Umpqua是母公司，則增長率將接近70%。
通常情況下，使用合併前後一對銀行的數字的合併數據會將它們的增長率降至50%以下。然而，監管機構表示，他們之所以關注迅速擴張的商業物業組合，是因爲他們希望給予具有多年處理大量貸款經驗的管理團隊信用。慢慢組建組合還給了高管更多的時間來發現和避免集中風險。
彭博社指出，紐約社區銀行是唯一一家在去年底商業房地產貸款金額超過其資本的300%的美國銀行，該銀行的組合增長速度低於監管機構設定的閾值，即使包括該行於2022年底完成的對Flagstar Bank的收購。
彭博社的審查發現，在100億美元至1000億美元資產範圍內的22家銀行持有商業房地產貸款，其金額是其資本的三倍。其中，一半公司的增長率超過了監管機構規定的門檻。在資產低於100億美元的銀行中，這一數字更高：47家銀行擁有超出比例的組合，其中13家迅速增長。該分析不包括業主佔用的非住宅建築的貸款。
彭博社指出，銀行正在開始披露2023年底的數據。BCI金融集團公司（BCI Financial Group Inc.）的子公司佛羅里達州城市國家銀行（City National Bank of Florida）表示，截至12月31日，該單位的商業物業集中度「符合監管指導」，爲資本的299%。
「CNB的貸款組合多樣化且位置優越，貸款，價值比率低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟表現強勁，超越了美國其他地區。」該公司在一份聲明中表示。
彭博社指出，紐約社區銀行在1月底意外削減股息並增加了爲陷入困境的貸款而準備的資金後，使商業房地產貸款風險成爲投資者關注的焦點。彭博後來報道，這些舉措是在監管機構施加的背後壓力不斷增加的情況下采取的。
彭博社表示，隨着利率上升使商業物業價值下降，投資者正在關注銀行的後果。在疫情推動遠程辦公後，商業地產發生了危機。但是幾年前以最高價格融資的公寓也看到價值下降，有時受到地方努力控制租金的進一步影響。
彭博社指出，即使是最大的房地產所有者——從黑石公司到布魯克菲爾德資產管理公司——也在部分債務上違約。其他房東正在減少損失並放棄建築物。
彭博社表示，幾年來，由於商業物業價值不明朗，銀行在標記商業物業貸款時具有一定的自由度，高利率凍結了市場的大片區域。這也使銀行在延長債務和與借款人達成協議方面有了更多的靈活性。但隨着商業物業價格下跌變得更加明確，情況變得更加複雜。
彭博社認爲，現在，隨着美聯儲表示將緩慢降息，更多的房地產交易開始揭示建築物的真實價值，正好與大量未償還貸款在到期前的浪潮相遇。根據商業地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
彭博社指出，尋求減少對商業房地產的暴露的放貸機構在貸款銷售市場上面臨着嚴峻的局面。一些機構，如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但是對於辦公樓和其他風險性財產，很難找到願意接受貸款的投資者。
對於這種情況將如何發展的預測是困難的，因爲貸款是特定的，不能「一刀切地評判，」諾賴卡說，「這是一件不是問題的事情，直到它成爲問題。」