智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，2024年一季度是房地產市場基本面最爲艱難的時刻，但也是迎接政策轉機的時刻。相信需求側的各項政策在春節前後有望陸續落地，主流企業的經營性現金流持續淨流入。預計部分房地產企業將迎接規模更小但結構更健康的資產負債表，一旦房價企穩，其創造價值的可持續性值得信賴。在房價企穩的假設下，當前地產藍籌已經顯著低估，開發領域央國企藍籌。
▍中信證券主要觀點如下：
2024年1月房地產銷售表現慘淡，新房量價齊跌。
根據億翰數據，重點公司2024年1月新房銷售額同比下降34.4%，銷售面積同比下降40.0%。根據緯房研究院數據，截至2024年1月15日，近半個月90個城市房價平均下跌0.4%，其中一線/二線/三四線城市均下跌0.4%。近3個月，90個城市房價平均下跌3.0%，其中一線/二線/三四線城市分別下跌3.0%/3.2%/2.9%。該機構統計的40城租金核心指數顯示，住房租金仍在環比下跌通道。
二手錶現差強人意，但價格仍在下降通道。
根據Wind，2024年1月14個城市二手房網籤套數同比上升60%(2023年春節在1月份，嚴格來說1月同比意義偏低)。貝殼研究院統計的50個城市的二手房市場景氣指數在過去幾個月持續下行，2023年12月平均爲9.0，即二手房業主上調房價次數佔調價總次數的比例爲9.0%。
二手房價格持續下行，2023年12月50個城市的平均二手房價格指數環比下降1.6%，連續6個月下降。二手房掛牌量保持基本穩定。隨着房價的不斷下降，原本低於二手房價的新房價格優勢已經基本不復存在。
預計開發企業大幅收縮經營性開支，從而謀求現金流量表基本平衡。
考慮到2月份有春節假期因素，預計1-2月的銷售降幅可能比1月降幅進一步擴大。開發企業整體盈利能力已經很低，且融資性現金流入方面伴隨政策加持，惡性去槓桿的局面預計並不會出現。由此推斷，開發企業短期最有可能的策略是繼續收縮不必要的開支，包括減少拿地，嚴控總部管理費用，推遲不能在短期貢獻銷售回款的項目建安投入。
總體來看，在經營性現金流入和經營性現金流出同時明顯減少的情況下，主流開發企業一季度經營性現金淨流動有望保持平穩。當然，這樣一來，開發投資和新開工面積可能進一步走低。
預計二季度基本面走穩。
當前企業快速收縮的態勢和2022年之後的情況有區別。2022年之後雖然有很多企業由於償還債務的壓力開始減少拿地，去化庫存，但當時大多數企業對存貨開發的態度仍然積極，即仍致力於儘快將規劃中面積轉爲可銷售資源，迴流現金，修復資產負債表。
當時，小部分央國企還致力於補充土地儲備，提升市場份額。2024年年初，由於銷售進一步下降，尤其是藍籌企業的銷售也因爲房價下跌表現不佳(最大的四家央企2024年1月銷售額同比下降27%，並沒有明顯好於行業，且在可售資源擴大的情況下，只相當於2019年同期的62%)，企業可能進一步大幅收緊建安的投入，且預計很少會有公司仍逆市拿地。
展望2024年，預計按揭貸款利率將會下行，核心城市限購政策將會放開，逆週期調節的政策將會較爲有力。中性情景之下，判斷2024年二季度房地產市場將告別至暗時刻，房價將會企穩。
風險因素：
1)房價仍在下跌，如果政策出臺相對遲緩，企業信心繼續下挫，新房房價大幅下降，房地產市場存在進一步下滑的可能性。2)三月是房地產企業的償債高峯。儘管保信用的政策之下，無需擔心龍頭房企的信用風險，但也不排除個別房企在償付公開市場債務方面存在壓力的可能性。3)商業地產租金下降的風險。