智通財經APP獲悉，國信證券發佈研究報告稱，1月以來政策頻出，但基本面暫未出現顯著改善。樓市的真實復甦是房地產板塊行情出現的前提，部分重點城市如廣州將一定程度受益於新政所帶來的基本面的提振，土儲質量優、佈局聚焦的優質房企將有望取得銷售和規模的穩定增長。同時，未來一年開工勢能較大，城改+保障房建設將釋放大量高價值地塊，有能力且有資源的地方型國企將持續受益，結合當前城投拿地比例，代建龍頭企業未來也將大有可爲。
▍國信證券主要觀點如下：
行業：基本面未顯好轉。
從統計局數據看，銷售降幅明顯，城市分化較大，2023年，商品房銷售額11.7萬億元，同比-6.5%，2021-2023年複合增速爲-20%，較2021年最高點18.2萬億元下降36%，已大致回到2016年的水平;商品房銷售面積11.2億㎡，同比-8.5%，2021-2023年複合增速爲-21%，較2021年最高點17.9億㎡下降38%，已大致回到2012年的水平。
商品房銷售均價爲10437元/㎡，同比2.2%;2023年12月單月，商品房銷售均價爲10069元/㎡，環比-2%，同比-5%。分城市能級看，一線、二線、三線城市新建商品住宅價格同比分別-0.1%、+0.1%、-1.8%，環比分別爲-0.4%、-0.4%、-0.5%。
從高頻數據看，整體同比微降，春節錯位效應顯現。
由於基數原因，2024年銷售同比微降。截至2024年1月28日，30城商品房累計成交面積爲692萬㎡，同比-7.7%;其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域商品房成交面積累計同比分別爲-33%、+2%、-5%、+53%;一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別爲-9%、-5%、-13%。
近一週銷售同比大幅改善，主因春節錯月，2024年1月28日，30城商品房7天移動平均成交面積環比持平;長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域7天移動平均成交面積同比分別爲+443%、+1069%、+1269%、+2070%;一線城市、二線城市、三線城市商品房7天移動平均成交面積同比分別爲+1474%、+1033%、+405%。
1月以來政策密集出臺。
1月24日，央行和金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，突破性允許經營性物業貸款償還房企承貸項目以外其他債務，極大提升此方式融資的實際價值。1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，近似全面放開限購，力度超過2014年，有助於打通置換鏈條，對當前低迷的基本面有一定的提振作用。
風險提示：
政策落地效果不及預期、行業基本面超預期下行、房企信用風險事件超預期衝擊。