智通財經APP獲悉，國金證券發佈研究報告稱，中央重視房地產融資健康，金融業大力支持房地產責無旁貸，後續將進一步優化首付比例、貸款利率，融資端的支持在一定程度上改善房企現金流狀況，而行業的平穩健康發展關鍵在銷售的企穩，仍需供需兩端的綜合寬鬆政策持續支持。推薦當前估值底部、經營狀況良好、受益於行業格局優化的改善性央國企，如華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)、建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、華髮股份(600325.SH)等。
國金證券觀點如下：
事件
2024 年 1 月 25 日，國家金融監管總局在新聞發佈會上介紹金融服務經濟社會高質量發展有關情況，表明近期將重點開展四項工作：一是加快推進城市房地產融資協調機制落地見效；二是指導金融機構落實好經營性物業貸款管理要求；三是要繼續做好個人住房貸款金融服務；四是指導和要求銀行等金融機構大力支持“平急兩用”重大基礎設施、城中村改造等“三大工程”建設，並且要求儘快形成實物工作量。
點評
金融口多條線支持房地產融資，促進市場平穩健康發展。2022 年以來上至中央經濟工作會議、住建部、人民銀行、金融監管總局，下至地方政府、銀行，各方均高度重視房地產融資健康，明確了“金融 16 條”支持措施、實施 “認房不認貸”、確立首套房貸利率動態調整機制、下調二套房利率下限、降低存量首套房利率等。銀行對房地產融資支持力度持續加大：2023 年發放開發貸 3 萬億元，住房按揭貸款 6.4 萬億元；截至 2023 年末銀行購買房企債券餘額 4275 億元，同比增長 15%；2023 年銀行向房企提供併購貸款、存量展期貸款合計超過 1 萬億元。近期央行、金融監管總局頻頻發聲支持房地產融資，並表示金融業支持房地產責無旁貸，體現了中央對房地產市場平穩健康發展的高度重視和支持決心，預計後續如“三支箭”、利率調整機制、經營物業貸等相關政策將加速落地。
進一步優化首付比例、貸款利率，滿足剛性和改善性住房融資需求。在政策支持下，房貸利率已有一定調降，據貝殼研究院數據，2024 年百城首套房利率 3.84%，二套房利率 4.41%，較 2021 年高點分別下降 190bp 和 159bp；多數城市首付比例也均經歷了下調，尤其是 2023 年 12 月北京、上海將二套房首付比例從 7-8 成下調至 4-5 成。而房貸利率和首付比例下調的效果尚未在基本面銷售有明顯體現，我們預計需要對其有大幅的調降，才能帶來銷售的向好，如 2008 年、2014 年的房地產下行週期，全國首套房貸利率下限均調整至不低於貸款基準利率的 0.7 倍，當前部分城市房貸利率仍有加點的下調空間。
地產央國企處估值&業績雙底，佈局價值顯現。估值層面看，當前 A 股地產板塊 PB 估值已降至 0.65 倍，典型央國企如 A 股保利發展 PB 估值 0.59 倍、港股中國海外發展 PB 估值 0.34 倍、華潤置地 PB 估值 0.66 倍，均已降至歷史底部；業績層面看，受房企毛利率下行和計提減值增多，房企短期業績承壓探底，但優質央國企如建發、華髮、越秀在經營端投銷仍有同比正增長的表現，支持未來業績改善。國資委將考覈央企市值管理，預計優質的央國企將通過如提高分紅比例（在低估值現狀下提高股息率）、大股東增持、公司回購等方式提振市場信心，底部佈局的價值顯現。
投資建議
中央重視房地產融資健康，金融業大力支持房地產責無旁貸，後續將進一步優化首付比例、貸款利率，融資端的支持在一定程度上改善房企現金流狀況，而行業的平穩健康發展關鍵在銷售的企穩，仍需供需兩端的綜合寬鬆政策持續支持。推薦當前估值底部、經營狀況良好、受益於行業格局優化的改善性央國企，如華潤置地、招商蛇口、建發國際集團、越秀地產、華髮股份等。
風險提示
寬鬆政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約。