智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，經營性物業貸新規有望緩解企業2024年的資金流出壓力，有利於企業籌資性現金流流入，也有利於改善產業鏈主體信心。此外，按揭利率下降等需求側政策該行預計也將有助於託底房地產市場。該行還注意到國資委表示，市值管理將納入央企負責人考覈。房地產頭部央企經營性現金流持續正流入，提升分紅比例有堅實基礎，該行預計優秀央企2023年度現金分紅比例將比較往年有所提升。該行看好具備優質資產及運營能力的開發企業和頭部資產運營平臺。
事件：2024年1月24日，國新辦舉行貫徹落實中央經濟工作會議部署、金融服務實體經濟高質量發展新聞發佈會。當日晚間，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。
中信證券觀點如下：
活化經營性貸款用途，優化企業融資性現金流入。
在國新辦新聞發佈會上，潘功勝行長表示要“發佈經營性物業貸款有關政策，支持優質房企盤活存量資源，擴大資金適用範圍，改善流動性狀況。”此前，經營性貸款一般要用於滿足本項目的建設和運營後續資金需要，但本次新規明確放開使用範圍，新規表明至2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，可發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司(含並表子公司)存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。根據Wind，2024年地產債償債高峯位於3月和4月，分別有1137億元和1102億元人民幣的境內外待償規模，兩月加總佔全年境內外償債規模的27%。本次經營物業貸款使用用途的擴大，有望增加房地產企業流動資金的補充渠道，優化房企的融資性現金流安排，緩解企業2024年春節後的資金流出壓力。
結構性利好具備優質資產和良好運營能力的企業。
通過各公司公告該行統計，當前市值前15大的開發企業，目前報表內投資物業用於抵押的比例爲34%，換言之，當前大多數開發企業仍有較多投資物業可用於潛在抵押。按照最新一期可行報表(A股爲2023年半年報，港股爲2022年年報)，15家大企業中尚未用於抵押資產絕對規模較多的企業等。當然，該政策對企業的積極影響程度，並不只取決於企業投資性房地產佔總資產賬面價值的比例和經營性物業貸款的已投放規模。開發企業是否充分受惠於該政策，更取決於開發企業經營性不動產的運營情況，優質資產尤其是運營良好的購物中心業態佔比和企業提升不動產資產運營的能力。
按揭利率走低有望託底房地產市場。
在國新辦新聞發佈會上，潘功勝行長表示要“促進綜合融資成本穩中有降”，分管貨幣政策司的宣昌能副行長表示要“落實首套房貸利率政策動態調整機制，配合城市政府因城施策調整房貸利率政策下限，優化房貸、消費貸、經營貸等個人貸款的利率關係，支持房地產市場平穩健康發展。”，表述中重點突出了房貸和其他個人貸款的定價關係。根據央行數據，截至2023年三季度末，我國個人住房貸款平均利率比金融機構人民幣貸款加權平均利率僅低12BP，2009-2020年，按揭貸款利率平均較金融機構人民幣貸款加權貸款利率低42BP，最低達到91BP。該行預計，按揭利率走低有望進一步託底房地產市場，核心城市房價可能在2024年穩住。
投資策略：
該行認爲，經營性物業貸新規有望緩解企業2024年的資金流出壓力，有利於企業籌資性現金流流入，也有利於改善產業鏈主體信心。此外，按揭利率下降等需求側政策該行預計也將有助於託底房地產市場。此外，該行注意到國資委表示，市值管理將納入央企負責人考覈。房地產頭部央企經營性現金流持續正流入，提升分紅比例有堅實基礎，該行預計優秀央企2023年度現金分紅比例將比較往年有所提升。該行看好具備優質資產及運營能力的開發企業和頭部資產運營平臺。此外，該行認爲，邊際上新規對於信用亦有明顯的提振作用。
風險提示：當前各主要城市房價仍在繼續下行，交付、企業信用、地方財政和居民消費等房價下降帶來的次生風險尚未完全消除的風險;房地產企業盈利能力明顯下降的風險;2024年3月後將迎來部分企業不少主體債務到期的風險。