持續下跌一年後，港股内房股指數在過去幾個交易日觸底反彈。
1月25日，富途牛牛數據顯示，港股内房股指數大漲5.71%，板塊的22只個股集體上漲，無一下跌。其中，富力地產(02777.HK)大漲17.2%，遠洋集團(03377.HK)、旭輝控股(00884.HK)和新城發展(01030.HK)漲幅均超12%，碧桂園（02007.HK）、綠城中國、萬科等個股也紛紛大漲。在整個板塊中，漲幅超過4%的個股多達19只。
内房股集體狂歡，源於地產行業迎來一個政策大禮包。
政策發力，房企融資渠道再拓寬
為促進房地產市場平穩健康發展，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產行業合理融資需求，有效防範化解風險，於1月24日，中國人民銀行、國家金管局聯合發佈《關於做好經營性物業貸款管理的通知》(以下簡稱「通知」)。
「通知」明確，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書並投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。
同時，「通知」細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。其中，商業性房地產包括但不限於商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房；經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%；經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早於承貸物業產權證到期日至少5年。
對此，華福證券認為，當前地產板塊已經過度反應了市場的悲觀預期，國新辦會議進一步落實相關會議工作部署，解除行業風險的同時，有望持續改善頭部房企融資環境，進一步帶動房地產市場整體企穩復蘇。建議關注重點龍頭房企、優質混合所有制企業和優質園區類地方國企。
申萬研究研報表示，此前經營性物業貸款資金用途相對受限，此次政策規定資金用途中新增了償還房企存量貸款和公開債，並且本次政策還強調了房企和集團的房地產貸款和公開債，表明資金用途不受限於資產所屬項目公司，這有利於擴充房企債務償還資金來源、改善房企流動性狀況。
此外，住建部和金管局近日要求各地建立城市房地產融資協調機制，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。根據新華網消息，目前，多地已就房地產融資協調機制的落實開始採取積極行動。
金管局副局長肖遠企1月25日表示，近期將召開相關工作部署會，要求銀行儘快行動起來，在城市人民政府牽頭協調下，與住建部門一起因城施策用好政策根據下，更加精準支持房地產項目合理融資需求。
破局關鍵：城中村改造、住房雙軌制
申萬研究認為，「城中村改造+住房雙軌制」將是房地產行業破局關鍵，前者是中短期政策發力關鍵點，後者是中長期政策頂層設計。
當中的「住房雙軌制」，指的是房地產市場分為兩個不同的軌道，一條是政府供應保障性住房，一條是市場供應商業性住房。保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等，被稱之為「三大工程」。
近日有媒體報道稱，近期監管部門明確，納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍，由城區常住人口超過300萬的城市分别擴圍至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市，省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。按照相關指標推算，納入城中村改造、保障房建設的城市將由35個分别擴大至52個、106個。
而今年以來，多個省市召開的住建會議表示，要全力實施「三大工程」，推動保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。其中，廣東提出2024年新開工改造城鎮老舊小區1100個以上，新籌建保障性租賃住房不少於18萬套（間）；浙江提出2024年要實施城中村改造2.7萬戶；四川提出2024年新開工改造城鎮老舊小區5100個以上，改造棚戶區(城市危舊房)1.1萬套(間)。
在去年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款(PSL)3500億元。有專家認為，此次抵押補充貸款投放符合此前市場預期，或可為保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」提供中長期、低成本資金支持，有利於房地產市場平穩健康發展。
中指研究院近日表示，未來5年超大特大城市城中村改造預計帶動10萬億元投資，據其測算，三大工程之一的城中村改造將在未來5年中帶動約10億平方米的投資規模，會對房地產市場形成有效支撐，平均到每一年，其帶來的住宅新增需求約有4400萬平方米，佔22個城市2022年新建商品住宅銷售面積的18%。
官方數據顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。
對於住房雙軌制，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇近日表示，大規模的建設保障房，這樣正好可以在商品房市場低迷的當下，能夠有效地改變房地產的供給結構，也能夠更好的滿足更多人群的需要，形成「市場歸市場」，「保障歸保障」這樣的一個新的發展模式。