智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研究報告稱，“新模式”、“基礎性制度建設”等關鍵詞均是2024年房地產領域的重點，預計保障房將成爲重要一環。開年投放PSL，預計將爲中央經濟工作會議中提到的“新模式”和“基礎性制度建設”打下基礎，帶動保障房持續發展，考慮到當前的保障房和過去的保障房在定義方面存在明顯差異，需要持續關注保障房在基礎制度建設方面的動態。建議繼續關注資產質量優質的重組房企，負債減少將帶來彈性機會。
▍國泰君安主要觀點如下：
時隔近1年，央行於2023年12月，再度投放抵押補充貸款3500億元，預計用途將圍繞三大工程展開，尤其是保障房。
2023年2月央行更新了PSL進度，僅增加17億元，至12月則增長到3500億元，由於PSL的用途主要是用於房地產、基礎設施等相關領域，預計當前也將延續，圍繞三大工程展開。與房地產相關的領域是保障房和城中村，尤其是住建部此前剛發佈了保障房相關的進展，明確了配售型和配租型的保障房類別，因此本次PSL預計和保障房的關聯度較大。
對商品房市場的影響，主要看城中村中淨拆除的比例，類比2016-2017年棚改，可以通過拆遷帶來新增需求，目前還需進一步驗證。
根據目前觀測的城中村改造的項目，以原拆原建爲主，重在盤活存量，並非拆遷後將需求轉移至商品房。若該資金是作爲城中村改造的啓動資金、且淨拆除的比例較大，則將對商品房市場帶來明顯的增量需求和增量信用擴張。若該資金更多用於保障房建設，考慮到當前保障房和商品房的雙軌制，則會在一定時間內分流部分剛性需求，對目前換房爲主的商品房市場帶來一定擠出。
由於PSL等同於基礎貨幣投放，疊加貨幣乘數後可以帶來大量信用擴張，同時爲了保障三大工程的持續推進，預計投放還將持續，也即，預計總投放量並不低，將有效帶動市場情緒好轉。
相比於信用貨幣，基礎貨幣投放對市場的帶動作用更加有效，通過貨幣乘數放大可以帶來充裕的信用資金。預計當前的3500億元也並非終點，以目前保障房的需求、城中村的歷史存量來看，PSL投放預計還將持續，有效帶動以M1/M2/社融等爲代表的信用指標好轉。
“新模式”、“基礎性制度建設”等關鍵詞均是2024年房地產領域的重點，預計保障房將成爲重要一環。
開年投放PSL，預計將爲中央經濟工作會議中提到的“新模式”和“基礎性制度建設”打下基礎，帶動保障房持續發展，考慮到當前的保障房和過去的保障房在定義方面存在明顯差異，需要持續關注保障房在基礎制度建設方面的動態。建議繼續關注資產質量優質的重組房企，負債減少將帶來彈性機會。
風險提示：
走過去土地金融模式，市場需求加速下行。