智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，預計2024年不動產市場結構變化不少。該行預計按揭貸款利率走低，居民購房負擔下降，限購限貸繼續放鬆，推動改善性需求釋放，預計核心城市房價逐漸走穩，但低線城市房價繼續承壓。該行預計，2024年保交付工作總體取得積極進展，三大工程託底投資，政策對沖債權人順週期傾向，穩定房企籌資性現金流。
中信證券主要觀點如下：
展望一：主客觀因素影響下，預計保交付進展總體順利。
主觀上，從中央和地方都高度重視保交付工作，預售監管得到不斷優化，保交付政策目標優先級靠前。客觀上，不少地方房價遠高於建安成本。一旦資金支付優先級問題得到解決，我們認爲大多數項目的後續剛性建安缺口較之可能的銷售回款而言是不大的。
展望二：按揭貸款利率將走低，個人購房負擔有望下降。
我們認爲，不僅LPR有下行的空間，住房貸款較之金融機構平均貸款利率的折價更有擴大空間。我們預計，到2024年年底個人購房貸款平均利率較2023年三季度末有70-90bp的下行空間，個人按揭貸款利息所得稅抵扣額度也有上調可能，個人購房負擔有望明顯減輕。
展望三：限購限貸將繼續加大寬鬆力度。
我們相信，2024年限購政策將逐漸臨近歷史終點，限購政策放開有利於釋放改善性需求。配售型保障房的建設和配售，也爲限購政策退出奠定了基礎。差別化住房信貸政策會長期存在，但2024年LTV和利率限制有放開空間。
展望四：核心城市房價有望逐漸走穩，低線城市房價將繼續承壓。
充裕的房屋存量決定了包括一線城市在內的全國市場房價沒有明顯上漲的可能。但隨着按揭利率下降，核心城市逐步放開限購，我們認爲一線核心城市的房價有望在2024年走穩。
展望五：新開工、竣工和開發投資同比可能下降。
企業拿地區域的高線化，在建面積中處於短期停工狀態的無效面積佔比較高，企業對未來預期悲觀，都可能壓低2024年的房地產開發投資、房屋竣工和新開工面積。
展望六：政策有望助力信用越過分水嶺，企業繼續去槓桿。
當前，企業的經營性活動取得現金流均衡的難度較小，但籌資性現金流流出的壓力持續存在。我們相信，政策有能力避免債權人順週期集體行動。我們預計開發企業借款全年淨流出，但規模相對可控。
展望七：三大工程有望增加供給，託底投資。
配售型保障房保障範圍寬泛，長期而言有望成爲房地產市場支柱型供給。平急兩用基礎設施將增加社會經營性不動產供給。城中村改造也會增加城市建築空間和容積率。總體來看，三大工程預計將有效託底基建和房地產開發投資，但考慮到目前房地產市場情況，我們預計2024年各地在新建保障房投放方面會量力而行。
展望八：預計商辦不動產租金下行壓力較大。
由於企業辦公面積需求下降，寫字樓交付面積不斷增加，2023年年底一線城市甲級寫字樓的空置率達到歷史高位，我們預計2024年寫字樓租金下行的壓力更爲嚴峻，產業園區也將受到波及。
展望九：預計線下消費空間價值堅挺，商管業務前景廣闊。
線下消費有望保持穩定，消費空間表現也將持續分化，我們預計2024年頭部線下消費基礎設施的同店銷售額仍有望增長，但不同購物中心分化明顯。在供給較多的情況下，輕資產的商管業務發展空間將更加廣闊。
展望十：渠道將繼續佔據產業鏈優勢。
2023年，銷售渠道的運行超出了市場預期。2024年，伴隨房屋銷售從賣方市場轉爲買方市場，一、二手房價差消失，我們預計房地產銷售渠道的價值有望進一步提升。
展望十一：開發行業PE估值將逐漸淡出。
我們認爲，由於結算淨利潤率下降壓力較大，且部分企業可能出現年度虧損，2024年資本市場對開發企業的估值將可能逐步轉爲NAV和PB估值。
風險因素：
2024年一季度末將迎來新的房地產企業公開債務到期高峯，信用債走勢存在不確定性。部分房企受到房價下跌影響較大，可能在2023-2024年面臨盈利能力大幅下降或出現虧損的風險。經營性不動產供給增加背景下租金存在下行風險。房地產需求側政策落實低於預期的風險。