FX168財經報社(香港)訊 在高利率和寫字樓迴歸緩慢的雙重影響下，美國商業地產行業在2024新年伊始面臨進一步下滑。根據英國《金融時報》(Financial Times)報道，今年CRE辦公室債務需要償還或再融資1170億美元，大部分債務集中在紐約曼哈頓和舊金山兩大城市。穆迪警告說，當前有224座辦公樓陷入再融資困境。
美國抵押貸款銀行家協會數據顯示，紐約曼哈頓和舊金山承擔大量商業地產債務外，芝加哥、洛杉磯、休士頓等城市緊追其後。
(來源:Financial Times)
知名金融博客ZeroHedge指出，美國商業地產充滿挑戰的環境可歸因於多種因素，包括由於硅谷銀行(SVB)、第一共和銀行(First Republic Bank)和簽名銀行(Signature Bank)等於2023年上半年倒閉而給地區銀行帶來壓力。
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對於業主而言，情況更加惡化，因爲地區和社區銀行佔據了商業地產貸款的大部分空間。此外，美聯儲數十年來最激進的加息週期也顯着增加了借貸成本。
穆迪分析估計，今年約有605座有抵押貸款的辦公樓需要融資。其中，大約224處將遇到再融資困難，它們要麼是因爲房產價值暴跌且債務過多，要麼是因爲空置率很高。
(來源:Financial Times)
芝加哥前西爾斯大廈(Sears Tower)就是其中之一，自1974年竣工以來，它一直是世界上最高的建築。
現在它被稱爲威利斯大廈，該建築的13億美元債務將於今年3月份到期。穆迪預測，鑑於利率上升，儘管一些貸款可以在沒有表現的情況下延期，包括威利斯大廈貸款，但年收入中債務不低於9%的建築物業主，今年將難以挑戰再融資。
儘管寫字樓及其業主的部分財務問題是由於新冠大流行以及由此導致的辦公室空置率增加造成的，但早些年積極的承保也是一個因素。
作爲紐約標誌性建築，西格拉姆大廈(Seagram Building)在2012年產生5600萬美元的淨營業收入，然而，當貸方在次年承保7.6億美元的抵押貸款時，他們估計這座建築每年可以帶來30%的增長，即年收入7400萬美元。但扣除利息和裝修費用的利潤在2018年達到峯值6900萬美元，此後一直下降，並於2022年跌至2700萬美元的低點。
與此同時，Trepp最新數據顯示，商業抵押貸款支持證券融資的辦公貸款拖欠率截至2023年11月底高達6%，高於一年前的1.7%，壓力正在顯現。
即使違約率較低，這些貸款的潛在損失也高達數十億美元。
一組美國經濟學家最近的研究發現，銀行資產負債表上40%的辦公貸款價值低於貸款金額，給地區銀行帶來了風險。
Ellington Management商業房地產主管Leo Huang表示：「人們應該意識到，區域性銀行仍然深受商業房地產問題的影響。」
在未來3至4年內，大約2/3的商業地產空間將需要再融資。隨着房地產價值暴跌和利率大幅上升，違約率可能會繼續飆升，給暴露的地區銀行帶來更多麻煩。
「辦公樓的動盪還遠未結束，」ZeroHedge文章警告稱。