智通財經APP獲悉，根據中指研究院最新發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，2023年，TOP100房企銷售總額爲62791.0億元，同比下降17.3%，其中，TOP100房企12月單月銷售額同比下降35.9%，環比增長20.8%。TOP100房企權益銷售額爲43468.4億元，市場份額爲34.5%，較上年下降4.8個百分點;百億房企權益銷售額爲44862.0億元，市場份額約35.6%。2023年中國房地產企業銷售額排名前三分別是：保利發展（600048.SH）銷售額4207億元，萬科（000002.SZ）銷售額3755.4億元，中海地產（00688）銷售額3098億元；
特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2023年1月1日-12月31日期間銷售的並表商品房爲統計口徑，主要依據中指數據CREIS(點擊查看)在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審覈，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別聲明：房地產企業權益銷售數據統計是以2023年1月1日-12月31日期間按股權比例銷售的商品房爲統計口徑，主要依據中指數據CREIS(點擊查看)在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審覈，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別聲明：房地產銷售額百億企業數據統計是以2023年1月1日-12月31日期間按股權比例銷售的商品房爲統計口徑，主要依據中指數據CREIS(點擊查看)在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審覈，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
01.榜單解讀
1、業績：TOP100房企銷售額同比下降17.3%，市場份額爲34.5%
2023年，TOP100房企銷售總額爲62791.0億元，同比下降17.3%，其中，TOP100房企12月單月銷售額同比下降35.9%，環比增長20.8%。TOP100房企權益銷售額爲43468.4億元，市場份額爲34.5%，較上年下降4.8個百分點;百億房企權益銷售額爲44862.0億元，市場份額約35.6%。
圖：2019年至2023年TOP100房企銷售額及增速情況
數據來源：中指數據CREIS
圖：2019年至2023年TOP100房企單月銷售額均值情況(單位：億元)
數據來源：中指數據CREIS
注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。
2023年，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值爲2744.0億元，較上年下降11.7%;TOP11-30房企銷售額均值爲851.1億元，較上年下降17.8%;TOP31-50房企銷售均值爲420.6億元，較上年下降19.0%;TOP51-100房企銷售額均值爲198.3億元，同比下降28.2%。
圖：2023年各陣營銷售額增長情況
數據來源：中指數據CREIS
2、數量：百億以上陣營企業數量減少
圖：2021年至2023年千億、百億房企數量
數據來源：中指數據CREIS
2023年，百億以上陣營企業數量減少。其中，銷售額超千億房企16家，較去年同期減少4家，百億房企116家，較去年同期減少14家。具體來看，千億以上陣營16家，較去年同期減少4家，銷售額均值2214.2億元。第二陣營(500-1000億)企業19家，較去年同期減少4家，銷售額均值612.9億元。第三陣營(300-500億)企業14家，較去年同期減少14家，銷售額均值393.6億元。第四陣營(100-300億)企業爲67家，較去年同期增加8家，銷售額均值200.2億元。
表：2023年TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況
數據來源：中指數據CREIS
3、目標完成率：房企銷售目標設定相對保守，目標完成率均值爲98.5%
表：2023年部分公佈銷售目標企業的目標完成率情況
數據來源：中指數據CREIS
房企銷售目標設定相對保守，普遍有所下調。2023年從典型房企的銷售目標來看，僅越秀地產提高了銷售目標，招商蛇口保持與2022年的銷售目標不變。近年來，隨着行業進入調整期，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。從銷售目標完成率來看，2023年，9家房企目標完成率均值爲98.5%，其中華潤、越秀地產、建業集團、天地源完成全年目標。
02.業績透析
1、城市：一、二線城市貢獻超八成，三大城市羣貢獻超六成
圖：2022、2023年百億代表企業[1]各城市等級銷售額貢獻佔比
數據來源：中指數據CREIS
一、二線城市佔比超八成，一線城市成交佔比繼續提升。2023年，百億企業重倉一、二線城市，30家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計佔比爲85.4%，較2022年上升了3.4個百分點，其中，一線城市銷售額佔比較上年增加2.46個百分點至21.6%，連續兩年持續上升，市場需求支撐度較強;在多項有利政策的帶動下，部分強二線城市市場活躍度正在增加，因此二線城市銷售額佔比有小幅上升，銷售額貢獻仍達到63.8%;三四線城市市場承壓，2022年業績貢獻率爲14.6%，較上年下降3.3個百分點。
[1] 研究組選取了保利發展、萬科、中海地產、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、建發房產、龍湖集團、金地集團、濱江集團、越秀地產、中國金茂、華髮股份、中國鐵建、新城控股、中交房地產、美的置業、首開股份、聯發集團、電建地產、中糧大悅城、保利置業、中建東孚、國貿地產、建杭置業、武漢城建集團、大華集團、仁恆置地、新希望地產、中天美好集團共計30家百億代表企業作爲研究對象。
圖：2023年百億代表企業銷售額前20城市銷售額
數據來源：中指數據CREIS
圖：2023年百億代表企業城市羣銷售額分佈
數據來源：中指數據CREIS
長三角、粵港澳(內地)、京津冀三大城市羣銷售貢獻突出，合計佔比超六成。2023年，百億企業長三角、粵港澳(內地)、京津冀城市羣的銷售額貢獻較大，佔比分別爲38.15%、15.56%、11.62%，合計佔比65.33%，分別降低1.04、0.62和增長0.07個百分點。成渝城市羣受連續兩年持續優化房地產調控政策、人口持續淨流入、購房首付和房貸利率降低等因素影響，區域內需求旺盛，市場率先恢復，銷售佔比同比提升1.24個百分點。從具體城市來看，上海、杭州、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、廈門、深圳分列2023年百億代表企業城市銷售額前十名。其中，成都銷售額同比增速較快。
2、產品：中高端類需求更顯韌性，提升交付力和產品力
圖：2022、2023年百億代表企業重點項目各面積段產品銷售額貢獻率
數據來源：中指數據CREIS
中高端改善類需求更顯韌性。研究組對30家百億代表企業2022年及2023年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：30家百億代表企業的90平方米以下首置型產品銷售額佔比爲12.07%，同比減少0.56個百分點，剛需羣體觀望情緒較重;90-140平方米首改產品銷售額佔比分別爲51.15%，同比減少0.02個百分點，首改需求略顯疲軟，但仍佔據半壁江山;140-200平方米中高端改善類產品的銷售額佔比較去年有所提升，增加1.15個百分點至24.21%，改善性需求表現出更強的韌性，在部分城市調控政策向改善需求傾斜的作用下，需求持續釋放。
圖：百億企業完善全週期交付體系
在行業各方信心受挫的時期，房企交付動作和成效備受關注。2023年，百億房企已從單純推進交付工作跨入全面比拼交付質量的階段，百億企業通過搭建完善的全週期交付體系提升自身綜合實力和競爭力。一方面，百億房企搭建足夠通暢的渠道來傾聽客戶的聲音，以客戶需求爲中心從而建立個性化產品、標準化交付體系、以及交付後平臺保障。另一方面，將“交付”貫穿到整個產品營造的全過程，協同客研、設計、服務等多個職能部門推動項目順利完成交付提升。如2023年，中交地產以“高品質戰略”爲引領，積極踐行央企產品責任，始終堅持從客戶需求及體驗出發，建立「以心交新」中交美好交付體系，力求給予客戶貫穿全生命週期的溫暖陪伴與貼心服務。在客戶本位下，中交地產基於熱愛、社交、成長、康養等需求，構建全齡友好社羣，將各類資源引進社區，打造能夠引發情感共鳴、極具生活溫度的理想家園。
圖：百億企業提升產品力
隨着行業調整程度持續加深，買方市場特徵愈發凸顯，客戶對產品的要求越來越高，綠色低碳、健康生活等理念等都對房地產企業在產品力塑造方面提出了更高的要求。2023年，百億房企繼續將產品力建設擺在工作重心，與市場需求“同頻共振”。聚焦新客羣新需求，將綠色理念和科技健康融入產品，並進行產品線或者產品升級。百億房企一方面因地制宜，尊重持續變化的客戶需求，爲每一位家庭成員建築舒適的生活空間，持續推動產品的迭代進化、品質提升;另一方面，聚焦科技賦能、綠色低碳，建設低能耗、低碳排放量的綠色建築住宅，不斷將綠色健康理念融入產品打造，使科技賦能產品力，增強企業產品核心競爭力。如2023年是中國鐵建地產“產品年”。中國鐵建地產從來不滿足於以往的成功與經驗，而是在不斷的做“加法”和“減法”，深入挖掘客戶的需求和痛點，去打造產品，真正站在客戶的立場上去考慮產品規劃。圍繞“產品卓越，品牌卓著”的理念，中國鐵建完善了產品線標準化庫和不同產品的產品庫，做有溫度的產品，在產品中呈現生活，實現了產品常態化創新。
3、營銷：優化數字營銷生態，通過私域流量轉化與公域流量導流連通線上線下營銷閉環
2023年以來房地產行業持續深度調整，北上廣深等30餘省市落實首套住房“認房不認貸”政策，同時部分二線城市開始取消限購限售政策、並降低首付比例及房貸利率，一定程度上修復了市場情緒和預期，提振市場信心。部分房企優化數字營銷生態，同時抓住“五一”“雙十一”等重要傳統消費時點，並積極打造具有企業特色的營銷節點，通過私域流量轉化與公域流量導流連通線上線下營銷閉環，轉化爲銷售成果。
一方面，房企優化數字營銷生態，在線上平臺積極發揮能動性，通過全民渠道、直播IP打造等手段提高私域流量的轉化率，助力銷售去化。隨着數字技術的愈發成熟,，如何快速促成蓄客和轉化，並縮短縮短“看→選→買”消費鏈路成爲房企2023年營銷活動的重要轉變。部分房企優化自建線上銷售平臺服務內容，通過線上購房的數字化完善了線上購房服務流程，從流量轉化、購房優惠諮詢服務、預約看房、線上簽約認購等流程一站式線上完成，並通過線上服務實現了從購前諮詢到物業服務等業務體系的串聯，依託數字化提升運營效率，提高自建平臺的使用頻率，提升業主粘性，培育銷售業績增長有效動力。
表：部分房企2023年打造營銷節點
數據來源：中指研究院根據公開信息綜合整理
另一方面，房企利用節假日積極開展營銷活動，並打造具有自身特點的營銷節點，通過公域流量導流連通線上線下營銷閉環。其一，房企通過全年製造營銷話題拓展公域流量池，並通過線上線下營銷平臺以精準流量賦能房企營銷高效去化。從傳統的“五一”、“金九銀十”、“618”再到打造具有企業特色的營銷節點，圍繞獲客、交付環節定向曝光提升去化效率，從而激發交易量提升。其二，藉助傳統節日、組織社羣活動多種主題的線下活動，讓客戶親身感受項目規劃建設理念，以精彩的內容增加客戶觸達率，做好存量客戶運營，以老帶新構建全民渠道營銷。如萬科組織“老友變新鄰”、“超級老友季”、“先鋒美學樣板間”品鑑會等熱點事件，打造一站式專屬安家方案以優惠活動和網上流量助力銷售。
4、企業：聚焦核心城市，以品質樹標杆
保利發展——以品質築品牌，構建新週期穩增長模型
2023年，保利發展堅守“品質時代下的品牌思維”，實現穩健高質量發展，主要得益於：一、正確的戰略方向與堅定的戰略執行。保利發展始終堅持普通住宅開發和核心城市深耕，近年來重點佈局的38個核心城市貨量儲備始終保持75%以上，住宅貨量佔比超80%。二、以客戶爲中心的產品服務體系化提升。從“全生命週期居住系統”，到“人文社區”理念的提出及“天悅人和”產品服務體系的升級，保利發展深度發掘人民羣衆對美好生活嚮往和需求，不斷升級迭代產品服務體系。三、行業領先的品牌信用。保利發展強大的品牌信用進一步提升了市場的信賴與認可。多年來，保利發展持續通過優質的產品與服務不斷增強客戶的認可，推動品牌價值持續提升。
綠城中國——堅守客戶主義和產品主義，輕重並舉、穩中向好
2023年長期主義者的綠城，正以「高確定性」構建可持續性發展能力：一，精準佈局確保經營安全。綠城在投資端聚焦核心優質城市，重點佈局杭州、上海、西安等一二線核心城市的優質地塊，新增貨值超1400億元(截至12月12日)。二，“標準化”“精益化”加快產品迭代。綠城將“前置創新”“大設計”理念貫穿於產品之中，歸家動線“139”體系、餐廚優化、春知學堂等產品創新持續落地，“雲廬系”“月華系”等改善產品迭代升級獲得客戶高度認可。三，高品質交付增強客戶信心。截至11月，綠城高品質交付196個項目，在多數項目實現提前交付的基礎上，將交付升級爲包含交付前、中、後全過程、全週期的“重運營”“重體驗”的服務流程。四，輕資產抗週期性與品牌正循環。基於強勁的品牌影響力，綠城輕資產業務發力，代建貢獻超3成的銷售業績。
濱江集團——深耕精耕擴份額，極致運營提效能
2023年，濱江集團繼續發揮區域紮根的核心優勢：一，持續放大產品和品牌優勢。在大本營杭州，濱江集團銷售額處於絕對的領先優勢，市場佔有率超過20%，多個項目推盤中籤率持續創新低。二，卓越的大運營能力下實現“快進快出”。濱江集團在市場研判、客戶需求、供應商維護等方面，擁有巨大的競爭優勢，更快、更準踩準市場節奏;另一方面濱江集團精幹的極簡組織，高度標準化等在保障產品品質的基礎上，實現了超高的週轉效率。三，穩健的財務和持續下降的融資成本。長期穩健的財務表現，爲濱江集團贏得了資本的青睞，上半年平均融資成本僅爲4.4%，較上年末下降0.2個百分點。
華髮股份——逆勢增長，行穩致遠
2023年，華髮股份再次展現出逆勢而上的強勁勢頭，較去年提前兩個月突破千億業績目標，已連續四年穩居千億房企陣營，挺進行業第一梯隊，增長速度在業內遙遙領先。在戰略端，華髮股份全面落實“七力”提升戰略，以“產品力、配套力、服務力”爲核心，深挖“運營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，產品綜合競爭力大大加強，以高品質產品賦能企業高質量發展。在投拓端，重點聚焦核心城市，新增土儲均位於一線和強二線城市，緊握優質土儲資源，發展後勁十足。在資金端，華髮股份60億元定增方案獲證監會通過，成爲“第三支箭”新政發佈後行業首例定增股權融資成功的房企，現金流充足，“三條紅線”持續保持綠檔，財務狀況安全穩健。
聯發集團——以品質初心，致服務匠心，創造高品質人居社區
聯發集團於1983年肩負廈門經濟特區建設使命而生，始終聚焦於房地產開發、物業服務、代建業務及城市更新、產業運營等領域，是國內少數具有深厚產業基礎的城市運營商。秉持“創造品質生活，服務城市發展”的企業使命，聯發集團積極應對市場與行業變動，長期堅持以客戶爲中心，專注於產品力和服務力提升，連續17年上榜中國房地產百強企業，2023年位列28位。截止目前，聯發集團在全國佈局28城，深耕廈門、上海、杭州、深圳、南京等一二線核心城市，累計開發面積超2100萬㎡，爲近50萬業主提供品質人居和服務。
中建壹品——科技賦能，揚勢謀遠
2023年，在房地產行業深度調整的大環境下，中建壹品地產業務再上新臺階，銷售規模突破500億元，保持了高質量發展的良好勢頭。中建壹品堅持“科技地產”發展定位，強化科技對產品和服務的賦能，建立科技住宅產品設計、科技開發智造和科技運維服務三大支撐系統，打造“好建築、好環境、好空氣、好安靜，好水質、好安全、好智能、好服務”的新一代八好“壹品好房”。2023年，中建壹品實現高品質交付超1.5萬套，交付面積約200萬平方米，所有交付節點都提前或如期完成，總體來訪收房率超過90%，充分彰顯了央企品牌的兌現力和產品力。未來，中建壹品將繼續深化“八好房子”產品理念，充分發揮設計、建造、開發、管理、服務一體化的企業聚合優勢，推動企業高質量發展行穩致遠。
上海城建置業——以品質初心，致服務匠心，創造高品質人居社區
城建置業秉承“以誠置信，以精至臻，以行致遠”的核心價值觀，以及“築家、築力、築夢”的企業使命，開發建設了大量優秀住宅、高檔寫字樓和產業園區項目。在全國經濟進入修復期，經濟穩步恢復仍面臨諸多挑戰的2023年，城建置業作爲上海本土國企，不懼困難，對瑞仕系產品進行迭代升級，開發建設了瑞仕雲曜璟庭及瑞仕半島璟庭項目。通過對商品房市場、客戶需求、前期標準化土地市場的進一步研究和研判，不僅從產品設計、裝飾裝修、運營管理等方面進行提升，同時也進一步強化後期物業管理執行能力。隨着企業“一體兩翼”發展格局的逐漸形成，進一步加強了對房地產全生命週期統一標準化的管理，始終堅持用產品和服務，爲客戶創造高品質人居社區。
03.未來展望
2023年，重點房地產企業銷售整體呈現“前高後低”走勢，一季度銷售迅速恢復，二季度以來銷售持續走弱。房地產央國企銷售業績韌性較強，民營房企業績受市場調整衝擊影響較大。近期政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個不低於”，積極穩妥化解房地產風險，構建房地產發展新模式。2024年，在宏觀經濟向好及支持政策綜合影響下，房企銷售有望築底企穩，房地產企業風險出清將提速。
在房地產市場新形勢下，房企要順勢而爲，積極作爲，才能行穩致遠。一是業務方面“輕重並舉”，做好開發業務，同時加快發展輕資產業務，如發展代建、長租公寓、商業管理、物業管理等。二是投資方面“以銷定投”，聚焦核心城市，加強區域深耕，堅持“量入爲出”原則，以保持投資效率和經營穩健。三是產品方面側重“改善型”需求，改善型住房成當前需求主導，客戶對產品品質及服務質量的要求不斷提高，企業要不斷進行產品迭代和品牌提升。四是融資方面抓住支持融資“窗口期”，當前政策在加力支持房企融資，企業要積極作爲加快融資，增強流動性，改善資產負債表。
