智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，美國在危機後出臺多方面政策措施，來逐步化解房地產下行週期的影響。隨着房價和投資下行壓力進一步增加，我國政策有望呈現更加積極的態勢。期待在政策更加積極的態勢下，2024年房地產開發市場將沿二手房交易——新房交易——企業信用——開發投資——企業拿地——項目竣工的路徑逐漸復甦。現階段看好充分換牌，資產質量較高且信用穩健的開發企業，以及直接服務於居住空間，並受益於二手交易市場率先復甦的企業。
▍中信證券主要觀點如下：
美國房價自2007年開始5年內下跌近30%，歷經13年後恢復至危機前水平。
美國OECD實際房價指數在2006年四季度觸頂後開始下跌，5年內跌幅達28%。2011年四季度OECD實際房價指數跌至谷底後，開始逐步回升，並在2019年四季度恢復到危機前的高點水平，期間歷時約13年。
2007-2011年，美國開發投資降幅超40%，新開工套數降幅超70%。
根據美國經濟分析局，美國實際開發投資規模在2008年和2009年快速下跌，相較2007年分別下跌24%和40%。後續降速放緩，直至2011年開發投資規模達到48萬億美元的低點，相比2007年降幅爲42%。美國住宅投資佔GDP比例在2011年降低至2.5%，相比2005年峯值降低了4.1個百分點。
新開工方面，根據美國商務部普查局，2009年美國已開工新建私人住宅套數相比2005年的高點降低了73%，人均住宅新開工面積也從2005年的1.3平方米下降到2009年的0.3平方米。
銷售以成屋爲主，和房價密切相關。
美國的房地產市場較爲成熟，成屋銷售佔據主導地位，根據美國商務部普查局和全美地產經紀商協會，美國市場成屋銷售套數佔比基本在85%以上，2022年佔比爲89%。無論是成屋還是新建住房，其銷量都和房價密切相關。在2005年以前，銷量上升伴隨着房價的快速上漲。
2007年房價觸頂回落，泡沫破裂，銷售也隨之大幅下降，成屋銷量在2007年和2008年連續同比下降23%和19%後有所穩住，新建住房銷量則持續降低至2011年，底部相比2005年峯值下降了76%，直到房價企穩後才停止下降。2012年房價開始觸底反彈，購房者對於房價的預期改善，成屋和新建住房的銷量也隨之反彈。
租金持續上升，租金收益率長期穩定在6%左右。
根據美國勞工部公佈的住房租金CPI，除了在2010年出現同比下降之外，美國住房租金CPI的同比變化均爲正，2023年10月相比2000年1月上升103%，租金水平翻了一倍。在危機之前，隨着房價不斷上漲，房價增速超過租金增速，租金收益率逐漸下降。
根據美國人口調查局公佈的租金中位數和售價中位數計算，租金收益率在2007年二季度達到最低點4.0%，同時期的10年期國債收益率爲5.0%。在危機爆發之後，房價下跌，租金收益率開始回升，在2012年一季度房價接近谷底的時間點，租金收益率上升到了6.5%。長期來看，美國租金收益率在6%上下波動，2023年三季度的租金收益率爲5.6%。
次貸危機後美國出臺多方面的政策措施，逐步化解房地產下行週期的影響。
次貸危機後產生了大量的不良貸款，銀行業面臨挑戰。一方面，美國出臺政策減輕借款人的還貸壓力;另一方面，積極的貨幣政策和財政政策干預在較短時間內穩定經濟，房價隨後逐步企穩回升。
此外，危機期間，貸款斷供比例上升，喪失住房贖回權的案例數增多，許多租房者受到了影響，對此美國出臺租客保護制度，確保了租戶在面臨因房產被拍賣而導致的驅逐時有足夠的時間尋找替代住房。
風險提示：
美國國情和發展階段與我國有差異，且房地產下行週期的具體情況與我國並不完全相同，相關的歷史經驗和當前情況並不完全可比，不能簡單機械地套用美國房地產市場的一些結論。