智通財經APP獲悉，方正證券發佈研究報告稱，城中村改造高度定位，房票安置有望定向去化庫存，優化行業供需結構，“做地”模式可期，將有效拉動投資與銷售，看好2024年成爲房地產行業的企穩之年，重申推薦地產板塊。標的方面，核心關注：保利發展(600048.SH)、天地源(600665.SH)等。
▍方正證券主要觀點如下：
棚改有效拉動投資銷售，改造模式實現閉環。
上輪棚改於2014年發力於貨幣化安置政策.發力階段，全國實際執行棚改住房套數共2912萬套，測算貨幣化安置共拉動約8.2億㎡銷售面積，較寬口徑下共約拉動16.3萬億的開發投資與上下游產值，多方利益得到保障，棚改模式得以實現閉環。
城改政策高度定位，自上而下，聚焦核心城市。
2023年以來，城中村改造工作屢次被中央提及。政策目前覆蓋21個超大特大城市，但考慮到人口規模並非政策關注重點等因素，後續覆蓋城市有望擴圍至35城。地方層面積極響應中央號召，其中廣州、深圳、天津、成都等城市已公佈了較爲明確的城中村改造計劃。
城改或採取“做地”模式，可行性較高。
本輪城改中，中央強調淨地出讓，意味着本輪城改或將採取“做地”模式，鑑於“做地”突出公益屬性，且不服從表決方案的拆改戶可被強制執行，以及國企資金較爲充裕，“做地”模式可行性較高。
城改安置或以房票爲主，定向去化庫存。
截至2023年10月，全國住宅現房庫存累計3.1億㎡，達近6年最高水平，庫存亟待下降。而房票安置作爲特殊的貨幣化安置方式，更利於去化商品住宅存量庫存。且鄭州等超大特大城市已明確將推行房票安置，本輪城改或採取房票安置爲主要安置方法。
城改資金來源或仍以政策性資金爲關鍵，社會資本發揮重要作用。
除政策性資金外，如《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》中提到的鼓勵和支持民間資本參與，社會資本將成爲城中村改造的有生力量。
城改或將拉動投資4.6-7.8萬億元，直接貢獻銷售面積1.1-2.5億㎡。
本輪城改或將涉及建面11.4億㎡，若覆蓋城市擴圍至35城，則將涉及建面13.2億㎡;基於關鍵假設，本輪城改保守/中性/樂觀預期下將分別拉動4.6/5.6/6.7萬億建安投資額，若覆蓋城市擴圍至35城，則分別爲5.3/6.5/7.8萬億;本輪城改保守/中性/樂觀預期下將分別拉動商品住宅銷售面積1.1/1.6/2.2億㎡，若覆蓋城市擴圍至35城，則分別爲1.3/1.9/2.5億㎡。
風險提示：
城中村改造推進不及預期;資金來源受限;樓市回暖不及預期。