智通財經APP獲悉，銀河證券發佈研究報告稱，展望2024年，房開業務端房貸利率有望處於下行通道，購房首付比例維持低位，核心區域強者恆強。頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步抬升，供給端政策持續放鬆或對部分房企產生較大邊際影響。看好：萬科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等。
▍銀河證券主要觀點如下：
回顧2023：銷售去化承壓。
銷售整體改善低於預期，核心城市銷售面積佔比提高，期現結構背離，二手成交有所改善;庫存仍處高位，去化週期有待下降;開工疲軟，竣工增長，投資結構有變;拿地向核心集中，土地市場表現較弱。
展望2024：政策有望持續寬鬆，銷售面積同比微降。
目前市場具有銷售下滑、庫存上行、開工下滑、竣工領先的特點。考慮到居民槓桿水平、城鎮化率等因素，銷售總體規模的支撐需要1)以時間換空間——房貸利率處於下行通道，降低購房成本消化庫存;2)以空間換空間——核心區域強者恆強吸引住房需求;政策上持續放鬆需求側、供給側給予房企相應的支持。
有別於市場的悲觀預期，預測2024年銷售面積同比微降0.18%，中性預期下投資同比下滑3.97%，新開工和施工面積同比下降4.24%、8.92%;2030年前我國住房總需求有望維持在10億方左右。
增量地產：週期下行階段房企降槓桿縮表，拿地審慎。
目前樓市處於信用寬鬆階段即需求側降首付比例房貸利率下行、供給側降融資門檻、降融資利率的階段，居民消費尚未拐頭、行業投資意願出現分化。
未來，1)房企頭部效應凸顯;2)按照拿地推盤節奏推算，行業整體結算毛利率依然處於築底階段，房企間盈利能力或將分化;3)強運營將成爲房企發展的關鍵。商品房開發之外的保障房、代建有望助力房地產發展向新模式轉型。
存量地產：
1)商業地產：消費復甦尚待中低端向高端傳導，核心城市消費有望表現韌性，必選消費或將表現穩定，佈局核心城市的線下體驗式業態零售物業有望率先復甦。2)在宏觀經濟復甦的前提下，REITs整體有望實現良好的經營表現。3)隨着房地產開發業務集中度提升，伴隨着竣工高峯，物管公司在管規模集中度有望相對應的提升。
風險提示
宏觀經濟不及預期的風險、房價大幅波動的風險、人口不及預期的風險、政策實施不及預期的風險、房屋銷售不及預期的風險等。