智通財經APP獲悉，民生證券發佈研究報告稱，隨着城中村改造細則的逐步落地，更多的利好政策如專項債額度及創新補償方案或將不斷釋放，總體銷售趨勢或向好，維持行業“推薦”評級。根據上海、廣州、杭州及合肥等地經驗，本輪城中村改造的投資主體和執行主體或將由地方國資平臺承擔，建議關注地方城投類開發商城建發展(600266.SH)、珠江股份(600684.SH)、越秀地產(00123)、天地源(600665.SH)。
民生證券觀點如下：
城中村土地性質爲集體用地，具備多樣獨特性。
城鄉二元體制是城中村產生的制度基礎;市場需求刺激了城中村的發展;集體經濟強化了城中村的博弈能力。城中村建築密度較高，通常利用露天空間進行拓展建設，缺乏有效規劃;城中村的耕地大多已被徵收，房產出租、村集體分紅以及經營性勞動成爲村民的主要經濟來源;城中村外來人口較多，異質性強，流動性高，存在明顯的社會分層現象;城中村仍保留了原有的農村管理方式，即由村委會自治，土地產權歸集體所有，村集體承擔公共服務和社會保障的供給。
棚改拉動超20萬億元的投資，拉動銷售面積合計11億平。
從2015年到2023年10月全國新增PSL規模達3.9萬億元;2015年-2022年全國用於棚改的政府財政支出規模爲1萬億元;2018-2022年棚改專項債分別佔當年專項債額度的23%、33%、10.5%、12%和8%，合計規模達到1.9萬億元;2018-2022年間用於棚改的PPP資金規模維持在2.3萬億元-3.8萬億元之間，總規模達到14.8萬億元。根據中指研究院的測算，2015-2022年棚改拉動銷售面積近11億平，其中2017-2019年拉動銷售規模均超過10%，由此可見棚改規模及或貨幣化安置對於商品房銷售規模具有較大的影響。
城中村改造多項利好，運作模式具備多樣性。
城中村改造可提升城鎮化水平、提升土地利用效率、促進民生髮展、擴大內需;根據拆遷比重不同劃分爲拆除新建模式、拆整結合模式、整治提升模式;根據參與主體不同分爲政府主導模式、市場主導模式、村集體主導模式;根據拆遷補償方式不同分爲原住回遷、房票補償、貨幣化補償等模式。
預測本輪城中村改造將拉動5.6萬億元的總投及5.8萬億元的銷售。
根據政府披露數據，該行對21個超特大城市的城中村/城市更新改造體量進行統計，合計77525萬㎡，基於此該行對已披露拆遷數據的城市按照披露數據覈算，未披露數據城市按照20%的拆遷率進行計算，合計11307萬㎡的拆遷體量，改造升級體量66218萬㎡，總投資額達56290億元;按照該行對不同城市拆遷後新建住宅的單價假設，且假設回遷率爲20%，測算出可拉動57654億元的商品房銷售。
風險提示：城改政策落地不及預期、城中村改造體量不及預期。