智通財經APP獲悉，12月1日，克而瑞地產研究發佈《2023年1-11月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》。11月末，新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。新增貨值集中度持續趨穩。截止11月末，10強房企新增貨值佔64%，較十月末回升1個百分點，11-20強房企新增貨值佔比19%，與上月末基本持平。克而瑞地產表示，11月土地市場整體走勢呈現量平價跌，處於築底階段。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態度。
新增貨值百強門檻同比降22% 拿地金額同比下降13%
11月土地市場整體走勢呈現量平價跌，處於築底階段。企業謹慎投資情緒尚未好轉。11月末新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。
各梯隊的門檻值同比均下跌，10強門檻值降幅最小，同比下降13%，50強門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。
總量方面，1-11月新增貨值、總價和建面百強的總額分別爲27114億元、13009億元和10806萬平方米，拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個百分點，投資已開始築底。
銷售10強佔新增貨值64% 拿地銷售比保持0.19低位
新增貨值集中度持續趨穩。截止11月末，10強房企新增貨值佔64%，較十月末回升1個百分點，11-20強房企新增貨值佔比19%，與上月末基本持平。各梯隊的新增貨值佔比變化幅度都保持在1個百分點以內。
對比去年同期，10強房企2023年集中度大幅走高，而其他梯隊的新增貨值佔比則相應地減少，未來市場的格局也將持續分化。
拿地銷售比方面，1-11月百強房企拿地銷售比保持0.19的低位，房企的投資意願並無明顯提升。各梯隊的拿地銷售比也幾乎與上月末持平，10強房企拿地銷售比0.26，依然在各梯隊中最高，其次11-20強拿地銷售比爲0.18，而21-30強、後50強房企分別低至0.08和0.06。
總體來看，無論是投資百強或銷售百強的投資情況，經過11個月以後，走勢已經趨穩，2023年全年的投資格局也基本已經穩定。
近五成百強房企至今未拿地 央國企核心城市“全面撒網”
受限於市場銷售在低位運行、修復，企業投資意願尚無起色，謹慎投資、聚焦投資是主旋律。11月，拿地金額TOP100中，有近七成企業未有新增土儲入賬，而在前十月已有拿地的百強房企中，有半數企業11月未有投資。顯而易見的是，各城市集中供地節奏的不同一定程度上影響了企業投資進程，也從側面證明了當前企業投資僅聚焦在覈心城市、核心區域中。此外，截止到11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。
整體而言，前十一月房企投資格局以央國企爲主，尤其在覈心城市幾乎採用“全面撒網”策略。百強房企拿地金額超過100億的企業中，僅三家民企，其餘皆爲國央企。其中，中海地產、綠城中國、建發房產不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅爲25%、17%、36%。從拿地銷售比來看，央國企顯著高於行業均值，綠城、建發等超過0.4。
土拍限價鬆綁加劇市場分化 年末土地成交或迎週期性回升
11月多城市進一步跟進取消土拍限價、容積率限制等調整，合肥、成都、蘇州等城市均出現了個別地塊刷新單價紀錄、TOP2樓板價記錄的情況。但整體市場熱度並未普遍回溫，地市的冷熱進一步分化，高溢價拿地的房企也依舊以國央企爲主，投資整體格局未發生根本性改變。
行至年末，土地供應規模的週期性高點來臨，預計12月土地市場在規模上將有一定回升，個別優質地塊引發激烈競拍，但整體熱度將保持低位運行。
11月中下旬，三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低於”的硬性指標一定程度上會間接利好房企投資，但具體效果仍要看政策落地情況。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態度。
因此，未來投資的分化仍將圍繞兩個維度，一是取消限價後不同的城市、不同的地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩、現金流更爲穩健的房企仍將是拿地主力。
