智通財經APP活熊，東吳證券發佈研究報告稱，未來商品房主要面向中高收入人羣，其目標客戶購買力更強，除滿足基本居住需求外，更在意地段、品質、配套等附加屬性。經營穩健、資金雄厚、開發能力強、融資難度與成本低、注重品質的房企在商品房市場的優勢將凸顯。而保障性住房的建設需求增加以及房地產下行週期的特殊背景下，房地產代建開發的金融化、專業化是大勢所趨。代建業務對企業的產品口碑、信用資質、服務意識和標準化知識體系等方面均有較高要求，行業龍頭公司先發優勢明顯，預計未來能獲取更高市佔率。
東吳證券觀點如下：
中國房地產市場供應格局。
現有住房供應體系：商品房爲主、保障房爲輔。初步形成以市場化供應的商品房爲主，以政府支持的公租房、共有產權房、保障性租賃住房等保障性住房爲輔的住房供應體系。住房保障體系：建設重點轉向租售並舉。從以經適房爲主過渡到以公租房、共有產權房和保障性租賃住房爲主的多層次體系。2020年後，保租房成建設重點。截至2023年9月，全國保障性住房(不包含棚改)存量約3962萬套。
新加坡、德國模式的“雙軌制”住房體系經驗。
新加坡“公共組屋爲主、私人住宅爲輔”實現“居者有其屋”。德國“租賃市場保障體系完善”實現多元供給與房價穩定。但新加坡和德國的住房保障體系的卓有成效離不開其特定的歷史契機，我國住房市場已經邁入存量時代，實際略有滯後。照搬照抄德國、新加坡模式並不適合我國國情，但其保障房體系建設的關鍵要素仍值得我們借鑑。首先是政府對保障性住房市場進行強力的干預和支持，比如新加坡通過低價徵地大幅度降低公屋建設成本，政府的管制下土地供應的規模和房價被有效的控制。其次是豐富的住房供給體系，比如德國每年按需制訂住房建設規劃，對高、中、低各檔房屋建設進行頂層指導。
中國住房市場的未來：“高端靠市場、剛需靠保障”雙軌制新發展模式。
保障房的供給缺口及對供給格局的影響：按2030年實現保障房供需平衡的目標，2023年9月至2030年缺口1304.9萬套。2030年保障房佔存量住宅比重低於新加坡組屋佔全部住房比重。2024-2030年全國、40個重點城市新增保障房佔新增住宅比重分別提高3.8、5.6個百分點，新增保障房佔比提升勢必意味着將對商品房市場形成一定程度擠壓，尤其是偏剛需類的與保障房定位接近的產品將受到更大的衝擊。如何保證現有模式向“雙軌制”模式的順利轉變?以下是關鍵點：1)資金層面，地方政府財政承壓，未來保障房建設推進的資金將以財政資金爲主、社會資金爲輔，中央財政資金的發力可能是未來重要看點;2)土地層面，未來新建保障房的用地指標不宜過多擠佔商品住宅用地指標，宜通過收購存量項目、城中村改造和商改住等方式豐富大中城市保障房供給來源，壓降劃撥供地方式;3)運行機制，通過立法將住房保障制度提升至最高法律效力層級，保障房實施全封閉式管理，嚴格限制套利行爲。
投資建議：
代建龍頭和開發能力強、注重品質的房企優勢凸顯。未來商品房主要面向中高收入人羣，其目標客戶購買力更強，除滿足基本居住需求外，更在意地段、品質、配套等附加屬性。經營穩健、資金雄厚、開發能力強、融資難度與成本低、注重品質的房企在商品房市場的優勢將凸顯。推薦：保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、華髮股份(600325.SH)，建議關注中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)。
保障性住房主要面向中低收入家庭以及人口淨流入城市中的新市民、青年人，其目標人羣支付能力一般或不足。在保障性住房的建設需求增加以及房地產下行週期的特殊背景下，房地產代建開發的金融化、專業化是大勢所趨。代建業務對企業的產品口碑、信用資質、服務意識和標準化知識體系等方面均有較高要求，行業龍頭公司先發優勢明顯，預計未來能獲取更高市佔率。推薦經營能力優秀、品牌價值突出、規模優勢明顯代建龍頭企業：綠城管理控股(09979)。
風險提示：行業下行壓力超預期;政策放鬆不及預期。