智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研報表示，11月22日，據南方日報消息，深圳從次日起下調二套房首付比例，同時擴大了普宅認定範圍。深圳再度鬆綁購房槓桿，進一步打開一線城市需求端政策空間，該行期待地產政策優化的持續落實，並與其他一攬子經濟政策形成合力，共同推動經濟恢復向好，穩定居民房價預期和購房需求。該行看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。
華泰證券的主要觀點如下：
購房槓桿放鬆力度空前
本次新政的關鍵調整在於大幅鬆綁購房槓桿。繼831“認房不認貸”政策後，深圳將二套房首付比例從普宅70%、非普宅80%統一下調爲40%。值得注意的是，本次深圳在城市層面出臺下調首付比例的政策，屬於09年以來首次，參照2014-2016年週期，330政策在全國層面下調二套房首付比例，但深圳並未明確跟進，而此次調整距離“認房不認貸”政策出臺僅2個月餘，將二套房首付比例直接下調了30/40pct，購房槓桿放鬆力度空前。
減低普宅認定門檻，擴大稅收優惠覆蓋面
本次新政將原認定標準裏的“實際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一條件刪去，擴大了普宅認定範圍。根據深圳市相關政策，普宅和非普宅的稅費差異主要體現在1、增值稅：普宅滿五唯一免徵增值稅，而非普宅增值稅爲差價的5%；2、個稅：非滿五唯一的情況下，普宅的稅率爲1%，而非普宅的費率爲1.5%。因此，普宅認定條件的放寬意味着擴大了稅費優惠範圍。在14-16年的放鬆週期，深圳同樣刪除了普宅認定中關於成交價的條件，該行認爲本次全面調整也將爲需求端修復加大砝碼。
市場成交相對偏弱是新政推動因素，調整有望繼續在一線城市擴散
深圳是一線城市中第二個全面降低二套房首付的城市，推動新政的原因是市場成交相對偏弱。今年以來（截至11月20日），深圳新房成交面積同比-13.4%，較一線城市平均水平低13.4pct，同時弱於該行跟蹤的60城均值。房價方面，以貝殼KMI二手房房價指數來看，深圳2021、2022、今年（截至11月12日）的均值分別爲42.7、32.5和39.2，同期一線城市平均值分別爲46.9、39.7、36.2，即深圳二手房價自21年起已開始調整，而且調整幅度高於其他一線城市。但從近期的走勢而言，京滬的KMI二手房價指數較深圳更弱。9月8日廣州將二套房首付比例降至40%，此次深圳同樣執行全面下調二套房首付，該行認爲未來這一政策有望在一線城市進一步擴散。穩定一線城市的信心對於全市場的需求端信心穩定具有關鍵意義，該行期待政策落地對於基本面的託底效應。
風險提示
行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。
行業下行風險：房地產行業規模高峯可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。
部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低於預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鍊壓力，進而出現經營困難等問題。