聯合辦公巨頭WeWork(WE.US)所面臨的困境，令全球大型商業中心的前景變得黯淡。這些地區辦公室空置率不斷上升，已經給明年准備爲大額抵押貸款再融資的投資者帶來了巨大壓力。
智通財經APP獲悉，周叁有報道稱，總部位于紐約的WeWork正考慮向新澤西州提交破産保護申請。這將標志着這家估值一度達到470億美元的靈活辦公空間初創企業的命運發生驚人逆轉。證券監管公告顯示，截至今年6月，WeWork在全球39個國家設有777個辦公地點，其中包括在美國的229個辦公地點。
此前，在日本軟銀的支持下，WeWork旨在通過長期租賃大型物業，並以更靈活、更短的安排將空間租給多家較小的企業，從而徹底改變辦公市場。但與其他房東一樣，自疫情爆發以來，該公司一直在努力說服一些客戶放棄在家辦公，轉而在全球650多個地點辦公，這一趨勢動搖了人們對該行業的信心。
專業人士觀點
對此，八位行業高管、投資者、貸款機構和分析師表示，全球寫字樓空置率預計將攀升，損害紐約和倫敦等城市的租賃前景。他們表示，一些杠杆房地産投資者可能難以賺取足夠的租金收入來償還不斷上升的債務成本。
其中，穆迪分析商業房地産行業業務主管Jeffrey Havsy表示:“任何租戶的流失，尤其是在寫字樓租賃相對緩慢的時期，都將對寫字樓的現金流和價值産生負面影響。這將加劇市場的負面情緒，使融資變得更加困難，尤其是那些需要在未來12-18個月再融資的建築。”
WeWork的一位發言人表示，該公司正在與房東談判，以解決“高成本和不靈活的租賃條款”，並努力留在其大部分地點和市場。
房地産服務公司仲量聯行歐洲、中東和北非地區債務和結構融資聯席主管Ed Daubeney表示，2024年到期再融資的房地産貸款的數量和規模尚不清楚，因爲許多交易是借款人和貸款人私下達成的。
分析師估計，全球商業地産貸款市場規模約爲2萬億美元，美國銀行和另類貸款機構的比例約爲50:50，歐洲爲85:15。
此外，幾位專家預測，2024年將是房地産投資者和貸款機構的清算之年，對于那些對今天重新估價將違反關鍵貸款條款的資産視而不見的人來說，時間不多了。
第一太平戴維斯在9月的一份報告中稱，到2022年，全球所有房地産(住宅、商業和農業用地)的價值爲379.7萬億美元，比2021年下降2.8%。
交易低迷
房地産貸款再融資已經因交易量銳減變得複雜，而交易量對于追蹤資産價值的變化至關重要。摩根士丹利資本國際(MSCI)的歐洲資本趨勢報告顯示，第叁季度交易量較2022年下降57%，爲2010年以來的最低水平。
更重要的是，在核心寫字樓市場，投資者認爲的資産價值與潛在買家願意支付的價格之間的差距在20%到35%之間——“遠比全球金融危機最嚴重的時候還要糟糕”，MSCI表示。
MSCI還稱，歐洲最大的兩個寫字樓市場英國和德國的價格必須再下跌13%-15%，才能使市場流動性恢複到長期平均水平。
此外，英國房地産控股和開發公司的全球貸款機構10月份向數據提供商credit Benchmark提供了信用風險評估，稱這些公司現在違約的可能性比12個月前估計的要高9%。
與一年前的預期相比，美國工業和寫字樓房地産投資信托(REITs)違約的可能性增加了35.8%。
全球房地産投資市場正處重大轉折點
傑富瑞在9月份的一份報告中表示，WeWork在倫敦市中心擁有325萬平方英尺的空間，年租金總額爲1.92億英鎊(2.34億美元)。WeWork網站顯示，該公司在美國最大的市場是紐約和加州，分別運營着49家和42家網站。
業內消息人士表示，該公司一些最受歡迎的地段可能會被競爭對手以類似的租金接管，從而最大限度地減少房東的現金流問題。
但Instant Group于9月發布的《2023年英國靈活辦公市場狀況》報告顯示，英國的靈活辦公空間需求仍比疫情前的水平低11%。
消息人士稱，貸款人可能將WeWork的崩潰視爲一個警示故事，可能要求借款人向其房産注入更多股本，以降低貸款與價值比率。但如果租金收入的數量和期限仍然不確定，這樣的要求可能會有問題。
傑富瑞9月還表示，倫敦寫字樓空置率已飙升至30年來的高點，根據法國巴黎銀行房地産公司的數據，倫敦市中心寫字樓的平均租期從10年前的11.6年降至6年。
英國房地産公司Helical表示，在通過短期許可安排收回未能支付的租金後，該公司正在爲出租給WeWork的一處倫敦房産的空間制定“下一步”措施。
在一個對碳消費越來越敏感的世界裏，占用不足的城市辦公室不僅爲業主帶來了低于預期的租金收入，而且一些辦公室也在迅速老化。
M&G real estate房地産策略主管Jose Pellicer表示:“我們正處于全球房地産投資市場的一個重大轉折點。過去20年，房地産收益率一直高于融資成本。但更大比例的房地産回報將不得不來自本世紀20年代的增長。”