智通財經APP獲悉，近日，中指研究院發布報告表示，2023年1-10月，TOP100房企銷售總額爲52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。其中TOP100房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%。銷售額超千億房企14家，較去年同期減少2家，百億房企100家，較去年同期持平。TOP100房企權益銷售額爲36181.6億元，權益銷售面積爲21297.6萬平方米。
榜單解讀
1、 業績：TOP100房企銷售總額爲52977.0億元，同比下降13.1%
2023年1-10月，TOP100房企銷售總額爲52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。其中TOP100房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%。銷售額超千億房企14家，較去年同期減少2家，百億房企100家，較去年同期持平。TOP100房企權益銷售額爲36181.6億元，權益銷售面積爲21297.6萬平方米。
圖：2021年至2023年1-10月TOP100房企銷售額均值及增速情況
注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。
2023年1-10月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值爲2309.9億元，較上年下降8.7%；TOP11-30房企銷售額均值爲718.3億元，較上年下降12.3%；TOP31-50房企銷售均值爲351.7億元，較上年下降17.1%；TOP51-100房企銷售額均值爲169.6億元，同比下降21.4%。
圖：2023年1-10月各陣營銷售額增長情況
2、 數量：千億以上陣營企業數量減少
圖：2021年至2023年1-10月千億、百億房企數量
2023年1-10月，千億以上陣營企業數量減少。具體來看，千億以上陣營14家，較去年同期減少2家，銷售額均值1998.3元。第二陣營（500-1000億）企業12家，較去年同期減少7家，銷售額均值630.8億元。第叁陣營（300-500億）企業19家，較去年同期減少4家，銷售額均值399.5億元。第四陣營（100-300億）企業爲55家，較去年同期增加13家，銷售額均值178.9億元。
3、 叁季報業績：流動性分化顯著，短期償債壓力略有緩解
截至10月31日，已有85家滬深上市房地産公司發布叁季度財報。其中，現金及現金等價物余額均值同比下降6.8%，短期有息債務同比下降13.1%，現金短債比踩線企業較上年同期持平，短期流動性壓力略有緩解；總有息債務同比下降2.1%，長期債務負擔仍較重。從現金流結構來看，經營性淨現金流同比顯著增加，籌資性現金流持續淨流出，現金流量淨額仍爲負。分不同類型企業來看，央企、地方國企現金及現金等價物余額均值同比增長8.8%、7.1%，短期有息債務均值同比下降4.1%、8.1%，短期償債能力有所提升；民營企業、混合所有制企業現金及現金等價物均值同比下降33.3%、24.5%，短期有息債務均值同比下降20.5%、16.2%，短期流動性改善不明顯。
圖：2023年叁季度不同所有制企業現金及短債情況
4、展望：核心城市政策有望進一步優化，若優化政策進一步落地，一線城市市場有望逐漸企穩恢複
政策方面，10月，監管部門更多以推進落實前期政策爲主，明確大城市推動規劃建設保障性住房，城中村改造明確叁類推進方式。10月中旬，據媒體報道，9月底自然資源部向各省市主管部門下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制，建議取消遠郊區容積率1.0限制等，或對“穩房價”“穩預期”産生積極效果。月底，據媒體報道，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，指出“在大城市加大保障性住房建設和供給”“推動建立房地産轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求”。
10月，各地優化政策進一步落地推進，但多數城市限制性政策已基本放開，政策頻次較9月減少。本月杭州收窄限購範圍，上海優化金山區叁個重點區域人才購房政策，上海、北京優化住房公積金貸款套數認定標准，成都執行公積金“認房不認貸”，同時成都、濟南、合肥等地取消地價上限。
市場方面，據初步統計，10月，重點100城新房成交面積同比下降約10%，降幅較9月收窄。從供給端來看，在上月集中推售後，本月企業推盤意願回落，重點50城批准上市面積環比下降超50%，同比下降超四成，供應規模處在低位。
分城市來看，部分核心城市在持續利好政策帶動下，銷售規模環比延續增長趨勢：
長叁角、珠叁角中南京、蘇州、廣州等城市新房銷售面積環比增長，其中南京、廣州在去年同期低基數下同比也出現增長，而多數城市10月市場表現較爲平淡，銷售面積環比下降，其中上海環比下降20%左右。
京津冀、山東地區、中西部地區除個別核心城市外，市場整體延續低溫運行，其中，成都在9月收窄限購範圍並取消144平米以上住房限購，對市場活躍度形成較好帶動，在低基數下10月銷售規模環同比均出現增長；北京在9月需求集中入市後，市場活躍度持續性不足，10月新房、二手房成交規模環比均回落；青島市場表現平淡，在高基數下環比降幅約30%，利好政策對市場活躍度的帶動效果有限。
整體來看，“認房不認貸”政策落地後，10月多地市場情緒回落，政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約着購房需求釋放節奏。當前，“穩房價”“穩預期”才能更好地促進房地産市場修複，從政策趨勢來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間；北京、上海優化普宅認定標准、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。從市場趨勢來看，預計短期成都、杭州等政策優化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時間，若一線城市政策進一步優化，一線城市市場有望逐漸企穩恢複，而多數二線及叁四線城市市場調整壓力仍較大，短期市場或延續低迷表現。
