FX168財經報社(北美)訊 週四(10月5日)，高通脹、飆升的抵押貸款利率以及因人口增長所帶來的對住房需求的壓力，這些因素是今天和四十年前之間的一些相似之處。
美國房貸利率連續第四周上升，達到了2000年12月以來的最高水平。房地美週四在一份聲明中表示，30年期定息貸款的平均利率從上週的7.31%升至7.49%。美國房貸利率自8月中旬漲破7%以來居高不下，推動貸款申請數量降至28年來最低點。高企的利率和房價將潛在買家拒之門外，對他們來說這是有史以來最難以負擔的樓市之一。現任房主不願放棄成本較低的貸款，助長了全美範圍內房源短缺之勢愈演愈烈。房地美首席經濟學家Sam Khater在聲明中表示：「通脹和就業市場的變化以及美聯儲下一步行動的不確定性等多重因素推動房貸利率達到了一個世代以來的最高水平。不出所料，這正在壓低購房需求。」
美國銀行在週四的一份報告中表示：「我們認爲，與2008年的房地產崩盤相比，1980年代是當今市場的一個更好的類比。」
通貨膨脹在1970年代一直飆升，一直持續到1980年代。同時，房貸利率從大約9%上升到1981年的18%。與此同時，嬰兒潮一代（baby boomers）正處於他們購房的黃金時期，也就是最適合購房的年齡。
快進到2023年，通貨膨脹飆升，30年期固定抵押貸款利率從約3%上升至7%以上，而千禧一代（millennials）正處於他們購房的黃金時期，因此他們推動了住房需求的積壓。
那麼，這對未來的房地產市場意味着什麼呢？
美國銀行表示，這意味着價格不太可能從現在開始上漲，並且可能會小幅下跌，但幅度不會像2008年房地產崩盤期間那麼嚴重。
問題是當今的消費者能夠忍受高抵押貸款利率多久，因爲這將許多千禧一代的負擔能力推向了難以承受的水平。
美國銀行表示：「持續居高不下的抵押貸款利率應該會讓短期內購房決定變得更具挑戰性。實際上，即使是有利的人口結構（指的是購房需求強勁的特定人口羣體，比如年輕家庭）在1980年代並未足以支撐房地產市場，而且很可能在這次情況也大致相同。」
該銀行補充說，當今的房地產市場與20世紀80年代的房地產市場還有其他相似之處。1979年房價飆升了16%以上，隨後基本持平，1982年同比增速放緩至僅0.5%。此外，現有房屋銷售從高峯到低谷下降了54%。
COVID-19大流行後，房價上漲了近21%，然後在6月份同比增長趨於平緩至0%。與此同時，現房銷量暴跌近40%。
美國銀行表示，目前還沒有出現過度住房開發的跡象，家庭債務也不是太令人擔憂，但警告稱，由於潛在購房者難以跟上不斷飆升的抵押貸款利率，未來可能會出現更多動盪。
美國銀行總結道：「有限的庫存、高房價和勞動力短缺可能在未來一段時間內成爲阻礙因素，但好消息是，單戶家庭建築許可證在過去幾個月裏一直保持穩定。隨着美聯儲降息，購房能力可能會得到改善。在那時，我們應該看到一個更加穩定和健康的房地產市場。在那之前，請保持耐心，我們可能會經歷一段不穩定的時期。」
與此同時，里士滿聯邦儲備銀行行長湯姆·巴金在接受「Odd Lots」播客採訪時解釋說，儘管美聯儲的利率政策降低了對房屋的需求，但庫存短缺阻礙了房屋價格的實質性改善。
抵押貸款利率飆升至22年來的最高水平，超過了7%，而房屋價格的S&P CoreLogic Case-Shiller指數在7月創下了新紀錄。與此同時，Zillow的經濟學家預測，房價仍有上漲空間。
巴金表示：「如果你的抵押貸款利率是3%，你不會急於出售房屋並轉爲7%的抵押貸款，這只是改變了金融計算方式。因此，你在影響方面看到的仍然是非常有限的待售房屋供應。」
他補充說，房地產市場最終仍然是不平衡的，這可能意味着除了房地產行業以外的其他行業需要減緩增長。
巴金說：「爲了實現平衡，可以通過多種不同的商品和服務以不同的方式定價來實現。你不只是要調整一個元素。現在，房地產是經濟的重要組成部分，所以如果租金和房價能夠趨於平衡，那將是有益的。但是相對價格一直在變動，如果我們看到的是對房屋需求出現長期性的增加，那可能意味着房價降幅減小，而其他商品價格降幅增加。」