智通財經APP獲悉,中信證券發布研究報告稱,2023年上半年,物業服務公司面臨宏觀經濟不確定性的挑戰。大多數企業通過自身的積極努力,證明了物管公司的盈利增長不需要建立在回款質量變差的前提之下。應收款問題不會是困擾整個行業的頑疾。推薦企業應收款管控能力強,盈利能力真實可信的藍籌物管公司。
▍中信證券主要觀點如下:
物業服務企業的應收款科目關系到企業的經營質量,當然也存在季節性波動特征。
總體來看,過去幾年主要物業服務企業的應收款科目持續提升,當前7家大公司的應收款合計已經達到614億元,遠超年度盈利總規模。很有必要考察物業服務企業的應收賬款科目詳情,並預見其未來變化趨勢。
企業促回款取得階段性碩果,央企優勢十分明顯。
以市值大于100億港元的物業管理企業作爲樣本(下同)進行統計,2023年上半年度,2023年中報顯示樣本企業應收相當于過去12個月收入占比較之去年中期下降2.9個百分點,逆轉了3年來持續上升的態勢。應收款占總資産的比例增幅也明顯放緩。
這其中,央企表現格外突出,樣本中2023年上半年央企應收款平均周轉天數較之2022年同期的增幅只有5天,樣本央企和其他企業的應收周轉天數差異從33天擴大到41天。
不少企業調整戰略,加強管控,實現了應收款結構的改善。
如果剔除綠城服務和碧桂園服務,實際上樣本公司的應收款中一年期以內的占比保持高度穩定,只同比下降2.7個百分點。不過,綠城服務和碧桂園服務的一年期以內應收款占比同比下降了14.7和6.6的百分點。
主流龍頭企業從戰略上提升了回款考核的重要性,甯可犧牲規模,絕不犧牲回款質量。在運營上,這些企業狠抓管控,避免了區域應收無序增長。
企業積極計提應收款減值,夯實盈利質量。
2023年上半年,樣本企業應收平均減值撥備同比提升了1.3個百分點到4.8%,提升幅度較之2022年同期放大。即便是一些賬齡結構良好的企業,其應收減值計提也在明顯增加。
這主要體現了企業應用相對謹慎的會計准則,也說明當前物業服務企業的盈利質量得到了一定的夯實。
風險提示:
部分物業服務公司應收款規模不斷擴大,應收款中難以收回的長期應收占比不斷增加,可能對未來公司平穩運行産生挑戰。各公司對物業費的最佳收繳率估計不同,各公司的應收周轉天數等不宜進行橫向比較,但適宜進行趨勢分析和同比變化幅度的比較。