FX168財經報社(北美)訊 從20世紀90年代中期開始的20年裏，隨着中國房價飆升，恆大老闆許家印開始遵循一個簡單的公式。借錢買地。在房屋建成之前就在網站上出售。用這些錢償還貸款，併爲下一個房地產項目提供資金。
這種方法獲得了巨大的利潤，把許家印從一個農村的鋼鐵工人變成了中國最富有的人。這讓他的公司中國恆大集團變成了一個龐大的房地產帝國。但隨着恆大的債務負擔越來越重，公司採取了越來越非常規的策略來籌集資金。
路透社看到的一份公司文件顯示，截至2016年，至少有一家恆大子公司鼓勵一些員工從該集團的財富管理部門購買金融產品，該部門爲房地產開發提供資金。這名前僱員說，有些人被要求將工資的一半花在這類產品上。路透社發現，向員工索要資金只是恆大公司在2021年因揹負數千億美元債務而瀕臨崩潰之前採取的衆多不尋常做法之一。
許家印是一個雄心勃勃的商人，對員工要求很高，對債權人很有吸引力，有時會自我放縱。據4名前員工和一名熟悉該公司的人士透露，他有一個女性私人助理團隊，其中至少有一些人主要是因爲外表而被聘用的。
據分析師估計，自2021年年中以來，佔中國房屋銷售額40%的公司已經違約，房屋尚未完工，供應商沒有收到貨款。在數百萬將儲蓄投入與房地產相關的理財產品的中國人中，有些人面臨着無法收回資金的問題。
恆大的房產「是作爲一種投機性投資出售的，而不是作爲居住的地方出售的，」美國J Capital Research的管理負責人Anne Stevenson-Yang說。J Capital Research從事研究工作，持有空頭投資頭寸，或押注股票下跌。人們購買它們是因爲他們認爲它們的價值會升值，「很明顯，只有人們繼續購買，信心遊戲纔會有效。」
公衆的信心正在枯竭。最近幾周，中國房地產市場再次受到衝擊，另一家大型房地產開發商碧桂園(Country Garden)未能按時償還兩筆美元債券，並試圖推遲償還一筆私人在岸債券。
恆大的問題並沒有得到緩解。這家陷入困境的開發商提出了重組其離岸債務的條款，最近尋求美國法院批准該計劃。恆大表示，其擬議的重組計劃將減輕其海外債務，並幫助公司恢復運營。
恆大週日公佈，今年上半年虧損人民幣330億元，上年同期虧損人民幣664億元。在停牌17個月後，恆大股票週一重挫79%，市值蒸發22億美元。
對於64歲的許家印來說，公司的衰落已經使他的個人淨資產蒸發了數百億美元，他不得不瘋狂出售公司資產來償還債務。該公司還面臨着法律上的衝擊，恆大表示，截至6月份公司面臨2200多起訴訟，潛在責任總額約爲人民幣5350億元。
許家印在1996年創立了恆大，當時中國正在拆除國家提供的住房體系，並快速城市化。當時大約有三分之一的中國人居住在城市，現在則有大約三分之二的人。
地方政府有動力支持恆大這樣的公司進行房地產開發。上世紀90年代中期，中國政府大幅提高了中央政府的稅收佔比。地方政府的份額減少了，但他們提供服務的責任並沒有相應減少。爲了補充國庫，地方政府向開發商出售土地以增加收入。
許家印利用了這一需求。據傳記介紹，他於1996年以500萬元人民幣購買了這片土地，用於他的第一個開發項目，其中一半以上是借款。據恆大官網顯示，第二年他以8000萬元的價格出售了第一座綜合體。據該公司稱，到2009年恆大已擴展到20多個城市。
2009年恆大集團的股票在香港上市時，籌集了相當於7.29億美元的資金。這筆交易使當時擁有該公司約三分之二股份的許家印身價達到數十億美元。
到2013年，許家印一路高歌猛進。他當選爲中國人民政治協商會議常務委員會的委員。那一年，該公司三年前收購了廣州恆大(Guangzhou Evergrande)足球隊的控股權，贏得了亞冠冠軍。
據三名瞭解會面情況的人士透露，在香港時，他與香港的房地產大亨混在一起，打牌並與他們達成投資協議。上述知情人士說，許家印在香港精英會員專屬的王朝俱樂部(Dynasty Club)用餐，品嚐了燕窩湯和魚翅湯等中國美食。
一位曾爲他工作過的人說，在經濟繁榮時期，許家印在恆大廣州辦事處的會所招待商人時，至少有兩次爲娛樂而扔現金，並看着他的女助手從地板上撿起鈔票。
即使在恆大擴張的過程中，許家印仍然參與了公司的各個層面。一位曾在恆大一個地區辦事處工作的前僱員說，他將批准所有的土地收購。路透社採訪的兩個人說，許家印幫助製作了廣告口號。據曾經爲他工作過的人說，他對字體和字體大小很挑剔，他要求員工對輕微違規行爲進行罰款，包括着裝不得體等。「一切都是自上而下的。沒有人問他說了什麼，」一位前僱員說。
根據就業數據網站買買網的數據，2018年恆大的平均月薪爲15666元。官方數據顯示，這大約是房地產行業月平均水平的三倍。一位前員工和上述知情人士說，恆大資本部門的一些員工因從銀行或其他貸款機構獲得貸款而獲得了豐厚的獎金，團隊的收入最高可達貸款額的1%。這位前員工說，獎金隨後在團隊中分配。
2016年隨着中國房地產價格的飆升，恆大超越其主要競爭對手，成爲中國銷售額最高的開發商。該公司的土地儲備達到3.12億平方米，是兩年前的兩倍。2017年恆大的股價突破30港元，是2009年首次公開發行(ipo)價格的7倍多。據《福布斯》雜誌報道，許家印成爲亞洲最富有的人，當時的財富估計爲數百億美元。
在恆大大舉收購土地的同時，它也在想方設法爲自己的交易融資。在其當時的互聯網子公司恆騰網絡(HengTen Networks)，該公司鼓勵一些員工自掏腰包購買集團的理財產品。
路透社查閱的這份2016年5月的文件列出了十幾名未完成購買恆大金融產品配額的人。這份文件上的一份手寫筆記將情況描述爲「嚴重」，並表示如果這十幾個人沒有完成配額，獎金將被削減。曾在恆騰工作的前員工表示，管理層確實因此削減了一些獎金。他說恆大的金融產品採購目標很普遍，員工如果沒有完成採購指標，將受到處罰。
恆大在最近提交給證券交易所的一份文件中說，隨着時間的推移，它通過銷售理財產品籌集了約人民幣921億元，截至2022年底，此類產品的未付本金和利息約爲人民幣340億元。兩位業內人士說，雖然中國開發商通過銷售理財產品爲房地產項目籌集資金很常見，但將員工獎金與購買此類產品掛鉤並不常見。
與此同時，許家印一直在讓公司背上沉重的債務。大約在這個時候，中國政府開始公開表達對房地產行業借貸規模的擔憂。多年來，當被投資者和記者問及他的高槓杆項目時，許家印迴應說，恆大的高週轉率和資產價值足以償還債務。
許家印的足跡已經擴展到其他業務，從整形手術到人壽保險，繼續投資新的企業。到2019年，他開始涉足電動汽車。2020年初許家印公開重申了「大幅降低」公司債務的承諾，但讓恆大維持下去變得更加困難。
中國政府實施了嚴格的新規定，旨在限制高槓杆開發商的融資。到2021年，中國房地產銷售開始下滑，政府的打擊行動導致開發商一系列違約，許多開發商倒閉。
隨着銀行和投資者對向房地產開發商放貸變得更加謹慎，恆大開始尋求其他融資渠道。正如路透社在2020年的報道，恆大公司尋求資金的一個地方是所謂的信託公司。信託公司被稱爲「影子銀行」，它們在商業銀行的許多監管規則之外運作，熱衷於利用這個渴望信貸的行業的需求。而且它們收取的利率遠高於受到嚴格監管的銀行。
隨着2020年和2021年信貸緊縮加劇，恆大難以出售其本地人民幣債券，人們擔心這些債券的信譽。恆大金融團隊的一名前僱員和一名熟悉該公司融資安排的人士說，恆大利用自有資金通過特殊目的工具購買了這些債券。知情人士說，這些工具隨後以投資者認爲與風險相稱的更高收益率(即利息支付)出售這些債券。
這位前財務團隊員工說，這些債券的實際利率有時高達18%，而在公開市場上爲6%。這位人士表示：「他們爲融資付出的實際代價吞噬掉了利潤。」
恆大的一個獨立董事委員會說，恆大還將其上市的房地產服務部門擔保的貸款轉用於支付其運營和財務需求。在銀行於2021年扣押了該物業服務部門持有的134億元人民幣存款後，該委員會對此事進行了調查。
到2021年，恆大總負債已達3000億美元，難以向供應商付款並完成房屋的建造，房地產收入大幅下降。恆大也未能按時向散戶投資者支付其金融產品，引發了全國各地的抗議。2021年9月約100名不滿的投資者擠在公司大廳要求還款，深圳公司辦公室爆發了混亂場面。
恆大報告稱，2021年和2022年的總虧損爲810億美元。去年3月恆大在香港上市的股票被停牌。據《福布斯》估計，許家印已經減持了他在公司的股份，他自己的個人財富現在不到2019年360億美元峯值的十分之一。
恆大正在爲其離岸債務重組計劃尋求債權人和法院的批准。債權人將於9月底舉行會議，對該計劃進行投票，該計劃可能使他們收回至多四分之一的欠款。
在1月份給員工的一封信中，許家印將2023年描述爲「關鍵的一年」，並承諾償還債權人並交付項目。不過這一年對他來說並不順利。今年3月，債權人從他手中沒收的一處香港豪宅被出售，估計價值約爲1.12億美元。