最近小龍醉心研究樓市，而小龍心儀的樓盤都要千萬以上，而且大量新盤減價促銷，大家要留意兩大風險，包括利息上升及樓價的下跌。
首先2023年第2季一手私人住宅新盤貨尾統計分析指，貨尾量約1.9萬個 ，創2003年後新高，貨尾比重再度升至15.1%。大家留意很多新盤近日都減價促銷，而很多新盤都比之前第一期或早前推售的價格更低。但留意很多發展商的地價成本在新界的區域很低，如3000-4000一呎的地價成本。而據房屋局最新數據，截至2023年3月底，未來三至四年一手私樓潛在供應量高達約10.7萬伙。而一年一手成交量最好景氣的時間，都是約20000伙一年。所以目前可能出現供過於求。那麼大家要留意今年或之後發展商會否再加大促銷的力度。
很多人指利息將到頂。但再計一計發現如果再加息樓價變double?
目前加息及香港銀行同業拆息急升後，利率為P-2.25%，即為3.5%，如果一千萬的樓，每月供款為$44,904及總利息支出為HKD 6,163,428。如果4.5%，即為每月供款HKD 50,669，及總利息支出為HKD 8,236,884。其後如果利率上升至5%，每月供款HKD 53,682，及總利息支出為HKD 9,320,689。如果香港按揭利率上升至5%，那麼表示你物業的總代價(不計裝修及稅款等)為HKD19,320,689。即是你買的不是一千萬的樓，而是二千萬。
二千萬是什麼慨念，即是如果有一個人月入十萬元，約二十年的收入全部用作供樓；及更重要的是如果香港按揭利率上升至5%，那麼表示你每月一半收入將用作供樓。
當然很多人說利率見頂快減息。如我上年講美國將急速加息，當時很多人說小龍胡言亂語。而今年市場唱減息等都不知有多少次落空。所以我反問市場如果沒有預測短期一至兩年息口走勢的能力，那麼如何預測三十年期間的息率走勢?
息率是一個風險，經濟下行令而令到樓市下跌亦是更大的風險。美國聯儲局將在2023年收水一萬億美元，美國聯儲局在去槓桿，而更多的人在賭，在加最後一口槓桿。
作者：江恩小龍劉君明
江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org
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