FX168財經報社(北美)訊 水晶購物中心(Crystal Mall)的停車場曾經非常擁擠，以至於家長們會在其中一個入口附近排隊讓他們的孩子下車，而不是尋找一個停車位。
現在，在康涅狄格海岸這個上世紀80年代的地區購物中心周圍，大片開裂的露面上的雜草比汽車還多。就在2012年，一位估價師的估價還高達1.53億美元，而今年6月，該購物中心在一次止贖拍賣中僅以950萬美元多一點的價格售出。
「現在來看，它令人沮喪，」沃特福德(Waterford)的最高民選領導人、第一市政委員Rob Brule說。他在這個工薪階層的小鎮長大，稱這座購物中心是他年輕時的社會中心。
由於購物習慣的改變、來自其他零售商的競爭以及網上購物的興起，該購物中心的打折出售顯示出近年來美國地區性購物中心的價值惡化得有多快。
房地產研究公司Green Street美國零售和工業研究主管Vince Tibone說，較老的低端購物中心的價值至少比2016年底購物中心估值達到峯值時低50%，在某些情況下甚至低70%以上。
穆迪分析公司(Moody's Analytics)的數據顯示，如今，未來12個月將有超過140億美元由這些資產提供擔保的貸款到期，陷入困境的購物中心正在拖欠債務。隨着貸款利率大幅上升，爲這些債務再融資將變得更具挑戰性且成本更高。
穆迪商業房地產經濟分析主管Kevin Fagan說，在所有通過商業抵押貸款支持證券融資的購物中心中，約有五分之一資不抵債，這意味着這些房地產的價值低於它們所支持的貸款。
在某些情況下，它們的價值要低得多。Crystal Mall的前業主西蒙地產集團(Simon Property Group)在疫情期間停止支付8100萬美元的未償CMBS債務，並於去年交還了自1999年以來一直擁有的這處房產的鑰匙。
據穆迪稱，這筆貸款被納入著名投資者卡爾·伊坎(Carl icahn)做空的CMBX 6指數，預計將以7000萬美元的虧損清算，約佔未償餘額的87%。
類似的故事正在全國各地上演。根據數據提供商Trepp的數據，在印第安納州，Muncie Mall時還被認爲可以獲得3100萬美元的貸款，但在3月份的評估後，它的價值僅爲600萬美元。這座有52年曆史的購物中心九年前的估價爲7300萬美元，直到2018年才幾乎滿員。
據Trepp稱，今年早些時候，新澤西州中部佔地110萬平方英尺的購物中心伍德布里奇中心(Woodbridge Center)的估價爲8600萬美元，比2014年疫情前的上一次估價下降了76%。該商場的兩筆CMBS貸款已被取消贖回權，未償餘額總計近2.5億美元。
Trepp的高級董事總經理Manus Clancy說:「我們看到，有幾十家購物中心在虧損的情況下被清算，或者價值被削減。」
並不是所有的商場都處在災難的邊緣。較新的、地理位置優越的物業擁有強大的租戶名單，爲投資者帶來了健康的客流量和回報。但Tibone表示，自2016年以來，即使是這些高質量的購物中心的價值也下降了約50%，使購物中心成爲同期表現最差的商業房地產行業之一。
從2018年開始，百貨商店大量關閉，加速了購物中心的衰落。根據Green Street的數據，梅西百貨(Macy's)、Bon-Ton、JCPenney和西爾斯(Sears)等大型百貨商店在2018年至2020年底期間關閉了約875家店，而2016年和2017年總共關閉了175家店。
（圖源：Green Street）
Tibone說:「這確實加速了這個行業的死亡螺旋。」「你開始失去百貨商店，這導致中心的銷售和客流量下降。然後更多的租戶離開。它開啓了這個可怕的循環。」
Crystal Mall的死亡螺旋始於2018年，當時主要租戶西爾斯宣佈破產並宣佈關閉計劃。三年後，梅西百貨關閉了這家店。根據Trepp的數據，2018年至2022年期間，該購物中心的總收入下降了39%，而支出僅下降了10%。
最近的一個下午，40歲的Melissa Rodriguez站在購物中心的美食廣場外說，「以前所有的商店都開門營業，一切都很美好。」
現在，許多商店都關門了。她最喜歡的商店之一Bed Bath & Beyond在今年早些時候宣佈破產後即將關閉。她說，在疫情爆發之前，她經常每週去兩次購物中心，但現在一個月只來一次。
「和以前不一樣了，」她說。
與Bed Bath & Beyond共用一個固定空間的聖誕樹商店(Christmas Tree Shops)也在破產後關閉。一旦這些零售商撤離，JCPenney將成爲水晶購物中心唯一的主力租戶。
沃特福德的第一任市政委員Brule說，他希望看到這處房產被重新開發成一個多功能地段。他設想爲附近Mystic的遊客建一家酒店，爲當地消防員、教師以及當地潛艇製造商通用動力電船公司(General Dynamics Electric Boat)的員工提供住房。也許可以修建一座冰球場或保齡球館，讓其成爲鎮上的青少年聚集的地方。
Brule說:「這就是這一資產的可能用途。」
然而，Crystal Mall的這些夢想不太可能在它的新主人、總部位於紐約的投資公司Namdar Realty Group的領導下實現。Brule說，一位公司高管在介紹電話中告訴Brule，公司不會進行重新開發。
Namdar首席執行官Igal Namdar表示，該公司計劃實施「積極的租賃戰略，以吸引全國和當地的租戶」入駐Crystal Mall。