前言
2023年6月底，多倫多市長選舉引發了全城熱議，Olivia Chow獲得了至少37.2%的總投票，也就是說甚至超過了總數的三分之一，其引人注目之處不僅僅是因爲當選人 Olivia Chow 成爲首位華裔多倫多市長，更是因爲她即將發佈的與房地產相關的政策，包括增長了近三倍的空置稅和新豪宅稅，將對多倫多市民們的生活帶來巨大的影響，這甚至引發了衆多學者對多倫多未來的擔憂。
可是新市長卻以這樣的政綱競選被支持，甚至是幾乎以碾壓之態勝選這究竟是因爲什麼？到底爲什麼新市長的這些政策會得到擁護？多倫多的房市未來究竟如何。通過本篇文章，AI Financial和大家一起探討一下多倫多的新市長與房市。
多倫多房市現狀
在開始探討多倫多新任市長之前，大家有必要先深入解析一下多倫多目前的房地產市場環境和問題。許多中國人骨子裏的觀念——投資房產可以帶來豐厚收益的觀念其實並不準確，他們總希望通過炒房來獲得豐厚的投資回報。然而，這種觀念是錯的。實際上，房產應該被作爲是一種生活必需品，或者可以作爲保值工具而不是投資產品，如果人們無節制地購買房產，堅持這種認爲買房是投資的觀念，這樣就會擾亂市場秩序。
上面這張圖來自政府官網，很好的反應了資本市場各類金融產品的一個排列，從左到右分別是從股票，金融衍生品，mutual funds，到中間的fixed income和房地產投資， 再到最右邊的GIC和儲蓄賬戶。投資風險和收益從左到右依次遞減。我們可以清楚的看出，房地產投資在衆多的金融產品之中，位居中位，和money market是一個級別。也就是說，房地產投資的回報和money market一樣，價值在於可以保值。
羅伯特·席勒（Robert Shiller），一位著名的美國經濟學家，同時也是2013年諾貝爾經濟學獎得主，他的貢獻還體現在美國的凱斯·席勒房價指數（Case–Shiller Home Price Indices）上，該指數以他的名字命名。他提出的理論中指出，「房價並沒有呈現出持續上漲的趨勢，房價的變化與人口、利率和建築成本的變化趨勢並無直接關係。反而，大部分的價格差異都可以通過通貨膨脹的影響來進行解釋。」
這一理論打破了大部分人傳統的看待房價的方式，房產不能簡單地將其視爲一種可以獲得巨大利益的投資或投機工具，市場上那些高於房子本身價值之外的額外價值，其實就是市場的「泡沫」，也是造成房市不健康的原因之一。
現在，多倫多的房地產市場正處於這樣一種「泡沫」狀態，房價遠高於房屋的實際價值，形成了市場的過熱。
實際上，當房價居高不下時，每一個人都在某種程度上遭受着傷害。這可能在宏觀層面上看起來比較抽象，但在具體的實例中，這個問題的嚴重性變得更加明顯——那就是衆多的年輕人根本買不起房。
可能有房子的您會覺得年輕人買不起房關我什麼事兒？可是未來的主人翁——我們的下一代，其實才是真正的受害者。年輕人是國家的未來，他們也是社會的動力源。然而，現在的房價已經飆升到年輕人甚至無法負擔起基本的住房。想象一下，如果他們辛勤工作一個月的收入甚至無法滿足房貸的支付，那麼他們的生活將會如何？
比如，一個剛來到多倫多的年輕人，如果他每個月的工資僅僅夠支付房租，甚至需要犧牲基本的生活需求，那麼他是否還願意留在這座城市呢？
這張圖上的橘色線代表的是自1976年到2021年間，25到34歲之間的年輕人的平均收入，而藍色實線則代表的是平均房價的趨勢，能夠明顯看出，這45年來，薪水沒怎麼漲，房價卻翻了近5倍。深綠色的實線代表的是，利用百分之八十抵押貸款買平均房價所需的收入。若房價持續虛高，這意味着年輕人就需要更高的收入，才能夠負擔得起房子以及房貸了。
同時我們要明白房地產的本質應該是一個生活必需品，生活必須品的本質應該是服務於人。而現在被炒房大軍所擡高的房產市場已經讓物品和人的關係本末倒置了。正常來講，我們買來房子是應該用來住，用來提高生活質量的。可是現在高昂的房價已經讓年輕人不得不爲了自己的房子節衣縮食，瘋狂內卷。
買房的本身目的是爲了有自己的一個家，從而有歸屬感，提高自己的生活質量。而當買房成爲壓力，甚至會因爲想要一個屬於自己的家而被迫降低生活質量的時候，房地產就已經不再服務於人了。如果當一個社會發展到人只爲了房子而活了，這個社會和市場已經變得極度不健康了。房子不應該成爲壓迫人們生活的負擔。
因此，高房價在某種程度上是逆社會發展的。只有通過戳破這個"泡沫"，我們才能讓年輕人留下，爲城市注入持續的活力和未來的發展潛力。打破這個 「泡沫」 雖然會導致房價下跌，但同樣是對長遠發展的深思熟慮。理想的情況是，房價應當維持在年輕人所能負擔的範圍內，否則這就構成了一個市場泡沫。而目前的多倫多房市，由於炒房的行爲導致了市場價位的虛高，這種過度炒作所構成的市場環境並不健康。
從圖中也能看到，多倫多在衆多大城市中，泡沫指數排名最高，實際上這個index數字只要超過1.5就等於高風險的房產泡沫，而多倫多的指數則高達2.24，遠遠超出了健康房市環境應有的指數0.5。
因此，加拿大政府必須認清這個問題，從而採取有效的措施來調整和改善這個狀況，讓年輕人有能力擁有屬於他們自己的房子，讓社會和市場保持健康的運行。
爲了應對和遏制日益擴大的房地產市場泡沫，加拿大政府已經採取了多種策略。首先，爲了抑制過度的借貸以投機的行爲，政府響應美聯儲加息的舉措，通過提高利率的方式增加了房地產投資的成本。提高利率導致貸款購房的成本上升，這一舉措的效果是降低了市場對炒房的熱情，從而遏制了房價泡沫的進一步擴大。
其次，加拿大政府在今年1月1日實施了一項針對外國人購房的限購政策。根據這項新的政令規定，非加拿大公民或者非永久居民將無法在加拿大購買房產。這意味着，那些過去在發揮主導作用，推高房價的外國炒房大軍將無法繼續在加拿大房地產市場進行炒房，從而從根源上減弱了房地產市場泡沫的擴大。
總的來說，這些政策的目的都是爲了平穩和理性化房地產市場，防止因過度投機而導致的市場動盪。通過這樣的辦法，加拿大政府試圖維持房地產市場的健康運行，避免讓房價的無序上漲對社會經濟產生更大的負面影響。
通過上圖的數據也可以看出來，多倫多房價一年跌幅是1.4%，這說明，這些政策確實抑制了房價上漲，但是想擠破泡沫還需要一劑猛藥。
新市長相關政策對房市的影響
除了這些曾經使用過的的方法，其實我們還注意到，新市長的政綱裏面，最過於顯眼的莫過於關於房市兩個稅款的改革，豪宅稅以及空置稅。
同時新市長作出了承諾，多倫多政府將制定並實施一項新的政令——豪宅稅。該政策將通過漸進稅率的形式對價值超過三百萬、五百萬甚至兩千萬的豪宅進行徵稅。然後，政府會將這些稅收用於建設新的住房，以此滿足更多市民的居住需求。
這項豪宅稅政策，儘管它的目標——豪宅，只佔據了房地產市值的百分之二，但它產生的稅收卻足以支持政府未來的新房建設計劃。這項政策將使得政府有足夠的資金去建設更多的新房，從而爲上千年輕市民提供以合理價格購買的房源。
此政策不僅會讓市場中的超高價房產對社會做出貢獻，同時也有利於緩解當前多倫多市場的住房緊張現象。更爲重要的是，這將有助於平衡多倫多的房地產市場，使得市場中的資源分配更爲公平，從而緩解了社會經濟的壓力，也有望進一步穩定房地產市場，避免出現大規模的市場泡沫。
同時，新政策還將把空置稅從原本的百分之一提高至百分之三。這項政策的主要目的是通過提高空置稅，迫使那些擁有多套並不在使用中的房產的炒房者，重新考慮他們的房產資源，畢竟這意味着持有空置房產的成本大幅增加。這樣不僅讓買房人有更多的選擇，也可以通過徵收更高的空置稅爲政府建設新房子提供更多的資金來源。
因此，政府期待這種政策可以促使市場上可供選擇的房源增加，這樣的變化有助於平衡房地產市場，避免炒房者的投機行爲引發的市場泡沫。政府希望通過此項政策來抑制並擠壓當前房地產市場的泡沫，以保護普通人和年輕人的利益，並維持房市的健康運行。
這些方式其實是可以很好的抑制房市的泡沫的，通過以下的數據我們就可以看出來其他地區在這兩種稅款被應用後，房市價格的變化。這樣的政策讓這些地方的房產泡沫被擠出，從而讓房市恢復健康。
新市長提出的政策，在表面上看起來可能會損害擁有房產的羣體的利益，但這樣的政策仍然獲得了廣大民衆的支持，這可以說是民心所向。公衆期待房地產市場泡沫的破裂，他們用自己的選票來表達這一聲音，這是他們對目前房市狀態的沉默抗議。
請大家深思一下，如果你只擁有一套自己真正居住的房子，或者你的房子真正履行了其應有的功能——爲人們提供住所，那麼這些政策改革和新法令對你的生活影響真的有那麼大嗎？這些政策其實主要針對的是炒房大軍，而非普通百姓。這樣一來，我們不難看出，這些政令的目標其實是要打擊在房地產的投機行爲，而並非想要傷害廣大的平民百姓。
通過對以上政策的深度解析，以及相關數據的支撐，我們可以清楚地瞭解到新市長當選的原因。多倫多的居民們已經深受房地產市場的困擾。房子，作爲生活中不可或缺的必需品，其價格卻被一羣投機者無休止地擡高，這導致許多年輕人無法負擔起自己的首套住房。可以看出，新市長提出的政策和行爲的核心目標，就是要消除房地產市場中的泡沫。他們的出臺，就是爲了抑制和擠壓那些被無序投機行爲所創造的房市泡沫，讓房地產市場迴歸其本質——爲人們提供安全舒適的居住環境。
未來投資建議
對比投資股市vs投資房市
其實對比起將同樣的錢投入股市和房市，資金的增長變化以及幅度完全不同。讓我們一起看看下面這個趨勢圖，就可以很清楚地理解了。如果我們十年前把同樣的錢分別投入到以下三個不同領域：多倫多房市，Nasdaq，以及Apple蘋果公司，那麼十年後的今天，它們分別會有什麼變化呢？
藍色的線代表的是多倫多的房市，灰色的線代表的是Nasdaq，而橘色的線代表的則是Apple蘋果公司。
我們先來看看多倫多的房市吧，從2013年一月到2023年五月，多倫多的房市漲了約2.36倍。可能2.36倍的回報是許多投資者認爲合理，且不錯的一個收益，然而，對比投資Nasdaq和Apple的投資者收益與投資房市的投資者收益，Nasdaq在過去十年間漲了約4.12倍，而Apple漲了約12. 69倍。此時看來，投入房市所獲得的2.36倍收益就顯得平平無奇。
可以看出來，真正想要去賺錢，投資股市是遠比將錢投進房市有意義的多。上面的數據已經證實過了，投資股市會比投資房市有更高的收益。投資這些龍頭的企業不僅可以讓收益最大化，而且這種行爲也是在間接支持他們的創新、社會責任，以及推動經濟和社會發展。掙錢固然重要，但是我們要明確我們的賺錢的同時也要給社會創造價值，履行社會責任。而並不是簡簡單單的只爲了賺錢而不顧一切的去破壞別人的利益。房市的漲跌不會讓社會產生進步，也不會給社會創造出額外的價值。而投資龍頭企業，可以讓這些龍頭企業發展，他們的發展同時也意味着社會的發展，這樣纔是真正給社會創造價值的行爲，這也是我們AI Financial恆益投資所追求的投資目標。
如果將時間放長，這種差距就會更加明顯,根據Bloomberg的數據分析，在1978年到2021年的四十多年間，如果在1978年將10萬美元投入房地產市場，到2021年的時候，這筆投資會增長到約72萬美元，也就是漲了7.2倍左右。如果在1978年開始就將10萬美元投入美股市場，並且堅持長期持有，到2021年，這筆投資可能會有1510萬美元，也就是翻了150倍，差別巨大。
根據我們前述的數據分析，顯然可以清晰地認識到，正是因爲陳舊的觀念和缺乏正確的理解，一些人甚至在不知不覺中成爲了「炒房族」。炒房這種投機行爲本質上不過是一種倒買倒賣以賺取差價的方式，它並沒有爲社會創造更多的價值。更糟糕的是，炒房的本質實質上是倒買倒賣生活必需品，以此來獲取利潤，這種行爲是不道德的，並且直接損害了許多年輕人的利益。
估計大家應該就明白了新市長的政令有了一定的理解，也明白爲什麼這些政策會得到推崇，更進一步說，三分之一的選民都會選擇將自己的選票投給這位華裔市長了也證明了多倫多的人們認同這位新市長背後政令所可能帶來的價值。Olivia希望通過擠壓房地產泡沫，爲社會的長遠發展提供更多的機會和可能性。選民也看到了政府希望通過這些政策，可以將資金引導向更有價值、更有意義的投資。他們選擇了一個積極、開放、堅持創新的未來，而非一成不變、保守、停滯不前的過去。這個選擇的背後，實際上反映出了多倫多市民對於社會公正和持續發展的強烈期盼。
AI Financial恆益投資希望大家可以有更加正確的投資觀，在掙錢的同時守住自己的底線。我們投資並不僅僅要去賺錢，還要將錢投入更有價值的地方。因爲比起用房子作爲投資產品，比房子更合適的投資產品還有很多很多。我們AI Financial恆益投資的理念就是通過尋找有價值的企業，達到持續、穩定、盈利的目的，這是我們的口號，也是我們不變的信念。同時，希望可以讓錢變得更有意義，更有價值。
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AI Financial 恆益投資團隊希望運用這套投資體系推動加拿大養老體系的改革，讓更多人通過金融投資過上更好的生活，推動社會進步，避免爲了賺錢而犧牲時間和健康，或因沒有足夠的存款而不能順利退休。
