領展房地產投資信託基金 (HK:0823)（0823.HK）6月23日失守招股價44.2元，及後最低曾見41.85元。領展從2月宣佈5股供1股以來，股價4個多月內跌約3成，今年預測股息率逾6厘的領展現水平是否買入時機？可先從股價積弱，以及未來發展兩方面入手分析。
領展股價持續走弱有內外原因。作為穩定收租的房產信託基金（REITs），領展成功捱過疫情，營業額在疫情爆發的3個財年均錄增長，然而年初依然需要供股集資，乃是暴露出負債比率偏高及手頭現金不足的弊病。領展截至2022年3月底，總負債502億元，但手頭現金只有27.8億元，負債比率22%。
加息周期峰值上移或衍生更多融資需要
這負債比率本身不算高，但對比2018年3月底的10.7%及245億元負債，領展負債情況已倍增。更重要是在美國加息周期下，若以新債冚舊債，新債息率可能高逾5厘。結果供股籌188億元用作還債和物色潛在收購，便是公司管理層的最終方案。
供股後，截至2023年3月底，領展手頭現金有約140億元，而總負債為657億元，負債比率24.2%，按計劃率先償還今財年逾百億元的到期債務，負債比率可望回落。然而近來美國息口仍未見頂，以及中港經濟復甦不似預期，都令投資者憂慮領展的債務能否真正回落。
美國接連加息遏制通脹，但經濟情況依然強勁，為令通脹不再反彈，市場紛紛將美息峰值預測上調。市場當前預期聯儲局今年餘下時間再加2次息，合共半厘，較年初估計今年中見頂並可能減息明顯上調，且若通脹情況持續，不排除峰值將再進一步上調。領展若選擇以新債來還舊債，無可避免未來要面對利息開支上升的問題。
除了外圍因素，還有內在原因。美國壓抑通脹的同時，中國經濟復甦卻不似預期，連帶香港也增長放慢，中港樓市下行，區內物業估值可能被調低，領展總資產估值也有機會跟隨下調，令總負債比率回升。對投資者而言，隨之而來的憂慮，除了領展估值被下調外，便是會否再有供股融資的需要。
未來3年預測股息率逾6厘
領展近年債務上升，與公司早前訂下的「2025願景」目標有關。領展2019公佈此目標，力求於直至2025年期間，資產組合價值每年均能取得高個位數的複合增長率。
領展去年預計，落實「2025願景」時，香港資產在物業組合比例由現時75%，攤薄至60-70%，內地由現時約17%提升至20-25%，海外由8%提高至10-15%。 領展在內地及海外的併購正是導致債務上升的主因。
不過領展管理層早前指，供股所得款項償還債務後，今財年到期債務極少，淨負債比率跌至17.8%，未來12個月內無再融資需要。
事實上，透過增加海外投資，有助分散市場風險，而海外物業租金回報較高，有助拉高領展整體租金回報率。另外，領展物業組合結構仍以民生為主，因此對抗經濟逆風依然較其他收租股為佳。彭博綜合券商預測，領展今財年股息率為6.2厘，折合每基金可分派2.72元，2025及2026財年預測股息率則分別為6.5厘及6.8厘。
倘若美國持續加息至當前預測的峰值5.75厘，則領展現價水平的今年股息分派並不算吸引，但從長線持有而言，相信美息難以持續維持高水，領展股息率能見度高，仍可吸納。如未持有則現水平可開始分段吸納；如已有貨，可考慮待聯儲局加息近見頂時才增持溝淡成本。
作者：Carlos Hie
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