領展房地產投資信託基金 (HK:0823)(0823.HK)6月23日失守招股價44.2元,及後最低曾見41.85元。領展從2月宣佈5股供1股以來,股價4個多月內跌約3成,今年預測股息率逾6厘的領展現水平是否買入時機?可先從股價積弱,以及未來發展兩方面入手分析。
領展股價持續走弱有內外原因。作為穩定收租的房產信託基金(REITs),領展成功捱過疫情,營業額在疫情爆發的3個財年均錄增長,然而年初依然需要供股集資,乃是暴露出負債比率偏高及手頭現金不足的弊病。領展截至2022年3月底,總負債502億元,但手頭現金只有27.8億元,負債比率22%。
加息周期峰值上移或衍生更多融資需要
這負債比率本身不算高,但對比2018年3月底的10.7%及245億元負債,領展負債情況已倍增。更重要是在美國加息周期下,若以新債冚舊債,新債息率可能高逾5厘。結果供股籌188億元用作還債和物色潛在收購,便是公司管理層的最終方案。
供股後,截至2023年3月底,領展手頭現金有約140億元,而總負債為657億元,負債比率24.2%,按計劃率先償還今財年逾百億元的到期債務,負債比率可望回落。然而近來美國息口仍未見頂,以及中港經濟復甦不似預期,都令投資者憂慮領展的債務能否真正回落。
美國接連加息遏制通脹,但經濟情況依然強勁,為令通脹不再反彈,市場紛紛將美息峰值預測上調。市場當前預期聯儲局今年餘下時間再加2次息,合共半厘,較年初估計今年中見頂並可能減息明顯上調,且若通脹情況持續,不排除峰值將再進一步上調。領展若選擇以新債來還舊債,無可避免未來要面對利息開支上升的問題。
除了外圍因素,還有內在原因。美國壓抑通脹的同時,中國經濟復甦卻不似預期,連帶香港也增長放慢,中港樓市下行,區內物業估值可能被調低,領展總資產估值也有機會跟隨下調,令總負債比率回升。對投資者而言,隨之而來的憂慮,除了領展估值被下調外,便是會否再有供股融資的需要。
未來3年預測股息率逾6厘
領展近年債務上升,與公司早前訂下的「2025願景」目標有關。領展2019公佈此目標,力求於直至2025年期間,資產組合價值每年均能取得高個位數的複合增長率。
領展去年預計,落實「2025願景」時,香港資產在物業組合比例由現時75%,攤薄至60-70%,內地由現時約17%提升至20-25%,海外由8%提高至10-15%。 領展在內地及海外的併購正是導致債務上升的主因。
不過領展管理層早前指,供股所得款項償還債務後,今財年到期債務極少,淨負債比率跌至17.8%,未來12個月內無再融資需要。
事實上,透過增加海外投資,有助分散市場風險,而海外物業租金回報較高,有助拉高領展整體租金回報率。另外,領展物業組合結構仍以民生為主,因此對抗經濟逆風依然較其他收租股為佳。彭博綜合券商預測,領展今財年股息率為6.2厘,折合每基金可分派2.72元,2025及2026財年預測股息率則分別為6.5厘及6.8厘。
倘若美國持續加息至當前預測的峰值5.75厘,則領展現價水平的今年股息分派並不算吸引,但從長線持有而言,相信美息難以持續維持高水,領展股息率能見度高,仍可吸納。如未持有則現水平可開始分段吸納;如已有貨,可考慮待聯儲局加息近見頂時才增持溝淡成本。
作者:Carlos Hie
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