FX168財經報社(香港)訊 中國開發商萬科(Vanke)轉而看空房地產行業，中國房屋銷售結束四個月的增長，如今恢復下降。資金紛紛出逃海外，但情況同樣不明朗。美國短期出租房產的繁榮正在破滅，全美平均抵押貸款利率超過7%。澳大利亞第二大養老基金表示，其商業地產出現5-20%的實質性下降。
萬科：中國房地產市場差於預期
根據上週五(6月30日)萬科股東大會的公司記錄，萬科公司董事長Yu Liang改變3月份的中性評估，轉而認爲房地產行業「短期內確實面臨壓力」。他說：「實際情況比預期的要糟糕一些」。3月份，他對中國房地產復甦短暫的擔憂不予理睬。
Yu的言論的變化凸顯了開發商對該行業的擔憂，儘管價格增長放緩在某種程度上受到尋求遏制投機性購買政策制定者的歡迎，但在總體經濟失去動力之際，經濟衰退幅度超出預期的風險正在上升。
萬科公佈的數據顯示，作爲高頻指標的100家最大房地產開發商的新房銷售金額在6月份結束了四個月的反彈，恢復同比下降。這是一個令人擔憂的跡象，儘管它們仍比5月份微幅上漲。
萬科的Yu提到，6月份新房和現房的看房率進一步下降，表明上個月的銷售情況「不會樂觀」，但他沒有詳細說明數據來源。
中國可能會放寬部分非核心地區的購房限制和首付要求，以Karl Chan爲首的摩根大通房地產分析師在週日寫道，這種情況可能會在地區範圍內發生，而不是在全國範圍內發生。
Yu重申，長期住房需求依然存在。他說：「未來十年，中國城市人口可能會增加近7000萬，許多人需要從破舊的建築中改造出來。」
根據中國央行上週五公佈的儲戶調查顯示，近17%的人預計下季中國房價將下跌，而上季受訪者的這一比例爲14.4%。
美國出租房泡沫化
目前而言，美國利率敏感資產很容易被打壓。尤其是房地產領域，敲響了警鐘。Money Metals分析師Mike Gleason表示，隨着全美平均抵押貸款利率超過7%，住房負擔能力危機可能會給房價帶來壓力。「目前，我們發現以前熱門市場的度假租賃收入大幅下降。」
2020年新冠大流行封鎖之後，大量美國人開始在AirBNB等短期租賃網站上出租房產。但這種繁榮現在正在破滅。槓桿度假房產目前無法產生足夠的收入來支付抵押貸款業主，這代表着房地產市場上潛在的強制清算銷售浪潮。
房屋是一種實物資產，確實可以提供一些長期的通脹保護，但並不等於銀行裏的錢。房地產投資帶有實物貴金屬形式的硬通貨所沒有的負債和風險，住宅和商業地產需要持續的所有權成本，包括保險、維護、修理、管理費、財產稅，通常還有抵押貸款利息。
許多美國人錯誤地認爲，如果他們實現了自由和乾淨地擁有自己的房子的夢想，他們將在退休後度過餘生。不幸的是，一些沒有抵押貸款的退休人員發現，由於通貨膨脹導致保險成本和財產稅飆升，他們無法再負擔自己的住房費用。
Mike強調，房屋不再是一種資產，反而可能成爲一種負債——即使在房地產價值較高的市場中也是如此。在低迷的市場中，流動性不足會使房屋難以出售。
澳大利亞商業地產價值暴跌20%
管理着2400億澳元，約1590億美元資產的澳大利亞退休信託基金(ART)，在一份電子郵件聲明中表示，其持有的澳大利亞商業地產出現「5-20%的實質性下降」。截至2022年底，非上市財產佔其默認養老金髮行額的近9%，即約43億澳元。
經過長期的購買熱潮後，全球業主和貸款機構正在努力應對疫情後人們工作和購物方式的變化。儘管MSCI世界房地產指數自2022年初以來已下跌27%，但大多數商業資產均爲私人持有，估值可能需要數月甚至數年的時間才能對利率變化和供需變化做出反應。
ART一直在逐步削減其在辦公和零售物業方面的投資，隨着疫情加速了網上購物和在家工作的趨勢，人們的擔憂也隨之增加。據上週媒體報道，Cbus是一家價值730億澳元的養老基金，已將部分商業房地產減記高達10%。
澳大利亞3.5萬億澳元的養老金行業也面臨着對非上市資產更嚴格的監管審查，因爲人們擔心，即使上市房地產資產價值下跌，估值仍然很高。近年來，許多基金增持了本地和海外的私人資產。
「我們定期獨立評估我們的房地產資產，」ART投資策略主管安德魯·費舍爾(Andrew Fisher)在聲明中表示。「根據我們最近的經驗，根據當前市場因素相對於房產基本面的影響，價值出現了不同程度的下降。」
費舍爾表示，ART並不打算完全退出寫字樓行業，但仍看到優質物業的機會。其現有投資包括悉尼內城區雷德芬一個科技園的股份，該園將主要貸款機構聯邦銀行列爲長期租戶。
費舍爾在四月份的一次採訪中提到：「像這樣的辦公樓幾乎是全新的，按照最好的規格建造，仍然有需求，我們很高興擁有這樣的東西。」
相反，基礎設施仍然保持着吸引力，ART旗下的財團投資了移動電話塔提供商Amplitel、能源網絡企業AusNet，以及註冊和許可企業VicRoads。