日前,國常會研究部署一批政策措施,房地產領域是否再有政策出爐受到關注。歸根結底,房地產行業復蘇進程緩慢,市場對於產業政策出台預期加強。
不過資本市場,招商蛇口發行股份購買資產並募集配套資金申請獲證監會注冊生效,為行業注入一劑強心劑,廣泛被解讀為利好信號。
「一批政策」是否涉及房地產?
經歷年初的高增長,房地產復蘇進程再次放緩。
統計局數據顯示,2023年1-5月,房地產開發投資額同比跌幅擴大至7.2%,商品房銷售額增速放緩。
近期房地產行業復蘇進程放緩,市場對於新的產業政策實施預期加強。疊加6.16國常會也指出「研究推動經濟持續回升向好的一批政策措施」,屆時是否再有利好房地產的政策出台受到關注。
對於國常會提出的「一批政策」,國盛證券推測,可能涉及三大財政手段。
該機構表示,5月以來其持續提示的「對政策可以樂觀點、組合拳有望陸續出台」正逐步兌現,具體到財政端,可能有穩增長、降成本、防風險三方面的舉措,短期緊盯政策性開發性金融工具、專項債的進展;財政之外,可重點期待的有:支持民企的法律制度、地產差異化放松(核心一二線城市)、進一步降息降準,6月20日LPR大概率下調、支持汽車(新能源)、重點基建項目等。
在寬松預期下,市場多認為本月LPR或將下調。
6月中旬,央行下調逆回購利率、常備借貸便利利率和中期借貸便利,同時,多家國有大行相繼調降活期和中長期人民幣存款掛牌利率,市場對於央行降息預期升溫。
東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱,「我們判斷6月1年期LPR報價和5年期以上LPR報價有可能出現非對稱下調,即1年期LPR報價可能下調0.05個百分點,5年期以上LPR報價下調0.15個百分點。這將帶動企業和居民貸款利率,特别是居民房貸利率更大幅下調。」
開源證券認為,如果6月進行LPR調整,則有望提振居民購房購買力和信心,改善對未來房地產市場和政策方向的預期。
在強烈的政策預期下,招商蛇口擬以發行股份獲批,成為房地產行業一大利好信號。
「第三支箭」落地
6月16日,招商蛇口(001979.SZA)發行股份購買資產並募集配套資金申請獲證監會注冊生效,成為房地產行業一大利好。
具體來看,招商蛇口擬以發行股份方式分别購買南油集團24%股權和招商前海實業2.89%股權,並募集配套資金85億元,主要用於10個存量住宅項目後續建設及交付。
這筆交易對招商蛇口意義重大,尤其有利於其在「保交樓、保民生、保穩定」各項工作的順利推進。
而促成這項利好的根本原因在於2022年,證監會重啓暫停了12年的房企股權融資。
2022年底,證監會宣佈將恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策;進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用;積極發揮私募股權投資基金作用。
其中,股權融資被業内人士稱為「第三支箭」。招商蛇口重組項目被認為是房企股權融資政策出台後,A股市場首單成功取得注冊批文項目,標志著房企股權融資「第三支箭」在實操層面的正式落地。
對此,有投資者認為,招商蛇口成為A股地產企業中第一個試水「第三支箭」成功的公司,是為A股房企融資渠道又開一閘。
機構觀點方面,德邦證券認為,「第三支箭」首單落地,招商蛇口發行股份購買資產並募集配套資金審批通過,有助於為其他房企發行股權融資注入信心,推動房企股權融資項目加快落地。
據公告報道,A股市場目前還有2家房企披露重組方案,20家房企披露再融資方案。
早在2022年底,福星股份(000926.SZ)、世茂股份(600823.SH)、北新路橋(002307.SZ)等上市房企紛紛發佈股權融資公告,其中福星股份表示,擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票,募集資金擬用於公司房地產項目開發。
日前,福星股份和中交地產(000736.SZ)的再融資項目已獲深交所審核通過,兩家公司計劃將募集資金主要投向棚戶區改造、以及「保交樓、保民生」的大型房地產項目,並補充流動資金。
港股市場,以碧桂園(02007.HK)、雅居樂(03383.HK)為代表的房企已經開啓多輪股權融資計劃。
無論對於港股或者A股上市房企,由於其經營主體大都在國内,所以產業政策利好,都對行業發展起到較大的推動作用。此次「第三支箭」在實操層面的正式落地,對行業融資、發展都能起到很好的提振作用。
值得一提的是,作為全民最關心的領域之一,行業大佬王石也有話說。
「房地產市場剛開始」
「談房地產,我最有發言權」。
6月18日,在2023年亞佈力論壇第九屆創新年會上,萬科集團創始人兼董事會名譽主席、萬科公益基金會理事長王石也對當下房地產發展提出見解。
他表示,「房地產不是結束了,而是剛剛開始」。
他認為,中國的房地產高速增長、高速發展時代已經結束,但這並不意味著房地產行業以後就沒有市場了。
總體看,當前房地產行業依舊處於高質量轉型發展之中,「房地產的調整不是說做其他的去了,還做房地產,但更多的是如何做好建築方面的經營,這是萬科考慮的。」
「我們參照日本的大和房屋,該公司曾經是日本三大住宅開發商之一,30年前它的主要收入75%是來源於買地、建房、賣房、經營,酒店、商場出租等其他服務收入不超過25%。30年過去了,服務收入現在已經佔到了大和收入的76%,而買地蓋房、建房、銷售才佔到24%。」
換言之,未來房地產行業的收入或將由銷售收入轉換為服務收入,對應的房企也將發生很大的角色轉變。
展望行業發展,國盛證券認為,中國房地產走過2021年大周期拐點後,未來主旋律是分化,該機構看好一線、不超過三分之二的二線、以及少量三線城市組合包,能在未來中周期跑赢全國整體水平。