6月2日，港股市場地産、物管板塊強勢回暖。
從盤面上來看，截止當日收盤，地産代理板塊、內房股板塊分別漲超9%、8%，漲幅靠前；而內地物業管理股板塊、物業服務及管理板塊漲勢亦表現亮眼，漲幅分別超7%、6%。
個股方面，超10只地産概念股和物管股漲幅逾10%。其中，合景泰富（01813）大漲23.33%領漲板塊，龍光集團（03380）大漲20.29%，融信中國、龍湖集團、新城發展則皆漲超15%，遠洋集團、越秀地産等股則大幅跟漲。
而物管股方面，亦有超10只概念股漲超10%，時代鄰裏（09928）漲幅達到17.65%，新城悅服務、融創服務、碧桂園服務等物管概念股則皆漲超10%。
(行情來源：富途)
需要指出的是，地産、物管板塊齊刷刷回暖，則似乎是因爲樓市傳來的“新風聲”。
坊間傳言，一二線地産第二套住房有望放開。如若成真，這對于樓市無疑是一大提振消息。雖然此時蓋棺定論，還爲時尚早。但在資本市場上，大部分傳言都不是空穴來風。
而我們不妨透過這一傳言，進一步來透視當下樓市的發展趨勢。
強勢複蘇or繼續下行？
先來看一組最新房地産銷售數據。
5月31日，克爾瑞發布了2023年1-5月中國房地産企業銷售TOP100排行榜。
2023年5月，TOP100房企實現銷售操盤金額4853.6億元，環比降低14.3%，近年來5月單月業績環比4月首度下滑。低基數效應下，同比仍增長6.7%，但單月業績增幅顯著低于前兩月水平。
單月來看，百強房企銷售額環比繼續下跌，這顯然是不是一個好的現象，“五一”假期前，房企集中拿證爲小長假蓄勢，重點城市批准上市面積達到今年以來周度最高水平，但“五一”樓市依然表現平淡，意味着目前市場對于樓市的情緒普遍不高。
累計銷售業績來看，2023年1-5月百強房企實現銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%。當然，這也不能說明什麽問題，畢竟，去年的基數實在比較低。由此可知，2023年以來中國房地産行業雖然有一定的修複預期，但受到供給、需求兩端制約，市場熱度延續平淡。
一言以蔽之，刺激樓市複蘇仍是“任重而道遠”的事。此背景下，一些關于樓市政策面的利好信息繼續向外釋放。
一是，探索新發展模式，“租購並舉”和消除“叁高”弊端是核心。
“探索房地産新發展模式”是2021年12月的中央經濟工作會議上首次提出的：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉”。直至如今，在房住不炒的戰略指引下，探索新發展模式亦不斷推進：2023年1月，有關部門起草了《改善優質房企資産負債表計劃行動方案》，擬重點推進21項工作任務，引導優質房企資産負債表回歸安全區間，推動行業向新發展模式平穩過渡。
可以看到，通過深入研判房地産市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，消除“叁高”弊端和“租購並舉”已經逐漸成爲房地産新發展模的核心。
二是，房地産消費屬性增強，投資性需求會越來越少。
2023年1月，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受央視記者專訪時表示：對于購買第一套住房的大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買叁套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。
鑒于此建議，可以看到，後續房地産的“消費”屬性會體現得越來越突出，金融屬性會越來越弱化。以後房子可能會變成類似于汽車的大宗消費品，提前消費和投資性需求會越來越少。
叁是，二線城市因城施策仍有空間，限購、限貸等政策進一步松綁。
值得注意的是，除了上述政策促進樓市平穩良好運行之外，二線城市在限購、限貸等政策上進一步松綁。比如說，鄭州方面，4月3日，二環外取消限購，二環區域內正常限購。限購區域外的房産套數，不計入限購房産數量。杭州方面，4月13日，杭州市錢塘區已納入差異化限購範圍，4月23日，杭州市臨平區臨平街道已經加入了臨平區限購放松圈，臨平區全域均已放寬限購條件。
（圖片來源：太平洋證券）
從上述政策可知，二線城市除了限購區域範圍可以進一步縮小之外，還可以將非限購區域的首套房首付比例降至20%。二套房認定方面，“認房不認貸”的二線城市還可以進一步放松爲“認貸不認房”（也就是不再將“有房無貸”的情況視爲二套）。
關于刺激樓市複蘇的政策，在此不一一枚舉。但智通財經APP認爲，政策端在解決供應端問題的同時，無疑也爲需求的提振帶來了較大的正面效應。後續，隨着更具有實質性的政策逐步落地，向市場傳遞更多信心，6月作爲房企年中沖刺關鍵節點，預計銷售情況有望迎來好轉。不過，銷售的分化程度也會進一步提升， 銷售與拿地都在向高能級城市集中。
地産不止于“地産”
地産不止于“地産”，這無疑是當前衆多財經大V心照不宣的共識。
不久前，知名財經作家吳曉波在關于房地産行業救助的討論中，發表了一篇名爲《只有救樓市才能救內需》的文章。文章核心也不難理解，大致是現在需要提振樓市刺激內需，但是要“吃舊藥，走新路”，真正推動中國房地産市場的戰略轉型。
財經大V發出這樣的呼聲也不難理解，是因爲——地産背後不止于“地産”。
作爲經濟的重要要素，土地一端連接老百姓的住房需求，一端關乎地方財政。曆史可見，土地出讓收入不振時，其後一年的廣義財政支出增速多有放緩。此外，土地財政收入似在很大程度上影響基建實物工作量的走勢。
針對于當先的房地産行業發展狀態，長江證券首席經濟學家伍戈指出，不同于過往土地成交走弱期，本輪城投融資的政策環境反而有些趨緊。疊加今年城投債到期規模將達曆史最高，債務償付壓力或將顯著高于過往。
他還表示，商品房銷售弱勢下，土地出讓收入也將在低位徘徊。曆史上，這都預示廣義財政的支出壓力，進而影響基建實物工作量。隨着城投債到期規模將達曆史最高，償債壓力勢必擡升。短期穩定住地産與基建的循環機制，長期實現轉型，已顯迫切。
事實上，從另外一個角度來看，房地産行業持續低迷對建築、批發和零售、非金屬礦物、金融等行業鏈條帶來的影響也不容小觑。
具體而言，由于房地産鏈條在國民經濟占比高，一度是經濟增長的發動機。但近年來，房地産鏈條的貢獻率已經有所下降。據悉，廣義地産對經濟增長的貢獻率也由過去20年平均10%以上下降至5%以下。與此同時，房地産開發投資對經濟拉動效果也不如以往，2020年地産投資拉動了約8%的GDP、較2012年下降了1個百分點，對建築、批發和零售、非金屬礦物、金融等行業拉動規模較大。
與此同時，由于房地産鏈也吸納了大量就業，房地産行業低迷之際，相關鏈條提供的機遇無疑也會減少。據了解，2012年以後，建築業吸納的城鎮就業人數不斷下滑、城鎮就業占比由2013年的7.6%下降至2021年的4.2%。剔除基建影響後，建築業從業人數的回落或主要緣于房地産建築活動的走弱。全就業口徑下，2020年房地産建築薪酬占建築業整體比重由80%下降至60%。
俗話說得好，一榮俱榮，一損俱損，地産行業與建築、批發和零售、非金屬礦物、金融等上下遊鏈條的環環相扣，生生相息，顯然也對于維護經濟系統的穩定起到了重大作用。
結語
綜上，可以看到，無論是單從行業發展角度，還是從樓市對整個經濟系統的維穩，樓市複蘇都是一件必然要推動的事。
即便是“一二線地産第二套住房有望放開”傳言還未落地，但市場對于利好政策落地的渴望和急切也是顯而易見的。
正所謂，“春江水暖鴨先知”，此番資金大舉湧入地産、物管板塊，或許是一個重要的信號。
