美國銀行業正面臨嚴峻的挑戰，因為商業地產市場的風險不斷增加。高利率、空置率和價格下跌都對辦公樓的業主和貸款人造成了壓力。而中小型銀行在這個領域的貸款規模過大，可能引發信貸危機，甚至威脅到整個金融系統的穩定。本文將分析美國商業地產市場的現狀和未來趨勢，並探討其對香港樓市的啟示。
美國辦公樓市場的困境
美國辦公樓市場在疫情期間受到了重創，因為遠程工作和社交距離的政策導致了需求的減少。根據經紀巨頭 Cushman & Wakefield 的數據，到 2022 年底，寫字樓的空置率升至 18.2% 的歷史新高，在曼哈頓、矽谷甚至亞特蘭大等主要市場超過 20%。這意味著有近兩成的辦公空間沒有租戶，給業主帶來了收入的減少和資產的貶值。
美國辦公樓市場在疫情之前就已經處於一個供過於求的狀態，因為過去十年中，科技和金融等行業的快速發展，推動了大量的寫字樓建設和投資。然而，疫情爆發後，這些行業也是最先採用遠程工作模式的，導致辦公室需求急劇下降。根據波士頓諮詢集團（Boston Consulting Group）的一份報告，美國目前60%至65%的辦公空間將不再被需要。
但空置率只是問題的一部分，更嚴重的是利率的上升。由於美國聯邦儲備局為了控制通脹而加快了加息的步伐，商業地產貸款的成本也隨之上升。這對於需要再融資的業主來說是一個巨大的打擊，因為他們必須以更高的利率還款，即使他們的物業收入沒有增加或甚至減少。而且，如果物業價值下跌，他們可能還需要支付更多的抵押品或本金，才能獲得銀行的批准。
根據美國商業地產數據公司 Trepp 的報告，2022 年有約 1,500 億美元的商業地產貸款到期，其中約 600 億美元是辦公樓貸款。這些貸款中有超過一半是在 2012 年或之前發放的，當時利率低於 4%，而現在已經上升到 5% 以上。這意味著再融資後每年需要支付額外數十億美元的利息。而且，由於物業價值下跌，這些貸款中有近四分之一已經處於負資產或接近負資產的狀態，即貸款金額超過物業價值。
而根據美國聯邦儲備局的數據，中小型銀行占商業房地產銀行貸款存量的70％。此外，根據MSCI的數據，它們在辦公室貸款的起始比例在2019年至2022年期間幾乎翻了一倍，達到了30％。最大的擔憂是由地區性銀行的壓力引起的信貸緊縮將引發經濟衰退。這將導致房地產價值更大幅度的下降，引發辦公市場的一波違約風暴。這可能會在房地產行業中引發更廣泛的傳染，甚至可能引發一場全面的金融危機。
美國銀行已經開始減少對商業開發商的貸款，有報導指與6個月前相比，現在美國每家銀行對房地產貸款都有所收緊。在銀行融資成本上升的背景下，預期的信貸緊縮可能會進一步加劇其問題。而銀行是百業之母，當銀行緊縮的時間，這將會影響各行各業。
而著名投資者芒格近日指「我們不可以理所當然地認為美國將永遠繁榮，但在相當長的一段時間內，我們會度過難關」，「我們是一個特殊時代的產物，擁有一系列完美的機會」，但時移世易，投資的黃金時代結束了，大家對未來的投資回報便應該要有一番新盤算和考量。
其實上述情況香港都有出現，去年本港寫字樓整體空置率升至14.4%，甲級寫字樓空置率升至15.1%，創下自1998年以來、長達24年的新高。
小龍在多次在本欄指香港樓市18年周期完結，2021年後樓市將會下跌，2023年至2025年將是機會。而很多人說九運如何如何，但更重要是不要在九運前死去。
作者：江恩小龍劉君明
江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org
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