物業管理企業奧園健康(03662.HK)去年4月1日起在港交所停牌至今已有13個多月。
如今，奧園健康仍未能復牌，為了儘早復牌，奧園健康今年2月接收了國資抛出來的「橄榄枝」，並在最近連續披露了2021年年報、2022年中期報及2022年年報。
2022年大幅扭虧，收入表現不及多數同行
在過去一年，受整個地產市場低迷的影響，物管行業陷入增長困境，奧園健康也不能獨善其身。
年報顯示，奧園健康於2022年實現收入16.3億元，同比減少16.1%；毛利約為3.97億元，同比減少約15.41%；公司擁有人應佔年内溢利約為1.6億元，2021年同期虧損約1.91億元。
奧園健康收入減少主要是由於公司旗下兩大業務市場表現不佳的原因。公司的收入主要來源於物業管理及商業運營，2022年該兩大業務收入比重分别為88.6%及11.4%，年内收入分别同比下降了13%及34.2%。
期内，物業管理分部收費建築面積由上年同期的4878.8萬平米下降至4714.4萬平米，大業主增值服務和社區增值服務分部收入下滑嚴重，分别下降了55.8%及31.7%；商業運營分部年内在管總建築面積有所減少，市場定位及商戶招攬服務的收入也出現下降。
奧園健康的收入變動，也反映出去年整個行業面臨的增長困境，而奧園健康的母公司中國奧園(03883.HK)自顧不暇，不能如往年一樣給奧園健康帶來數量可觀的項目。
對於年内奧園健康強勢扭虧的原因，並非是因為公司成本管控得當，而是由於年内公司預期信用損失模型下的減值虧損(扣除撥回)大幅減少以及年内無商譽減值虧損所致。
奧園健康2022年的成績單，放在行業表現如何？
Wind數據顯示，目前港股市場已有38間物管企業披露了2022年年報，其中有27間企業年内收入錄得正增長，建發物業(02156.HK)、碧桂園服務(06098.HK)和濱江服務(03316.HK)收入增幅均超過40%。而奧園健康的收入表現不儘如意，為11間收入下降的企業中降幅較大的企業。
淨利潤方面，雖然有32間企業年内錄得盈利，但有18間企業淨利潤錄得下滑，6間企業由盈轉虧或虧損擴大，奧園健康成為少有的能實現扭虧的企業。
引入廣東國資，復牌進度表加快
奧園健康於2019年由中國奧園分拆後成功登陸港交所，分拆時，中國奧園通過全資控股的明興公司持有奧園健康75%股權。
2022年年初開始，由於行業變天衝擊，中國奧園深陷債務危機，目前仍處於債務重組階段。近日，中國奧園表示，已與絕大多數境外債權人達成中期債務靜止協議，正與債權人密切溝通中，計劃6月30日前完成整體債務重組協議。
為了從債務泥潭中脫困，中國奧園使出了渾身解數，除了出售多個境内外項目外，奧園健康亦納入了其「回血」的計劃中。
今年2月16日，中國奧園宣佈將以2.56億港元出售所持有的奧園健康29.9%股份，買家是廣州南粵基金及星橋香港共同組建的南粵星橋基金。若交易完成，中國奧園由此退任為奧園健康的二股東，持股比例下降至24.68%，南粵星橋基金則成為奧園健康第一大股東。
資料顯示，南粵基金由廣州增城國資委持股71.74%。公開招標文件顯示，南粵基金入主，先決要件之一，就是同步推進與中國奧園的舊改戰略合作。
有業内人士表示，獲得廣州國資入主，有助於奧園健康解除已長達十個月的停牌狀態。同時南粵基金也可為奧園健康帶來國資在物管、商業運營等方面的資源。
實際上，在此次中國奧園退居奧園健康第一大股東之前，奧園健康被市場質疑其有向中國奧園「輸血」的嫌疑，這也是奧園健康股價跌跌不休的重要原因。
今年3月底，奧園健康發佈公告表示，獨立調查公司就公司内部資金往來事項匿名指控所進行的補充調查已經結束，結果顯示「順利且正面」。調查指明，自2022年4月起， 奧園健康與母公司集團之間並無非貿易資金流入及流出。
但在去年10月提供的獨立調查結果中，牽扯出了奧園健康向母公司提供存款質押的事實。
如今，隨著2022年業績報的披露，奧園健康復牌前的所有業績報告已發佈完畢。同時，奧園健康在4月開展了内部人員調整，以便使中國奧園與南粵星橋的交易順利達成。
按照當前進度，奧園健康有望在今年上半年實現復牌。