智通財經APP獲悉，5月10日，中指研究院發布商業地産月報。報告顯示，4月，深圳南山區公示國土空間分區規劃草案，構築“雙核雙心、兩軸叁片”總體格局，助推形成高質量發展産業空間格局；北京市商務局制定22項2023年度重點任務，加快推進國際消費中心城市建設。市場表現方面，2023年1-3月，全國商業營業用房、辦公樓開發投資額、新開工面積、銷售面積同比均下降，2023年1-4月，全國300城商辦用地推出與成交規劃建築面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比下降。行業動態方面，部分頭部房企公布一季度投資物業相關收入，業績整體呈修複態勢。
政策動態
1.深圳南山將構築“雙核雙心、兩軸叁片”總體格局，助推形成高質量發展産業空間格局
4月14日，深圳市規劃和自然資源局公示《深圳市南山區國土空間分區規劃(2021-2035年)》(草案)，根據該規劃草案，未來南山區將打造成“世界級的創新之都、現代化的宜居之城、國際化的魅力之灣”，構建深圳市的科技創新中心、商務金融中心，高等教育中心、國際航運樞紐、總部經濟及文化創意産業的集聚區、都市休閑旅遊基地。空間布局方面將構築“雙核雙心、兩軸叁片”的總體格局，産業發展方面將形成“北部源頭創新、中部孵化轉化、南部創新總部”的創新産業空間格局。
資料來源：中指研究院綜合整理
中指點評：深圳“十四五”規劃中，南山區定位爲科技産業創新、高等教育和總部經濟集聚區，重點推進前海深港現代服務業合作區、西麗湖國際科教城、蛇口國際海洋城、西麗高鐵新城、深圳灣超級總部基地建設，打造南山中央智力區和世界級創新型濱海中心城區。《規劃》(草案)站在新的曆史起點，落實“多規合一”改革要求，統籌南山區國土空間資源配置，科學前瞻描繪2035年南山區世界級創新型濱海中心城區的美好藍圖。
2.北京市商務局制定22項2023年度重點任務，加快推進國際消費中心城市建設
4月17日，北京市商務局印發《加快恢複和擴大消費持續發力北京國際消費中心城市建設2023年行動方案》，從綠色消費、大宗消費、品牌培育引進、消費空間布局、線上線下融合、商旅文體消費融合發展、“科教醫養展”資源轉化、優化消費氛圍等方面明確了22項年度重點任務，將聚焦“便民”“提質”，推動北京國際消費中心城市培育建設再提升。
倡導綠色消費，提振大宗消費：1.大力倡導綠色消費;2.促進汽車消費升級。
加大品牌培育引進力度，加快打造時尚消費新高地：3.加快引導時尚類零售企業在京發展;4.大力發展首店首發經濟;5.完善本土品牌培育孵化體系。
優化消費空間布局，促進線上線下融合：6.高質量實施商業消費空間布局專項規劃;7.擴大高品質消費項目供給;8.加快推進“雙樞紐”國際消費橋頭堡建設;9.加快建設一刻鍾便民生活圈;10.推動餐飲業高質量發展;11.培育壯大網絡消費市場。
深化“消費+”“+消費”，促進商旅文體消費融合發展：12.激發潮流體育消費新活力;13.打造冰雪消費名片;14.加快推動北京“演藝之都”建設;15.促進文旅消費提質擴容;16.持續繁榮夜經濟。
加快“科教醫養展”資源轉化，優化服務消費供給：17.培育數字消費新場景新生態;18.提升教育醫療醫保服務水平;19.加快促進養老消費市場發展;20.推動會展業加快恢複。
創新服務營造氛圍，持續優化消費環境：21.積極探索消費領域監管服務創新;22.京津冀協同聯動開展消費季活動。
資料來源：中指研究院綜合整理
中指點評：2023年一季度，北京消費市場持續恢複，社零總額同比降幅較2022年全年收窄6.5個百分點，3月社零總額單月增速同比轉正，餐飲、實體零售等接觸性消費明顯回暖。《行動方案》的出台順應消費回暖趨勢，提振市場信心，增強市民群衆獲得感。
市場表現
(一)新房市場：2023年1-3月，全國商業營業用房、辦公樓開發投資額、新開工面積、銷售面積同比均下降
圖：2018-2023年3月全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比
數據來源：中指數據CREIS
從供應端來看：全國商辦用房開發投資額占比降至11.4%，新開工面積占比降至9.1%
2023年1-3月，全國商辦物業*開發投資額爲2959億元，商辦物業開發投資額占房地産開發投資額的比重爲11.4%，較2022年底下降0.6個百分點。
2023年1-3月，全國商辦物業新開工面積爲2194萬平方米，商辦物業新開工面積占商品房新開工面積的比重爲9.1%，較2022年底下降0.3個百分點。
從需求端來看：全國商辦物業銷售面積占比降至6.6%
2023年1-3月，全國商辦物業銷售面積爲1980萬平方米，商辦物業銷售面積占商品房銷售面積的比重爲6.6%，較2022年底下降1.9個百分點。
*新房市場部分，商業地産指辦公樓+商業營業用房，指標解釋與《中國房地産統計年鑒》一致。
1、商業、辦公開工投資：2023年1-3月，商業營業用房開工投資均繼續下降，辦公樓投資繼續下降，開工止增轉降
圖：2020年3月-2023年3月商業營業用房及辦公樓開發投資額同比變化
圖：2020年3月-2023年3月以來商業營業用房及辦公樓新開工面積同比變化
數據來源：中指數據CREIS
商業營業用房：2023年1-3月，全國商業營業用房開發投資額爲1928億元，同比下降17.1%，降幅較1-2月擴大0.1個百分點;新開工面積爲1581萬平方米，同比下降26.4%，降幅較1-2月擴大8.6個百分點。
辦公樓：2023年1-3月，全國辦公樓開發投資額爲1031億元，同比下降11.5%，降幅較1-2月擴大3.9個百分點;新開工面積爲613萬平方米，同比由1-2月的增長9.3%轉爲下降25.8%。
2、商業、辦公銷售：2023年1-3月，商業營業用房、辦公樓銷售面積同比均下降，但降幅較1-2月有所收窄
圖：2020年3月-2023年3月全國商業營業用房、辦公樓銷售面積同比變化
數據來源：中指數據CREIS
商業營業用房：2023年1-3月，全國商業營業用房銷售面積爲1428萬平米，同比下降21.9%，降幅較1-2月收窄1.1個百分點。
辦公樓：2023年1-3月，全國辦公樓銷售面積爲552萬平方米，同比下降21.8%，降幅較1-2月收窄8.2個百分點。
(二)商辦用地
1、2023年1-4月，全國300城商辦用地推出與成交規劃建築面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比下降
圖：2021年4月-2023年4月全國300城商辦用地推出及成交情況
數據來源：中指數據CREIS
2023年4月：全國300城商辦用地共推出860萬平方米，同比下降27.0%，成交854萬平方米，同比增長23.1%。
2023年1-4月：全國300城商辦用地共推出2959萬平方米，同比下降14.8%，成交2384萬平方米，同比下降20.4%。
圖：2021年4月-2023年4月全國300城商辦用地成交樓面均價及溢價率情況
數據來源：中指數據CREIS
2023年4月：全國300城商辦用地成交樓面均價爲1909元/㎡，同比下跌22.1%，平均溢價率爲2.5%，同比下降1.5個百分點。
2023年1-4月：全國300城商辦用地成交樓面均價爲2490元/㎡，同比下跌11.8%，平均溢價率爲1.8%，同比下降1.5個百分點。
2、各線城市成交規劃建築面積均縮量，叁四線城市降幅最大
圖：2018年-2023年4月各線城市商辦用地成交規劃建築面積及同比變化趨勢
數據來源：中指數據CREIS
推出及成交面積：2023年1-4月，一線城市商辦用地推出規劃建築面積爲142萬平方米，低基數下同比大幅增長50.3%，成交規劃建築面積爲166萬平方米，同比下降5.3%;二線城市商辦用地推出及成交規劃建築面積分別爲1072萬平方米、928萬平方米，同比分別下降6.9%、8.2%;叁四線城市商辦用地推出及成交規劃建築面積分別爲1745萬平方米、1289萬平方米，同比分別下降21.6%、28.7%。
圖：2018年-2023年4月各線城市商辦用地成交樓面價及同比變化趨勢
數據來源：中指數據CREIS
成交樓面均價及溢價率：2023年1-4月，一線城市商辦用地成交樓面均價爲12838元/平方米，同比下跌14.0%，二線城市爲2205元/平方米，同比下跌34.0%，叁四線城市爲1360元/平方米，同比微幅上漲0.4%。平均溢價率方面，一線城市商辦用地平均溢價率爲0.2%，同比下降0.1個百分點;二線城市爲1.9%，同比下降2.2個百分點;叁四線城市爲3.7%，同比下降1.8個百分點。
(叁)大宗交易：2023年1-4月，中指數據共監測到商業地産大宗交易近30筆
注：本表僅列示4月監測案例，物業類型不含工業、住宅、地塊，此外不含關聯交易、不含爲發行REITs或類REITs産品産生的交易，不含交易總價在2000萬元以內的法拍。
數據來源：中指數據CREIS
行業動態
1、南昌首個24小時商業綜合體“江旅都市方舟”擬于今年10月正式開業
4月10，中共南昌市委宣傳部官方微信公衆號發布消息稱，南昌首個24小時商業綜合體——江旅都市方舟計劃于今年10月正式面向市民全天候開放，目前項目整體裝修已進入收尾階段，下一階段，入駐商戶將陸續進場裝修。
據悉，江旅都市方舟項目是江西省旅遊集團打造的首個具有微旅遊目的地、“不夜城”等特色的現代商業城市綜合體，借助福州路的區位優勢，項目圍繞潮玩創新，以夜經濟爲核心，引入多家首進江西的夜經濟高端品牌，開業後將成爲集時尚購物、文化餐飲、城市潛水體驗、四季有景可觀的生態體驗、科技、休閑娛樂等爲一體商業綜合體。資料來源：中指研究院綜合整理
中指點評：2019年4月，南昌出台《南昌市進一步促進夜間經濟發展叁年行動方案》，其中提到“以商業綜合體、購物中心爲輻射點，打造購物、餐飲相結合的商圈夜間消費形式。”，經過4年發展，南昌夜間經濟愈發繁榮，成爲衡量居民“幸福指數”的重要指標之一。江旅都市方舟以夜間經濟爲核心，結合時下較爲流行的“微旅遊”概念，爲豐富居民夜間生活提供空間載體，助力南昌夜間經濟發展，爲擴大內需提振消費做貢獻。
2、多家頭部房企及商業地産企業公布一季度投資物業相關收入，業績整體呈修複態勢
數據來源：企業公告，中指研究院綜合整理
中指點評：2023年一季度，我國宏觀經濟穩步恢複，尤其是與商業地産市場密切相關的服務業經濟和消費市場加速恢複，經濟恢複爲商業地産市場複蘇奠定基礎，盡管一季度商業地産市場供需兩端仍趨弱，但部分頭部房企緊抓經濟與消費恢複機遇，商業地産板塊業績已呈現修複態勢。
3、瑞安房地産成功發行規模最大的民企綠色CMBS
4月27日，瑞安房地産發布消息稱，全資附屬公司上海瑞橋房地産發展有限公司成功發行由旗下商業物業上海虹橋天地支持的CMBS産品——“瑞安房地産-虹橋天地綠色資産支持專項計劃”，該産品是國內發行規模最大的民企綠色CMBS，項目在上海證券交易所上市，發行規模爲44.01億元人民幣，優先級信用評級爲AAAsf，發行票面利率爲3.9%，擬將所得款項淨額用于償還集團現有債務以及用作一般營運資金。
資料來源：中指研究院綜合整理
中指點評：在碳達峰、碳中和戰略目標的引領下，我國綠色金融頂層設計持續優化，多層次綠色金融産品和市場體系已逐漸形成，未來綠色低碳建築或成爲商業地産領域新常態，發行相關金融産品或將成爲頭部商業地産企業融資新渠道。
