房地産行業正迎來拐點，2023年2-3月房地産行業銷售增長指標均實現轉正，結束了2021年7月份以來持續下滑的趨勢。
智通財經APP了解到，2月份開始房地産行業開始回暖，百強房企全口徑銷售額5184 億元，同比增長11.8%，3月份銷售額7457億元，同比再次增長29%，首季度銷售額16635億元，同比增長2.2%，掃清了長達6個季度的下行陰霾。今年房地産行業進入了市場修複期和信心企穩期。
與此同時，越來越多的投行也開始關注行業基本面的改善，比如中信建投發布研報，稱地産銷售增速轉正，且銷售複蘇料可持續，上調全年銷售增長預測至10%，同時看好去年積極拿地及擁有豐厚優質土儲的房企。不過行業仍處出清階段，房地産企業短期仍面臨經營壓力，而良好的現金流管理尤爲重要。
實際上，大部分房地産企業暴雷，最核心的原因是沒做好負債及現金流管理，高負債下一旦回款不足將導致資金鏈斷裂，出現償債危機。在行業中，中南建設（000961.SZ）算做的比較好的，近幾年一直在縮表優化負債水平，降低有息債，截止2022年有息負債率降至10.73%，優先于行業水平。
行業迎來新的起點，房企比拼的核心正逐漸從比規模、拼速度時代過渡到比拼産品力、交付力時代，而這些前提條件是需要擁有穩健的財務實力，那麽中南建設能否有機會脫穎而出呢？
積極負債管理，財務健康才是根本
智通財經APP了解到，中南建設主要從事房地産開發及建築業務，近幾年在行業嚴管趨勢下，一方面推進保交付的工作落實，另一方面致力于優化資産負債表管理，轉變高質量的發展模式。2018-2021年，該公司結轉收入保持正增長，2022年受行業影響有所下滑，但有息債持續縮減，財務得到穩固和夯實。
在行業下行回款受阻，及融資不暢的情況下，擁有健康的財務就顯得格外重要，活下去才能談發展。2020-2022年，中南建設資産規模減少了546億元，負債規模減少了374.65億元，其中有息債減少323.47億元，占比高達86.34%，在指標上，扣除合約負債及相關非實際負債後，資産負債率下降5.12個百分點至47.93%。此外，有息負債包括短期借款、長期借款、應付債券以及一年內到期的其他非流動負債均呈現下降趨勢，有息負債率下降6.62個百分點至15..5%，均優于行業水平。
在過去長達數年的時間，房地産行業通過高負債不斷擴張，留下了較大後遺症，即便是頭部房企，沒有健康的財務也會發生暴雷。縮表不是不作爲，相反卻是應對不利經營環境下的最優解，去年11月第二只箭擴容後，該公司增信發行申請也獲得了中債增的認可，目前也在推進定增相關工作。
中南建設保持強勁的運營水平，經營現金流淨額連續五年都爲正，這放在整個行業中也算屈指可數，這兩年公司擴張也保持謹慎，主要去存貨爲主，同時清理債務，期間融資淨現金流淨流出達384億元。還債之後仍保持充沛現金流，截止2022年，該公司賬上貨幣現金 137.5 億元，加上賬齡在一年以內的應收款及其他應收款爲169.34億元，合計爲306.84億元，覆蓋短期借款、一年內非流動負債及應付債券的總和。
此外，該公司還有超過1500億元的存貨余額，占比總資産近50%。而在存貨中，有1530億元爲開發性（包括開發成本及産品）存貨，開發産品未已竣工爲售出的項目，超過170億元，開發成本爲已動工未竣工的項目，但大部分項目基本在未來叁年內完工。豐富的回款資源和不斷縮減的有息債，爲給公司財務健康加多重保障。
打造差異化産品，可結算收入是2022年的兩倍
活下去才能談活的更好，高負債、高杠杆、高周轉”發展模式，單純追求規模和土地增值收益的發展模式難以爲繼，在這場行業洗牌周期中，一些企業將退出曆史舞台。不過市場出清後，部分房企能活下來，但並不一定能活的好，這時候需要拼業務、産品力及交付力，在行業回歸良性中獲得更高的市場份額。
中南建設兩大業務齊頭並進協同發展，房地産業務聚焦長叁角、珠叁角以及內地人口密集城市，加強與建築業務整合，提升品質服務，改善盈利能力，推進代建業務深入，並探索新的發展模式；建築業務聚焦優質客戶，加強對政府平台公司、央國企及優質民營企業非住宅設施業務的擴展，提高公建及基建占比。2022年房地産及建築業務收入貢獻分別爲85.13%及16.05%。
房地産業務聚焦戰略，2022年銷售額649.2億元，銷售面積543.2億元，其中浙江和江蘇兩地銷售額合計占比超過50%，銷售面積合計占比超過45%。期間，該公司全部開發項目473個，在建項目規劃建築面積合計2268萬平方米，可竣工資源總面積 3104萬平方米，其中一二線城市占比約35%，叁四線城市占比約65%。
在産品上，中南建設不斷升級産品質量及服務體系，2017年率先發布了健康住宅企業標准，2018年升級打造健康TED社區，2019年延展爲悅、集、府叁大産品系；2021年推出的以工地開放爲底盤的“美好立方”，2022年升級至2.0，不斷打造差異化産品。且在價格上保持穩定，該公司銷售均價每平方在1.1-1.3萬元之間，購房者可接受度高。
在業績上，由于並表比例提升，期間該公司房地産結算收入502.6億元，同比僅下降10.33%，遠低于行業水平，此外期末合並報表範圍內已售未結算資源1128.5億元，是2022年結算收入的2.3倍，2023年業績增長無憂。此外，該公司2023年計劃開工138個項目，開工面積81萬平方米，竣工面積1088萬平方米。
值得一提的是，該公司保持強勁的交付能力，持續推進“過程及交付評估”、“鷹眼行動”等工程質量管控，2022年完成16萬余項交付前指標檢查，交付大使全程一對一陪驗時長超6.6萬小時，贏得了業主的廣泛肯定。期間房地産板塊累計完成7.2萬套房屋交付，建築板塊履約交付大型項目超40個，交付面積357萬平米。
中南建設的品牌標語爲建家、築城以及啓未來，很好闡釋的公司未來的發展策略，以房地産及建築爲主業，並發展多元業務。當然，目前而言房地産仍是業績核心，未來幾年地位預計也不會有所動搖。在大方向上，該公司仍以“把握時機，休養生息，力保交付，修複利潤”爲經營策略，驅動公司高質量發展。
把握機遇，2023年估值進入“擊球區”
實際上，上文所談到的縮表、降負債以及謹慎擴張等都是該公司休養生息的策略，保持債務的低水平以及充裕現金流，進可攻退可守，遊刃有余，這也彰顯了管理層突出的才能，預判未來風險及機遇。房地産行業經過這幾年的築底，目前已有回暖迹象，在政策及市場多重利好下，今年有望實現恢複性增長，把握時機或已到。
從曆史上看，2021年下半年以來，房地産行業一直保持下跌趨勢，2022年全年基本爲雙位數下滑，然而今年出現了轉機，2月及3月持續逆勢增長，行業回暖超預期。在政策上，從去年下半年以來，房地産在融資政策利好不斷，“借貸、債券及股權”叁箭齊發，保障優質房企的資金供應。
中南建設得到中債增的認可，也在推進定增工作，且目前債務清理工作已實現較同行更低的有息負債率水平，融資條件優質，2023年預計股債融資將加速，當然大概率以股權融資爲主，繼續降低負債水平。
于2023年首季度，該公司銷售額及銷售面積分別爲120.4億元及100.1萬平方米，均價爲每平方米1.2萬元，按月看，1至3月均價分別爲1.14萬元、1.2萬元及1.26萬元，從過去一年按單月看，價格較爲穩定。該公司可出售商品資源豐富，價格實惠下，行業回暖也將受益。此外，首季度該公司建築業務新承接55個，項目預計合同金額8.7億元。
綜合看來，房地産行業進入“估值擊球區”，各大投行持續跟進，部分投行認爲房地産目前需求端呈現出超跌，而供給端處于過度出清狀態，格局優化下優質房企成長空間打開，並將同時受益于政策放松和格局優化雙重利好。優質房企不再以“業績高增長”說話，而是具有健康財務的“高質量增長”爲參照。
中南建設近幾年積極的資産負債管理，不斷降低有息債水平，夯實財務基礎，在這點上比同行更具有前瞻性。在經營上該公司積極業務轉型，核心業務可售資源豐富，且可結算收入金額大，足以保證未來叁年持續性成長，同時探索多元業務體系。中南建設叁年的回調，目前PB值低至0.31倍，隨着行業複蘇，估值也將得到修複。
