FX168財經報社(香港)訊 美國和歐洲過去一年來展開激進加息週期，造成硅谷銀行無預警倒閉，瑞士信貸被迫轉賣瑞銀集團。全球資本管理公司Andromeda Capital Management示警，銀行業爆雷的下一張多米諾骨牌是歐洲房地產，當前該領域股價受到重創。花旗(Citibank)預估估值下降最多40%，同期股價可能減半。高盛下調個股評級至賣出，穆迪預警再融資風險「顯着增加」。
英國《金融時報》指出，歐洲房地產股價有望創下自新冠大流行開始以來最糟糕的一個月，因爲投資者押注數週的銀行業危機將收緊信貸渠道，進而導致房地產估值暴跌。
先來看看現實數據，MSCI歐洲大型和中型房地產公司房地產指數在3月份迄今下跌24%後，已跌至接近2009年初以來的最低水平，大大落後於整個地區的Stoxx 600股票指數，該指數同期下跌2.4%。
近幾個月來，分析師和投資者一直擔心利率上升，將會對大西洋兩岸商業房地產行業的影響，但自3月初硅谷銀行破產並被迫出售以來，這些擔憂已經具體化，瑞信與瑞銀的合併交易就是最佳寫照。
市場現在預計，迫在眉睫的信貸緊縮將減少對房地產集團的融資，其中許多已經在爲更高的債務成本和持平的入住率而苦苦掙扎。
總部位於倫敦的Andromeda Capital Management表示，北歐房地產是一個「對零利率上癮的行業」，也是一個潛在的泡沫，一旦更高的利率被適當地計入房地產估值，它就可能破滅。
評級機構穆迪本週表示，該行業的再融資風險「顯着增加」，持有未來幾年到期債務的公司可能會面臨更高利息支付的特別壓力。
「15年來，低利率一直是對商業地產的補貼。這是該行業的一次巨大重置，」麥迪遜國際地產總裁羅恩·迪克曼(Ron Dickerman)提到說。他補充：「現在所有房地產的價值都可能低於6個月或12個月前。」
(來源:英國《金融時報》)
情況不容樂觀，但展望後市的預期更爲可怕。
根據MSCI歐洲季度房地產指數，房地產估值較2022年6月的峯值下降約10%。花旗集團預測，到明年年底，西歐的估值將進一步下降20%至40%，而同期房地產股的價值可能會減半。
德國房地產集團Vonovia的股價自3月初以來，已下跌30%至歷史最低水平，盧森堡的Aroundtown、法國的Gecina和英國的Segro過去四周時間裏，分別下跌42%、13%和9%。
高盛上週將British Land的評級下調至「賣出」，理由是該集團對倫敦金融城的資產敞口很大，自新冠疫情爆發以來，許多公司都採用了混合工作模式。
Barings Investment Institute首席歐洲策略師Agnès Belaisch表示，鑑於歐洲央行與美聯儲不同，「似乎沒有被金融壓力嚇倒，並且相信該地區的銀行資本充足且流動性強」。
到目前爲止，美國房地產集團的表現略好於歐洲。自本月初以來，MSCI美國房地產投資信託指數已下跌8.5%，儘管國內房地產公司對區域性銀行的資金依賴成爲投資者關注的焦點。
「在歐洲，對房地產集團的貸款集中在較大的銀行，」Belaisch說。
Oxford Economics房地產經濟學主管Mark Unsworth表示，美國和歐洲房地產指數的構成可能是表現差異的部分原因。
「美國的上市房地產領域要成熟得多」，他說，專注於數據中心、自助存儲和醫療保健等替代方案的REITS佔據更大的份額。「歐洲將更多地受到辦公室、工業和零售業的影響，預計這些地方的相對影響會更大。」
儘管如此，Capital Economics首席美國經濟學家保羅·阿什沃思(Paul Ashworth)表示，在最壞的情況下，小型銀行和商業地產之間可能會形成「厄運循環」，對銀行生存能力的擔憂導致存款外逃，迫使貸方致電商業房地產貸款，這是其資產基礎的「關鍵部分」。
值得關注的是，私人貸方也可能會發現自己被套住了。就在2022年12月，黑石集團(BlackStone)在贖回請求激增後，限制了其1250億美元私人房地產基金的提款。
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