智通財經APP獲悉，3月29日，華潤置地(01109)舉行2022年度業績發布會。華潤置地提到，從新增供貨的節奏來看，公司上半年的計劃供貨1154億，下半年計劃供貨1655億。管理層指出，今年春節以來全國房地産市場回暖明顯，從50個重點城市來看，來訪量和成交量平均都比春節前增長了40%以上，而且項目案場也能明顯感受到客戶的購房意願提升，成交周期縮短。
據華潤置地2022年財報，公司綜合營業額爲人民幣2070.6億元，扣除投資物業重估增值後的核心股東應占溢利270.0億元，同比增長1.5%;公司擁有人應占溢利約280.92億元。
截至2022年12月31日，該集團鎖定已簽未結算開發物業營業額人民幣2493億元，有待陸續結算。其中，人民幣1632億元將于2023年結算。
2022年，該集團以總地價人民幣1442.3億元(權益地價人民幣1102.0億元)增持了71宗優質土地儲備，新增土地總計容建築面積達1095萬平方米。截至2022年12月31日，該集團總土地儲備面積爲6478萬平方米。
關于對經濟長期是否看好，華潤置地稱，過去兩叁年雖受疫情的影響，但也看到了全方位立體化的各種刺激經濟政策，尤其在房地産行業也收到一些非常好的市場上的正向積極反應，這些都是經濟長期看好的基礎和基本面。基于此，公司對經濟長期看好是充滿這個信心的，公司也會順應經濟向好的這種大趨勢，來做好戰略端的管理和戰略執行端的落地。
據介紹，公司1-2月份的簽約額同比是2022年的兩倍以上，雖然3月份到訪和成交略有下滑，但是依然保持回暖趨勢。從城市端來看，城市的分化比較明顯，房地産回暖主要表現在一二線的熱點城市，其他二線城市還處于止跌的平緩複蘇階段。
目前，大部分叁四線城市反彈迹象不明顯，華潤置地判斷今年的市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現波動，市場整體將呈現分化和平穩複蘇的趨勢。
以下爲智通財經APP整理的華潤置地業績會問答實錄：
問：公司在投資物業方面持續加倉獲得了可觀的利潤回報，這種布局是基于什麽考量？是否說明我們對當前經濟長期向好趨勢有充足的信心？
答：從兩個方面來看，一個是外部因素，過去兩年到叁年的時間，中國的房地産行業進行了一個深度調整，所以經過叁年的深度調整，當下中國的房地産市場確實也是發生了非常深刻的格局性變化，房地産的長效機制正在構建，然後新舊模式的轉換正在形成。變化比較明顯是向新舊模式轉換，向新模式方向轉換的變化。內部環境因素的考量，主要是基于外部環境變化的前提之下，華潤置地主要是從戰略考量。
同樣基于外部環境的變化，華潤置地早在19年20年就在檢討和思考。一方面檢討我們十叁五的戰略，另外一方面謀劃我們十四五的整體的戰略布局。所以說十四五戰略是在十叁五高質量發展的基礎之上，做了一個更加精准和比較有格局性的戰略規劃。
而且過去這兩年多時間，華潤置地在戰略執行方面是非常堅定。戰略規劃來講，對于華潤置地近兩年，尤其去年，我們取得良好的業績，完成了比較好的戰略布局，還起到了非常明確的指導作用。
就十四五的戰略規劃還是繼續堅持了城市投資開發運營商的戰略定位，以片區統籌開發這個模式爲核心支撐，做好3+1一體化的業務模式。
所以從戰略考量角度來講，一個是戰略定位，就是城市投資開發運營商，華潤置地不是一個簡單的地産開發商，他更是綜合性的，從投資開發、建設及運營全方位一體化的戰略定位。
戰略定位之下，它有叁個主航道業務，加上一個生態圈要素業務，主航道業務簡單來講，第一就是開發銷售情境，就是我們所說的傳統房地産，這條線的業務我們定義爲華潤置地業績增長的發動機，從2022年實際的戰略執行情況來看，22年我們實現了簽約額3013億，行業排名第四。
未來就開發銷售的雲業務，要做到全價值鏈最好無短板，要聚焦提升周轉效率和管理效率，以此來提升我們的整體開發業務的回報水平，來保證開發業務在未來可形成長期可持續的有質量規模增長。
第二條主航道業務是經營性不動産業務，我們定義是華潤置地業績增長的穩定性。22年經營性不動産業務實現了租金收入193億，這是含大概20多億的減租，實際上我們去年實現的淨收入193億，刨掉減租之後大概170多億。經營性不動産業務也確實是給華潤置地創造了長期穩定可持續的現金流。
第叁條主航道業務就是輕資産管理業務，這條線業務定義是華潤置地業績貢獻的強勁增長性。從22年的實現業績情況來看，22年輕資産管理業務主要是萬象生活，實現了120億的租金收入和營業收入，還有22億的核心淨利潤，同比增長了30%。可以說22年基本實現了輕資産管理業務作爲華潤置地業績貢獻了強勁增長性的角色定位。未來輕資産管理業務要持續提升業務規模，聚焦提升營業收入和利潤的增速，來推動淨資産管理業務高質量發展。
從外部環境變化，內部戰略定位和戰略執行這幾個方面，我們來做整體的業務的鋪排。
關于對經濟長期是否看好，過去兩叁年雖受疫情的影響，但我們也看到了全方位立體化的各種刺激經濟政策，尤其在房地産行業也收到一些非常好的市場上的正向積極反應，這些都是經濟長期看好的基礎和基本面。基于此，對經濟長期看好是充滿這個信心的，我們也會順應經濟向好的這種大趨勢，來做好華潤置地的戰略端的管理和戰略執行端的落地。
問：公司後續毛利率是否會有所提升？
答：實際毛利率其實是有一個綜合指標，就合起來看，一個是綜合毛利率，按照生意模型的話，比如投資型物業的毛利，還有銷售型物業的毛利，目前來看，22年的26.2%相比的話，相比21年是下降了0.8個點，未來毛利率應該差不多，綜合毛利率應該會比22年高一點。目前,長期銷售未來毛利率應該是保持在22%左右。
問：公司2月銷售業績提升明顯，是否會影響未來銷售計劃的調整？展望2023年華潤置地全年去化的整體情況？能否透露2023年整體銷售業績目標？
答：第一，從23年的整體的供貨情況來看，實際的供貨還是比較充足，大概5300億到5400億的總體供貨，按照60%的計劃，大數應該是超過3000億的銷售，我認爲是可以實現的。
第二供銷管理上，因爲現在市場深刻變化的前提下，我認爲是對房地産公司內部精細化管理提出了特別高的要求，所以我們在營銷端堅持一城一策，會根據市場的情況多品做好價格管理，目的是要實現量價平衡。我們在整體經營策略上先提出一個新的核心經營目標，就是要實現有利潤增長的營收和有現金流的利潤。
另外關于23年的業績指引，大方向來講，我們是希望通過一年的努力，精細化的管理和內部管理的提升，在做好周轉效率提升、管理效益提升的基礎上，能夠提高我們整體開發業務的回報水平，希望能夠實現2023年營業額和利潤的雙增長，也希望簽約和目標較22年能有積極的增長。
但是准確的業績目標，目前我們沒有特別去算，因爲市場還是在波動和變化之中，我們只是把每個月銷售管好，是希望疊加到12個月就能有好的結果。
問：今年房地産銷售呈複蘇趨勢，華潤置地認爲市場回暖會持續多久？城市間的分化是否會加緊？
答：今年春節以來全國房地産市場回暖明顯，從50個重點城市來看，來訪量和成交量平均都比春節前增長了40%以上，而且項目案場也能明顯感受到客戶的購房意願提升，成交周期縮短。
從二手房市場來看，重點城市的二手房成交量普遍比春節前翻倍。而且成交價格相對穩定，有利于改善型一手房的需求釋放。公司1-2月份的簽約額同比是2022年的兩倍以上，雖然3月份到訪和成交略有下滑，但是依然保持回暖趨勢。從城市端來看，城市的分化還是比較明顯，房地産回暖主要表現在一二線的熱點城市，其他二線城市還處于止跌的平緩複蘇階段。
目前大部分叁四線城市反彈迹象不明顯，我們判斷今年的市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現波動，市場整體將呈現分化和平穩複蘇的趨勢。
問：管理層對于拿地的策略，基于怎樣的考量？
答：2022年地産行業確實出現這種規模下行區域分化的情況，在市場變動的階段格局下，還是可以順應市場分化的變化趨勢。在危中有機的市場環境中，始終堅持嚴格的投資紀律，堅持量入爲出，堅持現金安全爲底線，不恐慌也不冒進，通過高頻動態的策略檢討控制投資節奏。應該說把握了核心城市優質項目的機會，重點在比如去年我們在北京、成都、深圳等這些核心城市，補充了不錯的優質土儲，目前看來這些投資項目穩定性、安全性都比較高。同時22年獲取的項目到目前爲止已經有一半以上都已經兌現了開盤，基本都實現了預期的回報，對2023年公司的業績增長起到了非常積極的支撐作用。
2023年我們也仍然會繼續堅持穩健爲先，動態的跟蹤政策和市場的變化，靈活科學的動態調整投資策略，合理的把握投資節奏。
問：今年房地産市場開年的時候有一個小的回暖，現在又比較平靜了，公司是怎麽看待今年的市場趨勢？公司未來會保持什麽樣的擴張速度？如何尋求營收和利潤之間的平衡？
答：我們判斷今年的市場雖然面臨不確定性，還有不小的壓力，未來可能還會出現波動，整體市場將呈現分化和平穩複蘇的趨勢。
在銷售業績這方面，公司今年的整體可售資源是5384億，而且89%的可售資源位于市場供求關系健康的一二線高密集城市。
從新增供貨的節奏來看，上半年的計劃供貨1154億，下半年計劃供貨1655億，公司也會通過加強供銷存管理，對資源進行分類分冊的精細化管理，對于優質資源會盡可能的前置供貨，整體的供貨節奏和質量是比較好的，基于以上的優良的戰略布局和資源結構，2023年公司有信心實現業績的同比增長。核心的經營策略方面，我們提出來要實現有利潤增長的營收和有現金流的利潤。
總體而言就是均衡式的發展，過去地産高歌猛進的時候，我們也是這個特點，使我們沒有承擔很大的存量風險。那麽在地産市場出現下行的時候，我們這個策略相信也會更加有優勢。