智通財經APP獲悉，3月22日，ESR(01821)于線上舉行2022年年度業績會，會上，集團主席JFFREY PERLMAN表示，在核心活動上，我們仍在尋找長期利率的更多確定性。我們預計核心活動將會回升，因爲保險公司需要保持活躍，他們必須匹配資産和負債。而且，房地産是一種交易資産類別，因此我們預計房地産交易活動可能會在今年下半年進一步回升。
此外，美國的區域性銀行危機帶來的一些影響可能會延伸到其他地方。對于公司而言，我們預計信貸方面將變得更加緊張。盡管全球經濟增長可能會放緩，但對我們有利的是，這可能會使我們各個市場上一些較小的中型企業供應緊張。
從左到右依次爲：集團執行董事兼聯席首席執行官沈晉初、集團首席財務官林明倫(IVAN LIM)、集團主席JFFREY PERLMAN、集團執行董事兼聯席首席執行官STUART GIBSON、集團資本市場兼投資者關系負責人兼董事總經理曾瑞華
受其完善基金管理平台及集資規模大幅增長支持，ESR年內總資産管理規模達1560億美元。總資産規模較2021財政年度(ESR獨立)增長叁倍，與2021財政年度(經擴大集團備考)相比按年增長11%，乃由于集團繼續着力新經濟及基礎設施及可再生能源等其他主要另類行業期間集資持續增長所致。ESR繼續保持其市場領導地位，擁有新經濟資産管理規模730億美元，較2021財政年度(ESR獨立)及2021財政年度(經擴大集團備考)數據分別上升85%及23%。
公告顯示，2022年集團收益約8.21億美元，同比增長103%;毛利約7.92億美元，同比增長約1.26倍;公司擁有人應占溢利5.74億美元，同比增長同比增長64.3%;每股盈利0.13美元，末期股息每股12.5港仙。
受與資本合夥人的深厚關系支持，集團的基金管理分部于2022財政年度再創佳績。較大的資産管理規模帶來更多經常性費用收益、破紀錄的項目動工數目、租賃費及高額獎勵費推動基金管理分部業績增長。分部增長受集團基金資産管理規模的強勁增長勢頭所推動，按年增加12%至1520億美元，其中新經濟資産管理規模增加23%至730億美元，包括一間新泛亞全權委托物流公司。集團的基金管理分部亦受益于ARA的經常性及穩定費用收益。
展望未來，集團將繼續鞏固其在亞太地區新經濟地産市場及不動産投資信托基金的領導地位，同時開展大規模基礎設施及可再生能源平台。另外，集團還將繼續專注加快輕資産策略，維持成本管控以推動基金管理EBITDA利潤率的改善、進一步分散其資金來源及降低借款成本。
以下爲智通財經APP整理的業績發布會問答實錄：
問：公司能否介紹在開發與核心活動方面的變化，以及今年對這方面的預期？
答：在開發方面，雖然利率明顯上升，但如果我們能在開發方面實現13%至15%的淨回報，投資者仍然非常高興。而且，無論利率下降至接近零或者是利率上升時，他們對利率的預期都沒有改變。因此，我們認爲，正如我們在今年上半年強調的那樣，這一活動將繼續保持強勁。
在核心活動上，我們仍在尋找長期利率的更多確定性。僅在第一季度，我想我們都看到了今年年初到目前爲止的3次降息預期是如何發生巨大變化的，到那時也許不降息的終值更接近6%。然後隨着SVB銀行的影響，現在又回到了今年下半年可能降息的問題上。我們預計核心活動將會回升，因爲保險公司需要保持活躍，他們必須匹配資産和負債。而且，房地産是一種交易資産類別，因此我們預計房地産交易活動可能會在今年下半年進一步回升。
問：去年在大環境很差情況下，公司自身的資産管理規模有所增長，其中在新經濟地産市場有大約26億美元的資産重估，能否解釋這一方面驅動增長的原因?它是由所有經濟資産的重估或者變動的嗎？
答：從資産負債表上100%擁有的資産來看，只有新經濟資産存在，除此之外我們沒有任何舊經濟資産。所以，在26億美元的資産重估裏，有2/3的部分是基于這一點所驅動的。所以，很明顯的是，當我們接近開發階段的尾聲時，特別是當有某種程度得到釋放時，會有真正的重估，這大概占到它的2/3，余額下的1/3實際上只是基于已完成的資産，這都是與新經濟地産市場有關的資産。
問：公司去年的租金回報率約爲7.5%，那麽今年對該指標有何預期？
答：在租金返還方面，我認爲我們會得到更多的關注。顯然，隨着時間的推移，就房價而言，目前的通貨膨脹環境有助于提高租金。這一情況在澳大利亞地區是最爲明顯的，但同樣給韓國與印度地區的帶來的效應也不小。甚至在日本，斯圖爾特也說，我們開始看到租金在這方面有所增長，但說實話很難完全預測。很顯然，這將取決于即將到期的租約，但我們認爲自身將繼續處于一個相當低的空置率環境中。
美國的區域性銀行危機帶來的一些影響可能會延伸到其他地方。我們預計，對于公司而言，信貸方面將變得更加緊張。盡管全球經濟增長可能會放緩，但對我們有利的是，這可能會使我們各個市場上一些較小的中型企業供應緊張。同時還可能會繼續給租金方面帶來更大的壓力。另外，在我們的幾個關鍵市場中，租金可能會讓人感到驚訝。
同時，我認爲這也是比較的關鍵一點。實際上，回顧2022年，我們有460萬的物流空間是在下半年出租出去的。因此，我們仍然認爲這一需求將持續到今年第一季度。正如傑弗裏說的那樣，隨着信貸市場的收緊，可能會有更少的申請進入市場。因此，我們仍然認爲在我們的大多數市場上會有積極的回升。
所以，隨着我們爲新項目提供擔保，這種情況將繼續保持下去。同樣，我們認爲其他開發商可能會受到擠壓。我們在韓國看到了這種情況：商業開發商們在曆史上獲得了90%以上的融資，他們依賴于遠期貸款，但由于無法獲得融資，融資成本更高，這種貸款受到了擠壓。
此外，建設成本仍然居高不下。我們看到了進入這些項目的機會，但有可能更多地以貸款人的身份介入，這在某種程度上有助于保持開發利潤率，我們後續將繼續密切關注這方面的事情。盡管我們可能已經看到建設成本在增長，但我們仍然試圖在這方面保持靈活，以防情況發生變化。
問：公司去年的利息成本爲4.2%，那麽今年在這方面有何預期?固定利率和浮動利率的比例是多少？
答：就像報告所提到的那樣，如果利息成本在沒有其他因素的影響下可能會接近6%。但正如我之前提到的，我們在資本管理、再融資、償還昂貴的債務方面一直非常積極。
並且，我們一直在做的另一件事是更好地匹配我們的資産和負債，所以我們主動匹配了日元資産。我們的日元貸款實際上有助于降低整個集團的利息成本。因此，我們正在考慮將運轉率降低到接近55%，或者降低到對公司有利的水平。
在固定利率方面，我們剛才也有提到，上半年的固定利率債券非常昂貴。因此，固定利率比率實際上降到了15%左右。因爲我們積極的資本管理將有可能從6%上升到20%以上。然後，就像傑弗裏和我之前提到的日本信用評級一樣，我們有很大的潛力來開發在岸日元或是在日本當地的日元。這將給我們帶來巨大的流動性和有競爭力的利息成本。
坦白的說，如果34年前我們是投資級的，我們顯然可以享受到更高的固定利率融資所帶來的好處。但不幸的是，與之前相比，現在公司正處于不同的階段。
問：公司去年開工和完工的數據表現強勁，但似乎今年這兩方面數據會保持不變甚至有可能會略低于此前表現，公司能否談談其中的原因是什麽？
答：我們認爲像超過60億美元這一指標的水平是遠遠超出市場上的任何同行，所以我們認爲我們已經完成了自身大規模産出。我希望這是一個驚喜，我們交付了價值55億美元的完工項目，現在開始顯示出工作簿規模，這意味着什麽很明顯，那就是更多的完工項目意味着更多的經常性穩定的業務費用，除此之外，我們還在發展費用流，以及通過更高規模的開工起點。
另外，我想我們寫的是至少65億。我認爲，如果市場背景繼續保持像現在這樣的建設性，就市場的運營基本面而言，我們的項目可能會超過這些數字。同時，我們認爲自己可以做進一步發展，如果市場條件繼續保持有利，我們將尋求這樣做。
問：管理層對黑石集團，以及類似的事件有何看法?公司認爲潛在的金融市場危機會影響籌款嗎？以及公司看到了哪些機遇和挑戰？
答：首先，我們認爲亞洲與北美市場的情況不同，預計風險難以蔓延至亞洲市場。 不只是黑石，有很多不同的公司，尤其是在北美房地産行業，他們的商業風險敞口，尤其是在辦公樓方面。對我們來說，北美市場離我們太遠，但從亞洲市場的角度來看，在我們關注新經濟的過程中，這顯然不是一個問題。
還有就是辦公樓方面動態，我認爲，這確實是當今大多數房地産投資者面臨的問題，尤其是與我們相關的問題，這是一個非常不同的動態。
亞洲市場與美國的情況相差甚遠，而且可能會繼續如此。我認爲這就是問題真正浮出水面的地方——因爲它與商業房地産有關，不過我們不認爲這是一種潛在的螺旋上升的情況，我們顯然不太接近美國市場，這就是我們認爲這個問題的來源。但我認爲在亞洲，情況有所不同。在這個地區，可用的杠杆也很少。
此外，我們需要再次強調，我們一直非常關注我們的業務，正如大家一直聽到我們希望保持低杠杆率的說法一樣。我認爲，即使是在透明的基礎上，希望我們也能分享這個指標，即30%左右。並且，我們必須強調的是，這些都是非常可控的，並且有着非常健康的杠杆水平。
